Obligaciones fiscales del alquiler turístico y vacacional

En el alquiler turístico o vacacional ¿sabes cuáles son todas las obligaciones fiscales que conlleva?

Hoy en día, es muy habitual que, las personas que tienen una segunda residencia además de su vivienda habitual la alquilen. Es una fuente de ingresos alternativa muy interesante.

Además, ya no solo particulares son los que alquilan viviendas, ahora existen empresas como AirbnbHouseTrip y Niumba entre otros, que se dedican a ello exclusiva y profesionalmente.

Si eres una de esas personas que alquila su segunda vivienda o que está pensando en hacerlo, debes preguntarte antes todas estas cuestiones:

  • ¿Debo declarar los ingresos que se obtienen por el alquiler?
  • ¿Cómo tributan estos arrendamientos?
  • ¿Qué impuestos debo de tener en cuenta a la hora de realizar el alquiler?

A lo largo de este artículo te vamos a dar solución a todas las incógnitas planteadas y mucho más.

Todas las obligaciones fiscales del alquiler turístico o vacacional con Hacienda

¿Qué es un arrendamiento turístico o vacacional?

Para que se trate de un alquiler turístico se debe arrendar para un uso distinto de vivienda, es decir, que no trate de satisfacer la necesidad de vivienda de la persona que lo arrenda. Por ello, siempre será un segundo piso o vivienda del arrendatario lo que podrá ser considerado como alquiler turístico o vacacional.

Y tal vez te preguntes ¿en qué consiste?

Consiste en una cesión temporal de uso total de la vivienda, que está amueblada y lista para empezar a vivir por el arrendatario y tiene un claro fin lucrativo para la persona que la alquila.

No hay que confundirse, aunque los arrendamientos sean por cortos periodos de tiempo, se están obteniendo por ellos unos beneficios que van a tener consecuencias SI o SI en la declaración de la renta del propietario.

Por ello, NO PUEDES OBVIAR LA OBLIGACIÓN DE DECLARAR. Si Hacienda comprueba que estás obteniendo rentas y no las estás declarando, podrá sancionarte como propietario/arrendador.

Si quieres conocer la situación exacta de tu caso para estar seguro de que no vas a tener problemas con Hacienda, contacta con nosotros. Somos expertos y podemos ayudarte.

 

Tipos de alquiler turístico o vacacional

# Alquiler con hospedaje

Podríamos decir que este tipo de alquiler es el más completo de todos, ya que no solamente se alquila la vivienda, sino que además se prestan servicios complementarios. 

Esto supone una mayor atención al arrendatario que proporcionarle la simple disposición del piso.

¿Quieres saber qué servicios se consideran hospedaje? A continuación, te ponemos ejemplos de lo que SI y No se considera hospedaje y restauración.

Ejemplos de servicios que se SI se consideran incluidos en el HOSPEDAJE y/o RESTAURACIÓN: 

  • Limpieza del inmueble
  • Atención y recepción al cliente
  • Cambio de ropa (tanto ropa de cama como baño)
  • Servicios adicionales como lavandería, reservas, custodiar maletas, prensa…
  • Cualquiera de los servicios de desayuno, comida y cena.

Ejemplos de servicios que se NO se consideran incluidos en el HOSPEDAJE: 

  • La limpieza del piso y los cambios de ropa antes de la entrada y después de la salida del arrendatario.
  • Limpieza de las zonas comunes del edificio y de la urbanización. 
  • Servicios de mantenimiento para eventuales reparaciones. Como por ejemplo de fontanería, electricidad, y electrodomésticos.

# Alquiler sin hospedaje 

Esta modalidad de alquiler sería la más básica, en la cual solamente se pone a disposición el piso al inquilino.

Eso sí, también tendrá derecho a los servicios que no se consideran hospedaje que hemos explicado anteriormente.

# Alquiler a una tercera persona (empresa o gestor)

Tal y como su propio nombre indica, este tipo de alquiler consiste en que el propietario del inmueble no es quien alquila directamente el piso, como pasaba en las dos ocasiones anteriores.

En este caso, se lo alquila a una tercera persona física o jurídica, que será quien alquile dicho piso a otras personas.

 

Requisitos necesarios para poder alquilar un piso

Si estabas pensando que para alquilar un piso solo se necesita, tener el piso y publicar la oferta de alquiler, o en el caso de estar buscándolo, encontrar la mejor oferta… ¡ESTÁS EQUIVOCADO!

Tanto el propietario del piso como el posible inquilino deben cumplir unos requisitos para que se pueda llevar a cabo el alquiler de forma totalmente legal. 

Eso si, FUNDAMENTAL, ambos deben firmar un contrato de alquiler que incluya toda la información necesaria. Incluso es posible inscribirlo en el Registro de la Propiedad y así poder tener más garantías.

# Requisitos del propietario del inmueble

Podemos destacar tres requisitos indispensables que debe cumplir el propietario del inmueble que se quiere alquilar:

  • Certificado energético: este certificado es un informe que recoge toda la información necesaria sobre el consumo energético y las emisiones de CO2 del piso. Es obligatorio tenerlo desde su regulación en el Real Decreto 235/2013. Con este certificado consigues una etiqueta energética.

¡Cuidado! porque alquilar el piso sin disponer de este certificado supone una infracción que está sancionada con multas de entre los 300 y los 600€.

  • Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación: este documento administrativo es muy importante, ya que lo que demuestra es que el piso está en perfectas condiciones necesarias para poder vivir en el. No obstante, es cierto que su regulación depende de las Comunidades Autónomas, por lo que según donde estés será obligatorio o no.
  • Documentación de propiedad: se debe tener la escritura de propiedad de la vivienda para demostrar la titularidad del piso.

# Requisitos para el posible inquilino 

En el caso de los inquilinos, son necesarios básicamente:

  • Documentación de identidad: NIF, NIE o Pasaporte.

 

# Duda: ¿Hay que darse de alta como autónomo para el alquiler turístico o vacacional?

Es importante plantearse si por el hecho de alquilar una vivienda es obligatorio darse de alta en el RETA (Régimen Especial de Trabajadores Autónomos).

Pues bien, existen situaciones en las que SI hay obligación de darse de alta como autónomo y situaciones en las que NO es necesario. Veámoslo juntos.

No hay que darse de alta:

  • Si alquilas una vivienda turística, tú personal y directamente y los ingresos que percibas por dicho alquiler es menor que el SMI (Salario Mínimo Interprofesional). Aunque hay sentencias que defienden una posición y la contraria.
  • Si le cedes a un tercero una vivienda turística para que él la alquile y no intervienes de ninguna forma en dichos alquileres.

Hay que darse de alta:

  • Si alquilas la vivienda turística personalmente, pero percibes unos ingresos superiores al SMI.
  • Si le cedes a un tercero (explotador o comercializador) el piso para que él lo alquile, pero intervienes en proporcionar algún servicio a los inquilinos como limpieza, mantenimiento, restauración, etc.

¿Qué impuestos debes pagar por el alquiler turístico o vacacional?

# Impuesto de Actividades Económicas  (IAE)

En principio, el alquiler turístico o vacacional está sujeto al pago del IAE. No obstante, no en todos los casos se aplican las mismas tarifas. Hemos de distinguir en función del tipo de alquiler que se trate:

  • Alquiler con hospedaje: Tenemos que acudir a la tarifa de la agrupación 68, grupo 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”. ¡Atentos! Si el piso está alquilado menos de ocho meses al año, la cuota de Tarifa será del 70%.
  • El alquiler sin hospedaje: se engloba en el epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas” de la Sección Primera de las Tarifas. No obstante, cuidado porque en dicho epígrafe también se dice que si las cuotas que recibes son menores de 601€ no deberán tributar IAE.
  • Alquiler a una tercera persona (física o jurídica) para que lo alquile y explote: en este caso se desarrolla una actividad clasificada en el epígrafe 861.2 de la sección 1ª del IAE “Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP”.

Lo que resumidamente os acabo de explicar es la regla general, pero sabes si… ¿Se puede estar exento del IAE?

La respuesta es SI, los siguientes colectivos que no tienen obligación de darse de alta en la matrícula del impuesto ni de tributar por el mismo:

  • Las personas físicas residentes y los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades,
  • Las sociedades civiles
  • Las entidades del artículo 35.4 de la Ley 58/2003, General Tributaria.

Eso sí, siempre que cumplan el requisito de tener un importe neto de la cifra de negocios inferior a un millón de euros (1.000.000€)

No te arriesgues a equivocarte. Nosotros estudiamos cada caso, y asesoramos para tributar cada impuesto de la forma más beneficiosa posible dentro de la legalidad.

 

# IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que quien alquila un piso turístico tiene la condición de empresario y por tanto, en principio, está sujeto a pagar IVA, y consecuentemente, exento de pagar ITP.

No obstante, no debemos acogernos a esta afirmación tan genérica, debemos diferenciar distintas situaciones para saber en cada caso si tenemos que pagar IVA y qué porcentaje correspondería.

A continuación, te explico de forma resumida todas las situaciones posibles:

  • En el alquiler sin hospedaje: aunque el propietario del piso está considerado empresario, está exento de pagar IVA, y por tanto, deberá abonar el ITP.
  • Alquiler con hospedaje: si que tiene que pagar IVA, pero el tipo reducido de un 10% equiparan dolo a un establecimiento hotelero.
  • Si el alquiler a persona externa: en este caso debes pagar el tipo general de IVA del 21% porque para poder acogerte a la exención debes tú personalmente ser quien alquile la vivienda y no un tercero.

 

# IRPF 

Es importante que sepas, cómo tienes que declarar el alquiler turístico a efectos del IRPF.

De la misma forma que pasa con el IVA, dependiendo del tipo de alquiler las rentas que se obtienen tendrán una consideración distinta de rendimientos. Te lo explico de una forma sencilla a continuación:

  • En el alquiler sin hospedaje: el titular del piso debe declarar por rendimientos de capital inmobiliario. ¿Cómo se calculan? Es la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles.

¡Atención! NO se puede aplicar la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF.

  • En el alquiler con hospedaje: los rendimientos obtenidos por el alquiler se considerarán rendimientos de actividades económicas.

Puede que te preguntes ¿y qué pasa cuando el piso no está ha estado alquilado? En estos casos se genera la correspondiente imputación de renta inmobiliaria.

Se calcula aplicando el porcentaje de imputación que corresponda (1,1% o 2%) al valor catastral del inmueble, teniendo en cuenta el número de días que no haya estado alquilado.

 

# Impuesto de la renta de no residentes (LIRNR)

Las personas no residentes en España que alquilen viviendas para uso turístico o vacacional situadas en el territorio español deben tributar en España por ello.

Y esto es porque quien tiene la potestad de gravar las rentas obtenidas por dichos alquileres es el Estado en el que están sitos los pisos que se alquilan.

Y ¿cómo se tributa? Pues, como hemos ido explicando con los otros impuestos, dependiendo de si constituye o no una actividad económica.

En el caso el alquiler sin hospedaje, igual que el IRPF se trata de rendimiento de capital inmobiliario.

Lo que se declara es el importe íntegro que se recibe del arrendatario, sin deducir ningún gasto. Aunque es cierto que, cuando se trate de contribuyentes de la UE se podrán deducir los gastos.

Para declarar estos rendimientos hay que presentar el modelo 210 telemáticamente o en papel.

Cuando se trata del alquiler con hospedaje, en la que si que hay actividad económica se tendrá que presentar declaración por el IRNR de la misma manera que entidades residentes sujetas al Impuesto sobre Sociedades. Todo esto presentando el modelo 200.

 

Obligaciones de información en el alquiler turístico y vacacional

¿Sabías que existe un deber de suministrar información respecto a la cesión de viviendas con fines turísticos o vacacionales?

Desde 2018 existe dicho deber de información, por ello es necesario presentar el modelo 179.

Y… ¿quién debe hacerlo? 

Las personas o empresas que intermedien en el alquiler turístico o vacacional y también las “plataformas colaborativas” que intermedien en dichos alquileres.

¡Este deber de información tiene plenos efectos en la renta de 2018!     

Mediante la presentación del ya mencionado modelo 179, se proporciona toda la información relevante respecto de la cesión de la vivienda:

  • Titular de la vivienda
  • Identificación de las personas o entidades cesionarias
  • Datos del inmueble objeto de cesión
  • Duración de la cesión con fines turísticos
  • Importe percibido y método de pago
  • Número de contrato
  • Fecha de inicio y final de la cesión

 

Tabla resumen impuestos del alquiler turístico o vacacional 

Tabla impuestos del alquiler turístico

Fuente: La Agencia Tributaria

Si próximamente vas a alquilar una vivienda para uso turístico o vacacional, contacta con nuestro equipo de abogados, que te ayudarán en la formalización del contrato de arrendamiento así como en todo lo relacionado con las gestión y a cumplir con las obligaciones fiscales, evitándote así futuras sanciones.

Video entrevista radio sobre el alquiler turístico y vacacional

En nuestro canal de youtube puedes acceder a cientos de videos para emprendedores y PYMES.

Aquí te dejamos el acceso a uno de ellos, en concreto la entrevista sobre el alquiler turístico y vacacional que nos hicieron en la radio, en nuestro programa «asepyme en la onda» en  el 23 de octubre de 2019.

 

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Si tienes alguna duda acerca de las obligaciones fiscales del alquiler turístico o vacacional, no dudes en ponerte en contacto con nuestro equipo de asesores fiscales en Valencia.

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