Derechos y deberes del inquilino y del arrendador en España

Los derechos y deberes del inquilino y del arrendador en un contrato de alquiler son aspectos fundamentales a tener en cuenta por cuanto garantizan una convivencia pacífica y justa en la vivienda alquilada. Los mismos se encuentran regulados y estipulados en nuestra Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

¿Quién tiene la obligación de pagar los gastos de comunidad? ¿quién es el encargado de pagar las reparaciones? ¿puede el propietario entrar en la casa alquilada cuando quiera?

En este artículo, exploraremos estos temas y otros relacionados con el alquiler de viviendas en España, para que puedas comprender tus derechos y deberes como inquilino o arrendador. ¡Sigue leyendo para obtener toda la información necesaria!

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Derechos del inquilino en una vivienda en alquiler

Destacamos los siguientes:

• Tener una vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad, incluyendo servicios básicos como agua, electricidad y calefacción.
• No sufrir discriminación por razones de raza, religión, género u orientación sexual a la hora de arrendar una vivienda.
• Poder disfrutar de la vivienda sin interferencias injustificadas por parte del arrendador, lo que le impide entrar en el domicilio alquilado. Ello incluso constituye un delito denunciable al ser el domicilio, tal y como recoge nuestra Constitución, inviolable.
• Recibir información clara y precisa sobre las condiciones del contrato de alquiler, como la duración, el importe de la renta y las cláusulas adicionales.
• Derecho a alargar el contrato de alquiler. Nuestra LAU mantiene que, llegado el día del vencimiento del contrato, este se podrá prorrogar otros tres años, salvo que el inquilino exponga su voluntad de no renovarlo.
• Derecho del inquilino a que se le devuelva la fianza en caso de que éste cumpliera con sus obligaciones.
• Abandonar la vivienda. El inquilino, una vez pasados 6 meses desde la firma del contrato, podrá abandonar el domicilio siempre que avise al arrendador con 1 mes de antelación.
• Derecho de preferencia del inquilino a la compra de la vivienda. Si el propietario decide poner en venta la vivienda, el inquilino, por los derechos de tanteo y retracto, tiene preferencia frente a terceros a la compra de la vivienda en cuestión. Ello siempre que en el contrato no se haya excluido expresamente dicha posibilidad.
• Derecho a hacer obras para adaptar la vivienda en caso de discapacidad. En caso de que el inquilino tenga cierto grado de discapacidad, así como si este fuere mayor de 70 años, el arrendatario puede llevar a cabo ciertas reformas en la vivienda siempre que notifique previamente al propietario. Una vez finalizado el contrato, y si el propietario así lo solicita, el inquilino deberá retornar la vivienda a su estado original.
• Además de lo anterior, el inquilino puede llevar a cabo obras de mejora en la vivienda alquilada, siempre y cuando cuente con el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Estas obras de mejora pueden incluir la instalación de elementos adicionales, como estanterías o sistemas de seguridad, que no alteren la estructura del inmueble.

Asimismo, el inquilino debe asegurarse de que las obras no afecten negativamente al estado de la propiedad y debe asumir los costos y la responsabilidad de su correcta ejecución.

• Derecho del inquilino a permanecer en la vivienda en caso de que cambie el propietario. Si tenemos inscrito nuestro contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, a pesar de que el titular de la finca cambie, tendremos derecho a permanecer en la vivienda con las mismas condiciones estipuladas en el contrato previo.

Obligaciones del inquilino en una vivienda alquilada

Son varias las obligaciones que tiene el inquilino para con el arrendador. Entre ellas encontramos:

• Pagar la renta acordada en la fecha y en la forma establecida en el contrato de alquiler.

Es importante que el inquilino conserve comprobantes de pago, como recibos o transferencias, para poder demostrar que ha cumplido con su obligación.

• Pagar la fianza, siendo ésta de un mes para arrendamientos de uso de vivienda; o de dos meses para los arrendamientos de uso distinto de vivienda.

La fianza constituye una garantía adicional del cumplimiento de sus obligaciones como inquilino.

• Además de la renta y la fianza, pueden existir otros gastos relacionados con el alquiler, como los gastos de comunidad, impuestos o seguros, de los que podría hacerse cargo el inquilino. Para ello, se deben especificar en el contrato de alquiler y deben ser acordados entre ambas partes.
• Mantener la vivienda en buen estado y realizar reparaciones menores derivadas del desgaste normal. Esto implica mantener el inmueble limpio y ordenado, así como cuidar los elementos y materiales que se encuentren en la propiedad.

En estas reparaciones se pueden incluir, por ejemplo, el reemplazo de bombillas, el arreglo de grifos que gotean o la reparación de daños menores causados por su propio uso.

Además, el inquilino debe informar al arrendador sobre cualquier daño o desperfecto causado durante su estancia para que este pueda tomar las medidas necesarias.

• No realizar modificaciones estructurales en la vivienda sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
• No subarrendar la vivienda sin la autorización expresa del arrendador.
• Cuidar y conservar la vivienda.
• Darle el uso a la vivienda que por contrato se estipuló.
• Pagar los suministros y gastos relacionados con el gas, agua, electricidad, etc. a menos que se acuerde lo contrario en el contrato.
• Al momento de finalizar el contrato de alquiler, el inquilino tiene la responsabilidad de dejar la vivienda en las mismas condiciones en las que la recibió, salvo el desgaste propio del uso normal y el paso del tiempo.

El inquilino debe realizar la limpieza y desalojar por completo la vivienda, retirando todos sus enseres personales. Además, debe entregar la totalidad de las llaves correspondientes al arrendador.

Es importante recalcar que cualquier daño causado por el inquilino o su incumplimiento en las obligaciones establecidas en el contrato puede implicar la retención parcial o total de la fianza como compensación por los perjuicios ocasionados.

Derechos del arrendador en un contrato de alquiler

Si bien la legislación actual protege al inquilino, también reconoce y garantiza ciertos derechos al arrendador. Entre ellos encontramos los siguientes:

• Recibir el pago de la renta acordada en la fecha y en la forma establecida en el contrato de alquiler.
• Derecho a actualizar la renta. Aquí debemos mencionar ciertos cambios introducidos por la nueva ley de vivienda aprobada en mayo de 2023.

Hasta el 31 de diciembre de 2023, existía un límite del 2% en la subida del alquiler (para zonas tensionadas), ello era así para evitar que estas subidas estuvieran vinculadas a las subidas del IPC. Sin embargo, y de acuerdo a la ley mencionada, para aquellos contratos que vayan a renovarse entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024, el limite se fija en un 3% (tanto si el propietario es un gran tenedor como si no lo es).

• Derecho a subir el alquiler en caso de realizar mejoras en la vivienda pasados 5 años desde la firma del contrato para personas físicas, o 7 años para personas jurídicas.
• Tener acceso a la vivienda para realizar inspecciones o reparaciones necesarias, previa comunicación al inquilino.
• Poder finalizar el contrato por incumplimiento grave del inquilino, previa notificación y, en su caso, resolución judicial.

El ejemplo más común se da cuando el inquilino realiza obras no autorizadas en la vivienda. En este caso, el arrendador tiene el derecho de solicitar la recuperación del inmueble en su estado original. Esto significa que el arrendador puede exigir al inquilino que deshaga las modificaciones realizadas sin su consentimiento y deje la vivienda en las mismas condiciones en las que fue alquilada.

En algunos casos, el arrendador también puede tomar medidas legales para recuperar su propiedad y reclamar los gastos ocasionados por las obras no autorizadas.

• El arrendador podrá recuperar la vivienda en caso de necesidad suya o de un familiar de primer grado. Esto debe ser notificado y deberá estar estipulado expresamente en el contrato.
• Derecho a vender la vivienda, ofreciéndole al inquilino en primer lugar la posibilidad de comprarla, a menos que se haya renunciado a este derecho en el contrato de alquiler.

Obligaciones del arrendador en un contrato de alquiler

Alguna de las obligaciones que el inquilino puede exigir del casero son las siguientes:

• Mantener la vivienda en buen estado de conservación y realizar reparaciones estructurales necesarias.
• Entregar al inquilino una vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad y cumplir con los requisitos legales y normativos aplicables.
• No modificar las condiciones del contrato sin el consentimiento del inquilino, salvo en casos previstos por ley.
• Respetar la privacidad del inquilino.
• El arrendador tiene la responsabilidad de llevar a cabo las reparaciones necesarias en la vivienda alquilada, así como la obligación de pagar las averías no ocasionadas por el inquilino.

Esto incluye solucionar problemas estructurales, como filtraciones, grietas o cualquier daño que afecte a la seguridad o habitabilidad del inmueble. Además, el arrendador debe efectuar las reparaciones en un plazo razonable una vez notificadas por el inquilino.

Los problemas más comunes en este aspecto suelen tratar sobre las tuberías, la caldera, el sistema eléctrico, etc. Los cuáles correrán a cuenta del propietario.

• Proporcionar al inquilino el recibo del pago de cada mensualidad.
• Devolver al inquilino la fianza o garantía legalmente establecida al finalizar el contrato, deduciendo los gastos justificados en caso de haberlos.

El proceso de devolución debe llevarse a cabo en un plazo máximo establecido por la ley, generalmente de un mes desde la entrega de las llaves.

Previo a la devolución, el arrendador tiene derecho a inspeccionar el estado de la vivienda para comprobar posibles daños o desperfectos que deban ser asumidos económicamente por el inquilino. Si no se detectan problemas, el arrendador debe restituir la totalidad de la fianza al inquilino en el plazo estipulado por la legislación vigente.

En caso de discrepancias entre ambas partes sobre la cuantía de los posibles daños, se recomienda llegar a un acuerdo amistoso o recurrir a organismos de mediación para resolver la situación de manera justa y equitativa.

Leyes y regulaciones en España sobre alquiler de viviendas

En España, el alquiler de viviendas está regulado por diversas leyes y normativas que protegen tanto al inquilino como al arrendador. A continuación, se detallan las principales regulaciones relacionadas con el arrendamiento de viviendas en el país.

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa principal que regula los contratos de alquiler de viviendas urbanas en España. Esta ley establece los derechos y deberes tanto del inquilino como del arrendador, y aborda aspectos como la duración del contrato, la renta, las actualizaciones, los gastos y las garantías.

La nueva ley de vivienda

Esta nueva ley tiene como objetivo reducir las zonas tensionadas, aumentar la oferta de vivienda con precios asequibles, apoyar a los jóvenes y a otros colectivos consideras como vulnerables (como pueden ser los mayores de 70 años), reducir y limitar el precio del alquiler, impulsar la vivienda pública, equilibrar las relaciones entre arrendador y arrendatario, etc.

Normativas específicas en diferentes comunidades autónomas

Además de las leyes nacionales, cada comunidad autónoma en España puede tener sus propias normativas y regulaciones relacionadas con el alquiler de viviendas. Estas normativas pueden establecer requisitos adicionales para el contrato de arrendamiento, como la duración mínima o máxima del contrato, la subida de la renta o la protección de determinados colectivos.

Situaciones y casos especiales en el alquiler de viviendas

Derechos y deberes en alquileres a personas mayores

Los alquileres a personas mayores tienen consideraciones especiales para garantizar su bienestar. Los inquilinos mayores tienen derecho a vivir en un ambiente seguro y adaptado a sus necesidades, así como a solicitar adaptaciones razonables en la vivienda. El arrendador tiene la obligación de garantizar la seguridad de la vivienda y de informar sobre los servicios disponibles para mayores en la comunidad. Por su parte, el inquilino debe cumplir con el pago de la renta y el cuidado adecuado del inmueble.

Cabe mencionar que este colectivo se considera que tiene más problemas que otros a la hora de acceder a una vivienda, ello es así porque al tratarse de jubilados puede ser que carezcan de ahorros o que su pensión sea demasiado baja. Para evitar esto, se contempla en el Plan Estatal para el acceso a la vivienda de 2022-2025 ciertas ayudas para facilitar el acceso a una vivienda digna para estas personas mayores.

Casos de separación o divorcio en el contrato de alquiler

En caso de separación o divorcio de una pareja que comparte un contrato de alquiler, es importante conocer sus derechos y deberes. Si uno de los cónyuges es el inquilino principal, puede seguir ocupando la vivienda. Sin embargo, el cónyuge no titular tiene derecho a solicitar el cambio de titularidad en el contrato de alquiler. Ambas partes deben acordar las responsabilidades financieras y el posible subarriendo de la vivienda. Si nos encontramos en esta situación, es fundamental contar con asesoramiento legal para proteger los intereses de ambas partes.

Modificaciones en el contrato de alquiler y derechos del inquilino

Siempre que haya acuerdo por ambas partes, el contrato de alquiler puede ser modificado.

Estas modificaciones pueden surgir debido a diferentes circunstancias, como cambios en las condiciones económicas o necesidad de ampliar o reducir el plazo de arrendamiento. Sin embargo, es fundamental que estas modificaciones se realicen de común acuerdo entre el inquilino y el arrendador.

Es recomendable que cualquier cambio en el contrato se realice por escrito y esté debidamente firmado por ambas partes, para evitar conflictos y tener claridad sobre las nuevas condiciones pactadas.

Leyes laborales y alquiler de viviendas para empresas

Derechos y obligaciones del inquilino empresarial

En el ámbito del alquiler de viviendas para empresas, es importante conocer los derechos y obligaciones que corresponden al inquilino empresarial. Estos derechos se basan en las leyes laborales y los contratos de alquiler establecidos.

Contrato de alquiler para empresas

Es necesario establecer un contrato específico que se ajuste a las necesidades empresariales. Este contrato debe incluir cláusulas relacionadas con el uso comercial del inmueble, las condiciones económicas, la duración del contrato y las responsabilidades tanto del inquilino empresarial como del arrendador.

Derechos del inquilino empresarial

Destacamos:

• Tener un espacio físico adecuado para desarrollar la actividad empresarial.
• Recibir el mantenimiento adecuado de la vivienda por parte del arrendador.
• Disfrutar de la tranquilidad y privacidad necesarias para realizar su actividad empresarial.

Obligaciones del inquilino empresarial

Éstas nos discrepan de las ya mencionadas para un inquilino persona física:

• Cumplir con el pago puntual de la renta y los gastos establecidos en el contrato de alquiler.
• Mantener el inmueble en buen estado y realizar las reparaciones necesarias derivadas del uso empresarial.
• No realizar modificaciones estructurales o cambios en la propiedad sin el consentimiento previo del arrendador.
• Utilizar las instalaciones de la vivienda para fines comerciales de acuerdo con el contrato establecido.

Cláusulas laborales en los contratos de alquiler

Los contratos de alquiler para empresas pueden incluir cláusulas laborales adicionales que regulen la relación entre el inquilino empresarial y sus empleados. Estas cláusulas deben estar en concordancia con la legislación laboral vigente.

Derechos de los empleados en un inmueble alquilado

• Tener un entorno de trabajo seguro y saludable.
• Recibir un trato justo, respetuoso y no discriminatorio por parte del inquilino empresarial.
• Disfrutar de la intimidad y privacidad en el lugar de trabajo, siempre y cuando no infrinja las normas establecidas en el contrato.

Obligaciones laborales del inquilino empresarial

• Cumplir con las leyes laborales vigentes en aspectos como horarios de trabajo, salarios, descansos y seguridad laboral.
• No discriminar o acosar a los empleados en el desempeño de sus funciones.
• Proporcionar las condiciones necesarias para que los empleados puedan desarrollar su trabajo de manera eficiente y segura.

10 Consideraciones finales sobre los derechos y deberes en el alquiler

1. La importancia de entender los derechos y deberes en un contrato de alquiler
2. La comunicación y la transparencia entre el inquilino y el arrendador como base fundamental
3. La necesidad de respetar los plazos acordados y cumplir con las obligaciones establecidas
4. La importancia de mantener un buen mantenimiento y conservación de la vivienda
5. La relevancia de conocer las leyes y regulaciones en materia de alquiler de viviendas en España
6. La relevancia de contar con un asesoramiento legal especializado en caso de cualquier conflicto
7. La importancia de conocer los derechos y obligaciones particulares en situaciones especiales
8. El valor de un contrato de alquiler claro, completo y bien redactado
9. La importancia de leer y comprender todas las cláusulas y condiciones del contrato antes de firmarlo
10. La necesidad de documentar cualquier solicitud, incidente o reparación en forma escrita

¡Por cierto!

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