Cómo no pagar ni IVA ni ITP en la compra venta de un local o nave

Hola Antonio.
Con los datos que nos facilitas es difícil de calcularlo.
Necesitaríamos:
– Tu edad (por plantear si es posible una exención por reinversión y así no tributarias)
– Fecha exacta de adquisición
– Valor de adquisición
– Gastos de la adquisición
– Fecha exacta de transmisión
– Valor de transmisión
– Gastos de la transmisión (si los pagaste tu)
– ¿Estaba afecto a alguna actividad?
– ¿Hablas amortizado algo en los 25 años?
– ¿Estaba arrendado antes de la transmisión?
– ¿Te acogiste a la Inversión del sujeto pasivo? En tal caso no se pagaría ni IVA ni ITP.
– …
Como ves son bastantes los factores que intervienen a la hora de hacer una transmisión, y nosotros normalmente antes de hacerla estudiamos cada caso.
En ocasiones con una previa planificación hemos conseguido que el cliente se ahorre el 95% de impuestos. Y todo ello dentro de la legalidad.
A priori y sin más datos, un cálculo podría ser aproximadamente unos 46.000€.
Pero te sugerimos que contactes con nostros y estudiaremos tu caso.
Que pases un feliz día.

Hola Clara.
Por lo que me dices entiendo que estás en el GRUPO 721. AGENTES COLEGIADOS DE LA PROPIEDAD INDUSTRIAL Y DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA.
Si vas a ejercer la actividad de arrendamientos Grupo 861: Alquiler de bienes inmuebles de naturaleza urbana.
Pero no siempre el arrendamiento es una actividad económica. Ver consultas -> DGT CV 28-6-16 V3017-16; CV 28-11-16 V 5120-16
Con la última modificación de la Ley del IRPF, se estableció como criterio objetivo para considerar que el arrendamiento de inmuebles se realiza bajo una actividad económica, si para el desempeño de la actividad se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, eliminando, con efectos desde 1-1-2015, el requisito de un local para el desarrollo de la actividad. Esta contratación debe realizarse necesariamente bajo un contrato laboral, acorde con la normativa laboral vigente, y a jornada completa.
Puedes no pagar IVA si se produce la Inversión del Sujeto Pasivo. Esto lo modificó la ley 7/2012 de 29 de Octubre (BOE 30-12-2012).
De todos modos el llegases a pagar IVA por la compra del local que vas a destinar a rrendamienot podrías deducírtelo. El IVA soportado es deducible en la medida en que los bienes y servicios adquiridos se utilicen en la realización de operaciones gravadas por el IVA, sujetas y no exentas, prohibiéndose deducir el IVA soportado por los sujetos que realicen operaciones exentas.
Un slaudo.

Hola Maria.
Necesitaria ver la escrritura pues en ella debe constar si debias pagar IVA o ITP.
El artículo 20 de la LIVA sobre la exencion en su apartado 22º dice:
A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.
Saludos.

Hola María.
Tributan al tipo del IVA del 21% las entregas de locales de negocio, las edificaciones objeto de demolición para construir nuevas promociones urbanísticas, los inmuebles en construcción integrados por el solar y las entregas de edificios en curso de construcción, entre otros.
Al tratarse de un local nuevo no es de aplicación la exención, ni la ISP.
Que pases un buen día.

Hola Ruben.
Tradicionalmente, la Dirección General de Tributos define la vivienda como «edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica».
La Ley 37/1992, de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido, no define expresamente qué se entiende por vivienda a efectos del IVA; sin embargo, cuando establece el tipo impositivo aplicable a la entrega de las mismas preceptúa que se aplicará el tipo impositivo reducido del 10% a la entrega de edificios destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a viviendas), incluidos garajes y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente y, siempre que el número de plazas de garaje a asignar a cada propietario no exceda de dos unidades.
La compra de una vivienda nueva supone para el comprador la obligación de soportar el Impuesto sobre el Valor Añadido. El IVA que soporta el comprador es el resultado de multiplicar el precio de la misma por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra. El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el impuesto en la Hacienda Pública.
Los tipos impositivos establecidos actualmente son:
10% con carácter general.
4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
Que pases un buen día.

Hola Irene.
Aquí hay muchos factores a analizar, que sin su conocimiento es imposible asesorarte.
Algunas cuestiones previas al análisis seria conocer:
• ¿Es primera o segunda transmisión?
• ¿El transmitente es sujeto pasivo del IVA?
• ¿El adquirente lo va a destinar a la actividad?
• ¿Qué uso se le va a dar al local?
• Etc.
Lo normal es que se pague IVA o ITP o ninguno de los impuestos anteriores, como habrás podido leer en nuestro post.
Que pases un feliz día.

Hola Miguel Angel.
En las transmisiones entre dos empresarios y/o profesionales se pueden dar varios casos:
Que se trate de una primera transmisión. En este caso el transmitente repercutirá al adquirente el IVA al tipo que proceda.
O se trate de una segunda transmisión o posterior. En este caso las transmisiones están sujetas pero exentas, pero pueden darse dos circunstancias:
– Que se renuncie a la exención del IVA. Si se renuncia a la exención la operación está sujeta pero no exenta del IVA, aunque este no se repercute en la factura, y en su lugar se ha de hacer constar en la misma la expresión “Operación con inversión del sujeto pasivo conforme al Art. 84 de la Ley del IVA 37/1992.”. Para evitar problemas es recomendable que la renuncia a la exención se haga constar en la propia escritura de compra-venta.
– O que no se renuncie a la exención del IVA. Si no se renuncia a la exención la operación estará sujeta pero exenta del IVA, por lo que el adquirente liquidará el ITP.
Para saber más al respecto lee nuestro post más reciente referente a esta materia “El IVA en la compra venta de local o nave”.

Hola Jose Joaquín.
Se entiende por “primera entrega” de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes.
Es decir, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios arrendatarios, la entrega de las mismas suponen una “primera entrega”, no así, si dichas viviendas se adquieren por personas distintas.
Se considerará que las obras de construcción de una vivienda están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas.
Las primeras entregas de viviendas (viviendas nuevas) tributan por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
Las segundas y ulteriores entregas de viviendas (viviendas usadas) tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).
Un saludo.

Hola Agustín.
En primer lugar necesitaría conocer en que epígrafes de IAE estas dado de alta, ya que en función de ello podrías beneficiarte o no a la hora de aplicar la Inversión del sujeto pasivo, y no pagar ni IVA ni ITP.
En principio supongo que estarás en el epígrafe 659.7, comercio al por menor de semillas, abonos y flores, y si estas en recargo de equivalencia no podrías solicitar la renuncia a la exención del IVA y aplicar la ISP.
Te remitimos por correo la consulta V2360-13 muy esclarecedora al respecto.
Si tienes varios epígrafes de IAE y alguno de ellos no está en Recargo de equivalencia, posiblemente podrías beneficiarte y aplicar la ISP.
Los gastos de la reforma si están destinados a formar parte de tu actividad durante mas de un ejercicio económico deberían tener ciertas repercusiones a efectos fiscales.
En el IRPF la normativa que regula el régimen de módulos permite a los autónomos en módulos deducirse como incentivos de inversión la amortización de los activos fijos o activos no corrientes. Por lo que siempre y cuando los gastos de acondicionamiento del local pudieran tener tal consideración podrías deducirlos.
La DGT dice al respecto ”Dicha inversión en la medida que consista en una inversión que no sea separable del activo arrendado, deberá activarse como inmovilizado material y amortizarse contablemente en función de su vida útil, que será la duración del contrato de arrendamiento, cuando ésta sea inferior a su vida económica.”
En caso de estar en recargo de equivalencia no existe obligación de presentar declaración de IVA.
Pero si además se realizan operaciones a las que les es aplicable el régimen simplificado, las cuotas de IVA pueden ser deducidas sin tener en cuenta el limite establecido para la actividad ya que se trataría de activos fijos.
Aunque se debe tener en cuenta las reglas aplicables a los sectores diferenciados por si se ha de aplicar la regla de la prorrata.
Espero haberte ayudado.
Un saludo.

Hola Vanessa.
Como habrás leído en nuestro blog hay dos factores determinantes a tener en cuenta en las transmisiones de inmuebles para saber si la operación esta sujeta a IVA, sujeta y exenta a IVA, o sujeta a ITP, y estos son:
• Si las partes intervinientes son o no sujetos pasivos: Personas físicas o jurídicas que tengan la condición de empresarios o profesionales.
• O si la transmisión del inmueble es la primera o posterior.
La Inversión del sujeto pasivo se puede aplicar en supuesto en los que se trate de una segunda transmisión o posterior, y entre otros requisitos desde 2015 se exige que, “para poder aplicar la renuncia a la exención el adquirente debe ser un empresario o profesional que tenga derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición o en función del destino previsible del inmueble adquirido”.
En principio dices que no lo vas a destinar a la actividad, luego no procedería por no darse uno de los requisitos exigidos anteriormente.
Entiendo que la operación estaría sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, comúnmente conocido por sus siglas, ITP, tributo indirecto que grava entre otras las transmisiones de bienes o cesiones de derechos de uso de bienes “inter vivos”, como la compraventa de inmuebles.
Cuando a un cliente nuestro se le plantea una situación similar a la tuya estudiamos si existe alguna posibilidad de no pagar ni IVA ni ITP, pero en tu caso como no conocemos tu negocio no podemos entrar en detalle.
Si lo consideras puedes llamarnos e igual con más información podamos aportarte algo de valor.
En nuestro post puedes ampliar información al respecto.
Que pases un feliz día.

Hola Alfonso.
Casi siempre hay una solución.
Te recomiendo que nos llames y estudiaremos tu caso sin compromiso.

Hola Eugenio
Si los dos soy SP del IVA en principio se puede hacer la compra del local sin pagar IVA ni ITP.
No obstante necesitaríamos más datos para poder darte una respuesta lo más precisa posible.
Te sugiero que nos hagas la consulta desde aquí y te diremos la documentación que necesitamos para estudiar tu caso.
Saludos.

Hola Jesús
En principio si se cumplen los requisitos que establece la ley 37/1992, se puede hacer la compra del local sin pagar IVA ni ITP.
Te recomiendo que contactes con nosotros y estudiaremos tu caso.
Lo que nos solicitan los clientes habitualmente y nos hacemos cargo de todo es:
– Estudiar el caso para ver si se cumple la normativa que regula la inversión del sujeto pasivo.
– Explicar a las partes (vendedor, inmobiliaria, banco, notaria, etc.) si no conocen la normativa, cómo hacer la renuncia a la exención. 

– Si lo precisas también podemos revisar el contrato de compra y remitir cláusula a incluir en el mismo para evitar problemas futuros. 

– Remitir cláusula a incluir en la escritura de compra venta.
Si consideras que te podemos ayudar, contacta con nosotros en el 963514919.
Que pases un buen día.

Hola Arantxa.
De conformidad con el artículo Uno. 20 de la Ley 37/1992, están exentas de IVA:
“Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público”.
A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanística, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa.
La exención no se extiende a las entregas de los siguientes terrenos, aunque no tengan la condición de edificables:
a) Las de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
b) Las de terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en curso de construcción o terminadas cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas de dichas edificaciones estén sujetas y no exentas al impuesto. No obstante, estarán exentas las entregas de terrenos no edificables en los que se hallen enclavadas construcciones de carácter agrario indispensables para su explotación y las de terrenos de la misma naturaleza en los que existan construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas».
Que pases un buen día.