Cómo no pagar ni IVA ni ITP en la compra venta de un local o nave

Hace  poco, un empresario se acercó a ASEPYME para hacernos unas consultas antes de decidirse a comprar una nave para ampliar su negocio. Tenía muchas dudas al respecto, ya que no tenía claro si debía pagar (o no) IVA o ITP  y este es un tema bastante complejo si no tienes a tu alcance la información adecuada ni un buen asesoramiento.

Estas son algunas de las preguntas que nos planteaba:

  • ¿Tengo que pagar IVA o ITP por esta compra?
  • ¿Es obligatorio? ¿En todos los casos?
  • ¿Existe la posibilidad de no pagar ni IVA ni ITP?
  • ¿Quién es el obligado al pago?

Y, debido a que sus preguntas habrían sido las mismas si hubiese querido comprar un local comercial o un despacho profesional como puede ser tu caso, nos pareció interesante dedicar un artículo completo a este tema en detalle.

En este artículo vamos desvelarte las respuestas que le dimos y a despejar cualquier duda sobre cómo saber si tienes que IVA o ITP en la compra venta de un local o nave comercial.

 

EL IVA EN COMPRA VENTA DE LOCAL O NAVE

¿Está exenta de IVA la compra venta de local o nave comercial?

Aunque este asunto ya lo tratamos hace tiempo en nuestro artículo sobre la venta de un inmueble con IVA o ITP, hoy vamos a hablarte de un detalle muy importante y que, sorprendente, se pasa por alto muy a menudo.

Ese detalle tan importante puede suponerte un ahorro de grandes cantidades de dinero en la compra de tu local.

¿Por qué?

Por la sencilla razón de que, en la mayoría de los casos, se puede comprar sin pagar ni IVA ni ITP. Y sí, todo estaría dentro de la legalidad.

Visto así, ¿no te parece sorprendente que haya quien compre un local o nave pagando el Impuesto sobre el Valor Añadidio o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales sin asesorarse previamente?.

Para que tu no tengas que verte en esa situación, veamos qué es lo que entra en juego para saber si estás obligado o no a pagar IVA o ITP en tu caso.

Impuestos en una transmisión de un local, nave o despacho profesional

Lo habitual es que en una transmisión se genere alguno o varios de los siguientes impuesto y gastos:

  • Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
  • Actos jurídicos documentados
  • Notaría, registro, gestoría y demás gastos del préstamo hipotecario.

Dado que el tipo impositivo del IVA es del 21% y el ITP (dependiendo de la comunidad autónoma) oscila entre el 6% y 10%, es lógico que los clientes se pregunten qué impuestos deben pagar. Y los más informados se plantean si hay posibilidad dentro de la legalidad de no pagar ninguno de ellos.

Aquí es donde entra en acción la renuncia a la exención del IVA y la inversión de sujeto pasivo en la compra venta de inmuebles, que es justo lo que vamos a explicarte en el siguiente punto.

El IVA en las adquisiciones en primera transmisión de local o nave

Cuando se adquiere en primera transmisión  un local existe siempre una obligación de pagar el IVA.

Fíjate, esto es lo que indica la Agencia Tributaria al respecto:

«Se entiende por “primera entrega” de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes».

«Es decir, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios arrendatarios, la entrega de las mismas suponen una “primera entrega”, no así, si dichas viviendas se adquieren por personas distintas».

«Se considerará que las obras de construcción de una vivienda están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas».

Entonces, ¿qué significa esto? 

  • Las primeras entregas de viviendas (viviendas nuevas) tributan por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
  • Y las segundas y posteriores entregas de viviendas (viviendas usadas) tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).

Si bien es cierto que en los contratos de arrendamiento con opción a compra la cosa se puede complicar un poco más y estos casos se deben de analizar con más detenimiento.

Importante: Si la compra la vas a realizar a una entidad bancaria puedes ampliar información en la consulta V2418-14,  donde se explica la tributación en el IVA de la primera transmisión.

Ahora bien, ¿qué ocurre con los casos de segunda o posteriores transmisiones?

El IVA en supuestos de segunda y ulterior transmisión de local o nave

Cuando se trata de una segunda transmisión (es decir, fuera de los supuestos anteriores) existe una exención.

Así pues, en el artículo 20.UNO de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido  se encuentran las exenciones que necesitas conocer para este caso. Las relevantes para estos supuestos son las establecidas en los números 20 y 22 del mismo.

En primer lugar, el artículo 20.UNO 20º establece la exención referida a “las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables”. A su vez, se entiende por edificables aquellos “terrenos que sean calificados como solares”, según la Ley del Suelo.

Sin embargo, esta exención no se aplica cuando se trata de:

  • Terrenos urbanizados o en aras de serlo
  • Terrenos que cuenten con edificaciones siempre que se transmiten conjuntamente.

En segundo lugar, el artículo 20.UNO. 22º fija la exención sobre las segundas y ulteriores entregas de edificaciones. A su vez, sobre la misma existe excepciones; es decir, esta exención no se aplicará cuando se trate de:

  • Entregas efectuadas con opción a compra en el contrato de arrendamiento.
  • Entregas que se hagan para llevar a cabo una rehabilitación de la edificación por parte del que adquiera.
  • Edificaciones que sean entregadas con el fin de ser objeto de demolición.

De manera que NO hay que pagar IVA cuando se trata de una segunda o posterior entrega de edificaciones, siempre y cuando se trate de los supuestos exentos.

Cómo no pagar ni IVA ni ITP en la compra venta de un local o nave

¿Se puede renunciar a las exenciones del IVA?

, tal y como dispone el artículo 20.DOS de la Ley 37/1992, las exenciones fijadas en los números 20º y 22º del apartado UNO del artículo 20.

El citado artículo 20.DOS dice:

«Podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, cuando: a) el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición o, b) cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción.»

Y te preguntarás ¿qué quiere decir esto?

Esto es, que el sujeto pasivo podrá renunciar a la exención cuando:

  • La persona del adquirente actúe en un ámbito profesional o empresarial;
  • La persona que adquiere actúe fuera de un ámbito profesional o empresarial, pero vaya a utilizar los bienes adquiridos en operaciones que originen derecho a deducción.

En estos casos, ¿Quién ha de declarar el IVA?

De manera general, el obligado o sujeto pasivo del IVA es:

«La persona física o jurídica que tenga la condición de empresarios o profesionales y realicen las entregas de bienes o presten los servicios sujetos al impuesto» (art. 84.1 de la Ley 37/1992).

A pesar de eso, sigue diciendo el citado artículo  que tendrán esta obligación de declarar:

«Los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al impuesto cuando se trate de una entrega de un bien inmueble y se trate, además, de las entregas exentas a que se refieren los apartados 20º y 22º del art. 20.1 (art. 84.2.e) de la Ley 37/1992) en las que el sujeto pasivo hubiese renunciado a la exención».

Te preguntarás: «¿qué es lo que ocurre?».

Se invierte la obligación de declarar el IVA

El sujeto pasivo normalmente es el obligado a ingresar el IVA, habitualmente quien cobra el IVA a los clientes.

En el caso de los empresarios o profesionales el IVA es neutro, ya que una parte lo cobra, pero la otra se lo deduce. Por lo que la función básica de los empresarios o profesionales es la de recaudadores del IVA.

Pero en determinadas ocasiones la administración se encontraba con que quien lo pagaba, bien lo compensaba o solicitaba la devolución, por lo que la administración dejaba de cobrarlo. Y quien lo cobraba, en ocasiones no lo ingresaba y la administración salía perjudicada.

Estas circunstancias motivaron una reforma por parte de la Agencia Tributaria para que se produjese la neutralidad del impuesto y no se perjudicase al erario público. Surgió la figura conocida como «inversión del sujeto pasivo».

En los casos que hemos comentado anteriormente estamos ante un supuesto de «inversión del sujeto pasivo», es decir, se produce un cambio en la persona del obligado.

No tiene la obligación la persona que realiza la entrega, que es la regla general, sino que la tiene la que adquiere (siempre y cuando se trate de una segunda o posterior entrega y se haya renunciado a la exención).

Ahora bien, hay que analziar cada caso pues existen algunas excepciones, de ahí la importancia de asesorarse previamente.

Esta misma circunstancia se da en las entregas efectuadas como consecuencia de procesos concursales, que también son supuestos de inversión de sujeto pasivo, y es el adquirente el obligado.

¿Prefieres que te lo resumamos en un vídeo?. Pues aquí lo tienes…

Video resumen sobre como ahorrarse el ITP e IVA

En nuestro canal de YouTube puedes acceder a cientos de videos para emprendedores, autónomos y pymes. Y entre ellos, uno en el que hacemos un breve resumen sobre como no pagar ni IVA ni ITP en la compra de un local, nave o despacho.

Aquí tienes un video resumido de todo lo relacionado con el artículo de hoy, por si quieres visualizarlo.

 

Y si formas parte de una entidad sin personalidad jurídica, tal vez te preguntes…

¿Se puede deducir el IVA una  Comunidad de Bienes?

La DGT establece que la comunidad de bienes es sujeto pasivo de IVA cuando recaiga sobre la misma el desarrollo de la actividad.

La deducción de las cuotas soportadas en la adquisición requiere el cumplimiento de dos requisitos:

  • Materiales: actividad sujeta y no exenta.
  • Formales: documento justificativo.

Cuando se adquiere proindiviso un inmueble por varias personas, según resolución de la DGT en su consulta vinculante V2219-18, la adquisición determina, por imperativo legal, la existencia de una comunidad de bienes.

Dado que la figura del sujeto pasivo se asocia al desarrollo de la actividad, si la comunidad de bienes desarrolla la actividad de arrendamiento ostentará la condición de empresario o profesional. Y tal como hemos comentado anteriormente estará obligada al cumplimiento de las obligaciones materiales y formales del impuesto.

Como la actividad de arrendamiento es una actividad sujeta y no exenta del IVA, la comunidad de bienes puede aplicar la deducción total de las cuotas soportadas en la adquisición. Eso si, siempre y cuando  se afecte el inmueble a la actividad, en este caso el arrendamiento.

Y tal vez te preguntes, si las facturas van a nombre de los comuneros, ¿se las puede deducir la comunidad e bienes?.

Si la comunidad de bienes ostenta la condición de sujeto pasivo, son validas las facturas expedidas a nombre de cada comunero, aunque puede solicitarse la rectificación haciendo constar como adquirente a la comunidad de bienes.

Y recuerda que en nuestro despacho no cobramos por el estudio, tan solo si conseguimos que no se pague ni IVA ni ITP.

Y finalmente llegamos a la pregunta clave…

¿Puedo no pagar ni IVA ni ITP en una compra de un local o nave?

La respuesta es sí, siempre que se den ciertas circunstancias.

De hecho, en la mayoría de los casos, si no se cumplen esas circunstancias, hay ciertas maneras conseguir que se den legalmente: conjugando lo que es la exención, la renuncia a esta y la inversión del sujeto pasivo, se puede no pagar ni IVA ni ITP.

Muchos particulares, pequeños empresarios y PYMES han pagado un 10% ITP (entre el 6 y 10% dependiendo de la comunidad autónoma) o un 21% de IVA en la compra de sus locales comerciales por no estar bien asesorados.

Parece una nimiedad, pero un 10% sobre la compra de un local de 120.000€ son 12.000€.

Y te preguntarás ¿Por qué hay muchos casos que se paga IVA o ITP?

Desgraciadamente por falta de asesoramiento profesional.

Hemos comprobado en nuestro despacho, como en ocasiones, este 10% equivale a una media de 10.000€ extra que, en la mayoría de los casos, se podría haber evitado pagar.

Si vas a hacer próximamente alguna compra venta de algún local comercial, nave o despacho profesional, contacta con nuestro equipo de abogados, que revisa cada día casos como estos, para ayudarte a conocer si necesitas para IVA o ITP o no. 

¿Prefieres que te lo contemos con un audio? Pues aquí lo tienes…

Podcast sobre cómo no pagar IVA ni ITP en la compra de un local, nave o despacho

En nuestro canal de Ivoox puedes acceder a cientos de audios para autónomos, pymes y emprendedores.

Aquí tienes en un audio resumido todo lo relacionado con el artículo de hoy, por si quieres escucharlo.

Antes de que se me olvide…

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