La exención por reinversión de la vivienda habitual

En este articulo voy a hablarte sobre la exención por reinversión de la vivienda habitual.

Si transmitiste la que fue tu vivienda habitual y reinvertiste todo o parte del dinero obtenido debes de cumplir unos requisitos para no tributar por la ganancia.

En este artículo te explicaré en que consiste la exención por reinversión de la vivienda habitual.

Empezaremos por la definición que le da Hacienda a la vivienda habitual.

Para que la vivienda se considere como residencia habitual del contribuyente, se precisa que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de 12 meses, desde la fecha de adquisición o terminación de las obras.

No obstante según la Agencia Tributaria se entenderá que la vivienda adquirida no pierde el carácter de habitual, cuando, se produzcan las circunstancias establecidas en el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (RIRPF).

• Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente.
• Concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
• Para los contribuyentes con discapacidad, también se considera como circunstancia que necesariamente impide la ocupación de la vivienda, cuando resulte inadecuada por razón de la discapacidad.
• Cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese. 

Importante: En casos de rehabilitación de una vivienda que vaya a destinarse a vivienda habitual, debe cumplir los requisitos exigibles para tener derecho a la deducción por reinversión.

¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?

Se produce la exención por reinversión en vivienda habitual, cuando el importe total obtenido por la venta de esta se reinvierta en la compra de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener como destino la finalidad de vivienda habitual.

Cuando para la adquisición de la vivienda habitual que se vende, se hubiera contado con financiación ajena, se considerará como importe total obtenido en la venta, el valor de venta, en los términos previstos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), menos el capital principal del préstamo pendiente de amortizar.

En casos de rehabilitación de una vivienda que vaya a destinarse a vivienda habitual, debe cumplir los requisitos exigibles para tener derecho a la deducción por tal concepto.

¿Qué plazo hay para reinvertir en vivienda habitual?

El plazo para reinvertir el importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un plazo no superior a 2 años.

Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo, cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado. Siempre que el importe de los plazos se destine al fin indicado dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.

Si, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se produce en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) del ejercicio en el que se obtenga la ganancia patrimonial su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

¿Qué sucede si se hace una reinversión parcial en vivienda habitual?

Si el importe de la reinversión fuera inferior al importe total obtenido en la venta, solamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones anteriores.

¿Cómo tributa la venta de una vivienda habitual?

Si has vendido la vivienda habitual, hay que incluir la operación en la declaración de la Renta de las Personas Físicas, tanto si se ha obtenido una ganancia patrimonial como si el resultado ha sido una pérdida patrimonial.

A tener en cuenta que aunque las pérdidas patrimoniales no tributan, son útiles para compensarlas con otras ganancias patrimoniales. Este es el caso de las obtenidas por venta de fondos de inversión o acciones, rebajando así la factura fiscal.

Como norma general, la ganancia patrimonial se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión. Es decir, la diferencia entre el precio al que se compró (o valor estipulado en su día en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, si el inmueble que se vende fue heredado o recibido por donación) y el precio de venta (si es una donación sería el valor escriturado, siempre que no sea inferior al de mercado).

Los tipos de tributación son similares a los de las donaciones de inmuebles en el IRPF.

Valor de adquisición y de transmisión.

El valor de adquisición está formado por:

• el precio de compra, al que se le suma el importe de los gastos (notaría, registro, etc.),
• los tributos que se tuvieron que pagar en su momento al comprarla. Normalmente el IVA si era obra nueva o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP),
• así como las mejoras realizas en la vivienda (siempre y cuando tengamos las correspondientes facturas que lo justifiquen).

Si el inmueble ha estado en algún momento arrendado hay que restar las amortizaciones y aunque no se practicaran, se debe computar la amortización mínima. De ahí que interese siempre deducir el gasto de amortización en inmuebles alquilados.

El valor de transmisión es el importe escriturado por el que se realizó la operación.

A este valor se le pueden restar los gastos y tributos asociados a la venta, siempre y cuando los pague el vendedor, como son:

• plusvalía municipal,
• comisión inmobiliaria,
• certificado de eficiencia energética,
• gastos de notaría,
• etcétera.

Los inmuebles transmitidos que fueron adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 pueden aplicar a la ganancia el régimen transitorio que les beneficia (abatimiento).

Aquí te dejo un enlace a la AEAT para que puedas ver una vez determinado el importe de la ganancia patrimonial, los coeficientes reductores o de abatimiento que se aplicarán.

Cómo tributa la ganancia generada

La ganancia patrimonial obtenida por la venta tributa en el IRPF al tipo impositivo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% de 6.000 euros a 50.000 euros, del 23% de 50.000 a 200.000 euros y del 26% más de 200.000 euros.

No obstante, la ganancia puede quedar exenta de tributación en los siguientes casos:

1. Que trate de la vivienda habitual de un contribuyente mayor de 65 años o en situación de dependencia.
2. Sea un elemento patrimonial (distinto de la vivienda habitual) de un contribuyente mayor de 65 años y la renta obtenida como consecuencia de su transmisión se vaya a reinvertir en la constitución de una renta vitalicia, hasta un máximo de 240.000 euros.
3. Trate de la vivienda habitual de un contribuyente y se destine la ganancia patrimonial obtenida en la adquisición o reinversión de una nueva vivienda habitual. En este caso, hay que consignar el valor de transmisión de la vivienda habitual susceptible de reinversión.

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