¿Exenta o con IVA? La clave al comprar un inmueble ya utilizado

Comprar un inmueble usado entre empresas puede parecer una operación sencilla, pero detrás de esa compraventa existe una cuestión clave que puede suponer miles de euros de diferencia: determinar si la operación debe tributar exenta o sujeta a IVA. La llamada segunda entrega de inmueble IVA es una figura que genera muchas dudas, especialmente cuando el inmueble se destina a una actividad empresarial.

Tomar una decisión equivocada —no renunciar a la exención cuando conviene hacerlo, o aplicarla sin cumplir los requisitos— puede derivar en costes fiscales innecesarios o sanciones posteriores. Si tu empresa está valorando adquirir un inmueble ya utilizado, es fundamental conocer cuándo aplicar IVA, cuándo mantener la exención y cuándo conviene renunciar a ella.

Para resolver correctamente esta cuestión y evitar errores costosos, te recomendamos contactar con los abogados en Valencia de Asepyme, especialistas en fiscalidad inmobiliaria y empresarial.

Segunda entrega de inmueble IVA: ¿qué significa?

La expresión “segunda entrega de inmueble IVA” hace referencia a la venta o transmisión de edificaciones que ya han sido utilizadas previamente, es decir, que no son primera entrega del promotor.

Según el artículo 20.Uno.22º de la Ley del IVA (LIVA), las segundas y ulteriores entregas de edificaciones están, en principio, exentas de IVA. Esto significa que, por defecto, la operación no lleva IVA, sino que tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).

En otras palabras, si una empresa compra a otra un inmueble ya usado, el tratamiento fiscal dependerá de si se mantiene esa exención o se renuncia expresamente a ella. Esa elección puede tener un impacto directo en el coste fiscal de la operación.

¿Cuándo puede renunciarse a la exención?

La renuncia a la exención del IVA está regulada en el artículo 20.Dos de la LIVA. Solo puede hacerse si el comprador es sujeto pasivo de IVA y tiene derecho a deducir total o parcialmente el impuesto soportado por la compra.

En la práctica, esto ocurre cuando la empresa compradora destina el inmueble a una actividad sujeta y no exenta de IVA (por ejemplo, una oficina, local comercial o nave industrial para su propio negocio).

Para que la renuncia sea válida:

• Debe formalizarse por escrito y comunicarse de forma fehaciente.
• El comprador debe declarar expresamente que es sujeto pasivo con derecho a deducir el IVA (art. 8 del Reglamento del IVA).

Efecto de la renuncia: inversión del sujeto pasivo

Cuando se ejerce la renuncia, entra en juego la llamada inversión del sujeto pasivo (art. 84.Uno.2º.e) de la LIVA).

Esto significa que:

• El vendedor no repercute IVA en la factura.
• El comprador se autorepercute el IVA en su modelo 303, lo declara como IVA devengado y soportado en el mismo periodo, pudiendo deducírselo si tiene derecho a ello.

Así, la operación suele resultar neutral en caja para el comprador cuando puede deducir el 100% del impuesto.

¿Importa el uso del inmueble o su calificación registral?

Un punto que suele generar confusión es si el inmueble figura en el Registro como vivienda pero tiene uso de oficina o local profesional. En realidad, para determinar la exención del artículo 20.Uno.22º de la LIVA, lo relevante es si se trata de una segunda entrega, no la calificación registral o catastral.

Sin embargo, la calificación sí puede afectar a otros aspectos fiscales o administrativos, como el tipo de TPO o AJD aplicable, las licencias de uso, o la compatibilidad urbanística. Por tanto, siempre conviene analizar la situación completa antes de formalizar la operación.

Ejemplo práctico: compra de inmueble de segunda entrega por 200.000 €

Veamos cómo cambia el tratamiento fiscal según se renuncie o no a la exención:

Datos del caso:

• Precio pactado: 200.000 €
• Vendedor: sociedad inmobiliaria
• Comprador: empresa que destinará el inmueble a oficina (actividad sujeta y no exenta de IVA)
• Inmueble ya utilizado (segunda entrega)
• Derecho de deducción del comprador: 100%

Escenario A – No se renuncia a la exención

• IVA: exento (art. 20.Uno.22º LIVA).
• TPO: la operación tributa por este impuesto (tipo orientativo del 7%).
• Cuota TPO: 14.000 €.
• AJD: puede devengarse según la comunidad autónoma.
• Caja del comprador: desembolso total 200.000 € + 14.000 € (+ AJD si aplica).

👉 Resultado: el TPO es un coste fiscal no deducible, que encarece la operación.

Escenario B – Se renuncia a la exención (aplicación de inversión del sujeto pasivo)

• IVA: el vendedor no repercute IVA; el comprador se autorepercute el 21% (42.000 €) y se lo deduce íntegramente.
• TPO: no procede.
• AJD: puede devengarse dependiendo de la comunidad autónoma.
• Caja del comprador: paga 200.000 € (+ AJD si aplica).

👉 Resultado: operación neutral en IVA y ahorro del TPO.

Conclusión práctica:
Si el comprador tiene derecho a deducción total, renunciar a la exención y aplicar la inversión del sujeto pasivo suele ser la opción más eficiente, ya que evita el coste no recuperable del TPO.
En cambio, si el derecho a deducción es parcial o nulo, puede convenir mantener la exención.

Checklist antes de firmar la operación

Antes de cerrar la compra de un inmueble de segunda entrega, revisa estos puntos clave:

• ✅ ¿Se trata realmente de una segunda entrega según la LIVA?
• ✅ ¿El comprador tiene derecho a deducción del IVA?
• ✅ ¿Se ha documentado correctamente la renuncia a la exención y la declaración del comprador?
• ✅ ¿Se ha simulado el impacto de TPO, IVA y AJD antes de firmar?
• ✅ ¿El uso previsto del inmueble es compatible con la actividad empresarial?

Cumplir con estos requisitos evitará incidencias fiscales y posibles revisiones por parte de la Administración Tributaria.

Conclusión

La segunda entrega de inmueble IVA es una cuestión técnica que exige analizar cada operación con precisión. La decisión entre mantener la exención o renunciar a ella puede cambiar completamente la carga fiscal de la compraventa.

Por eso, antes de comprar un inmueble ya utilizado, conviene asesorarse con profesionales especializados. En Asepyme Valencia, nuestros abogados y economistas expertos en fiscalidad inmobiliaria pueden ayudarte a planificar correctamente la operación y optimizar su tratamiento fiscal.

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