Impuestos alquiler con opción a compra de vivienda

Por diversas circunstancias en muchas ocasiones no se puede o quiere comprar una vivienda al contado. De ahí que muchos interesados en comprar viviendas elijan otra opción si es posible. El método de alquiler con opción a compra de vivienda está entre las alternativas más utilizadas, sobre todo entre los jóvenes.

El aumento de los costos de vida, el crecimiento salarial “bajo y lento” y un aumento de los precios de las propiedades inmobiliarias está haciendo que adquirir una vivienda esté más allá del alcance de muchos españoles.

Impuestos alquiler con opción a compra de vivienda

En otro artículo de nuestro blog te contamos las caraterísticas del contrato de arrendamiento con opción a compra. No obstante en este artículo te hacemos un brecve resumen centrandonos en su tributación.

La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, no regula ningún aspecto de este contrato, y este es el motivo por el que se dice que el contrato de alquiler con opción a compra engloba a dos contratos.

  • Contrato de alquiler
  • Contrato de compraventa

Alquiler con opción a compra

Uno de los métodos de más uso en la actualidad, el alquiler con opción de compra, facilita que los interesados en adquirir una vivienda puedan llegar a ser dueños de ella cómodamente. Pero conlleva algunos riesgos que veremos más adelante.

El Alquiler con opción a compra, da la oportunidad al inquilino de comprar una casa, al final de un período de alquiler predeterminado, y con cantidades y condiciones acordadas antes de proceder a la firma.

Parece una muy buena opción, pero tiene sus desventajas, veamos más a continuación.

Cómo funciona el alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra tiene dos componentes básicos, un contrato de alquiler estándar y una opción de compra. En España no existe una regulación general para este tipo de contrato y por eso se decide hacerlo en dos partes.

Los interesados en adquirir una vivienda que como decíamos al principio no tienen muy claro si la adquirirán en un futuro, a través de alquiler con opción a compra, firman un contrato con un vendedor (arrendador) que les otorga el derecho a comprar la propiedad al final de un período de alquiler acordado, que generalmente se pacta entre las partes.

Por lo general, se requiere un depósito, que el interesado en adquirir la vivienda, debe desembolsar, y que se debe descontar del precio final de la propiedad. Sin embargo, no tiene carácter esencial, y se puede dar el caso de hacer el contrato sin esta prima.

Durante el período de alquiler, los arrendatarios pagan el alquiler, generalmente por encima del promedio del mercado, así como una cuota por la “opción” de comprar a la propiedad la vivienda al final del contrato.

Algunos contratos de alquiler con opción a compra también requieren que el interesado se haga cargo de gastos adicionales como el mantenimiento del inmueble, los impuestos o el seguro.

Durante el transcurso del período de alquiler, el dinero total pagado por esta “opción de compra”, se deduce del precio de venta final.

Cómo iniciar el proceso de alquiler con opción a compra

No se puede ocultar el hecho de que el alquiler con opción a compra conlleva muchos riesgos. Pero si estás convencido de que es la opción adecuada para ti, esto es lo que debes hacer a continuación.

1. Busca una propiedad

Dado que hay una serie de cosas que pueden salir mal tanto para el arrendatario como para el vendedor, la oferta de propiedades de alquiler con opción a compra es bastante limitada.

Es por eso que encontrar esta opción puede llevar más tiempo que una búsqueda de casa tradicional. Y aunque en España se lleva mucho este tipo de contrato, también es cierto que las condiciones iniciales del vendedor no son del todo favorables para el comprador.

Por ello, debes encontrar la propiedad acorde con tus gustos, y tu capacidad de pago.

2. Investiga la propiedad

Una vez que hayas encontrado una casa adecuada, deberás profundizar un poco más para determinar si es una inversión que vale la pena.

Puedes solicitar al arrendador una inspección de plagas, una inspección de construcción, y considera pagar a un tasador autorizado para que lleve a cabo una valoración detallada de la propiedad.

Todo esto debes hacerlo en pleno acuerdo con el propietario vendedor. Si se niega a alguna de tus solicitudes, desiste de esa propiedad y busca otra. No debería negarse a menos que quiera ocultar algo.

3. Investiga al arrendador – vendedor

Este paso es importante porque el contrato de alquiler con opción a compra vincula efectivamente los futuros arreglos de vivienda con las circunstancias financieras del vendedor.

Por ejemplo, si el arrendador (vendedor) no cumple con su hipoteca, el banco podría recuperar la propiedad de la vivienda, quedando el comprador (arrendatario) muy desprotegido.

Pregúntale al vendedor por qué está interesado en vender a través de un contrato de alquiler con opción a compra y solicita documentos que prueben su solvencia financiera.

Si no tiene problemas de índole financiero, no debería negarse.

4. Busca asesoramiento legal

Asegúrate de buscar asesoramiento legal y financiero independiente, para que no termines endeudándote sin necesidad.

Pídele a un abogado independiente que te ayude a redactar el contrato y asegúrate de que incluya una cláusula que describa claramente cuánto del alquiler adicional se destinará a cuenta de la futura compra.

También podrías preguntarle al propietario de la vivienda si reduciría el alquiler a cambio de algunas mejoras menores en la vivienda.

Esto ayudaría mucho a bajar el importe de las cuotas, y podría acortar el tiempo de alquiler. Aunque sería opcional y solo si la contraparte está de acuerdo.

Tal vez prefieras que una persona con más de 35 años de experiencia, como es el caso de algún abogado de Asepyme, te haga un análisis exhaustivo de todos los impuestos del alquiler con opción a compra de vivienda. No tengas reparo en consultarnos y analizaremos tu caso al objeto de que consigas el mayor ahorro fiscal .

Asesórame Asepyme5. Mantente al día con los pagos de alquiler

Una vez que hayas firmado tu contrato, la responsabilidad recae en ti para mantener vivo el trato. Elabora un presupuesto y cúmplelo, ya que no hacer algunos pagos podría concluir en que tú con tu familia tengáis que abandonar la vivienda.

El impago, o atraso de las cuotas, son motivo suficiente para rescindir un contrato, y en ese caso, perderías todo el dinero y la posibilidad de hacerte con el inmueble.

6. Obtén un préstamo hipotecario

En el contrato habrás pactado cuando ejercer la opción de compra de la vivienda.

Esta acción podrá ejercerse a lo largo del contrato de arrendamiento o habitualmente en la fecha en que finaliza este.

Si el motivo por el que has firmado el contrato de arrendamiento con opción de compra es con el objeto de tener tiempo para conseguir la financiación deberás de hacerlo con carácter previo a la finalización del contrato.

Si lo que necesitas es obtener un préstamo hipotecario, este debes de gestionarlo con antelación, ya que los bancos suelen tardar bastante en concederlo.

Aunque también debes de analizar si la vivienda tiene hipoteca y puedes ejercer la opción de subrogarte en la misma.

Este paso es uno de los de mayor importancia. Para obtener un préstamo hipotecario, debes conocer todos los requisitos del banco, y si no los puedes cumplir, de seguro que no te lo aprueban, y puedes perder la opción de compra sobre la vivienda.

Por ello, antes de firmar el contrato de alquiler con opción a compra, ya debes tener presente si el banco te puede conceder el préstamo o no.

7. Compra la vivienda

Después de varios años de pagar el alquiler, finalmente ha llegado el momento para la compra de la vivienda.

El precio de venta debería haberse establecido en el contrato inicial, así que la negociación debería ser breve y sencilla. Todo lo que queda es realizar el pago final, finiquitar el contrato y firmar ante notario.

Ventajas del alquiler con opción a compra de vivienda

Este tipo de contrato hace que sea más fácil para los inquilinos acceder a la propiedad, no teniendo que hacer el desembolso inicial de la totalidad.

Esto también le da un mayor plazo al comprador (inquilino), para gestionar el crédito hipotecario necesario para realizar la compra.

Y, al fijar el precio de venta futuro, también protegen al comprador de cualquier aumento en el precio de la vivienda en el futuro, lo que significa que el comprador podría potencialmente hacerse con la propiedad por un precio más barato.

Sin embargo, esto también puede funcionar en contra del comprador, si el mercado experimenta una recesión durante el período de alquiler. Los precios de los inmuebles pueden sufrir una caída estrepitosa, pero aun así, debería acogerse al contrato y seguir pagando lo estipulado.

Este tipo de esquema ayuda a los compradores, generalmente a aquellos que no pueden obtener préstamos hipotecarios tradicionales, a “obtener una casa” sin tener que desembolsar la totalidad en un solo pago.

Pero se debe ser cauteloso, porque como comprador, también tiene sus desventajas.

¿Puedo alquilar con opción a compra si soy insolvente?

En principio sí.

Los aspirantes a compradores de vivienda que celebran un contrato de alquiler con opción a compra no son propietarios hasta que realicen el pago final, lo que significa que el vendedor no corre riesgo si el inquilino incumple sus pagos.

Como resultado, es mucho más probable que el vendedor (arrendador) celebren un contrato de alquiler con opción a compra con un posible comprador poco solvente, que un banco le ofrezca una hipoteca.

El pequeño detalle está en la obtención del crédito hipotecario. Si eres poco solvente, el banco no te lo aprobará, y perderás todo el dinero que ya hayas invertido en la casa en cada pago.

Y al final, tampoco te podrás quedar con la casa, ya que si no hay pago final, no hay vivienda. Por eso, entrar a un contrato de alquiler con opción a compra, sin el respaldo de un banco por tu mal crédito, es un muy mal negocio.

Impuestos del contrato de alquiler con opción a compra de vivienda

Como te decía anteriormente este tipo de contratos puede ser una cómoda forma de acceder a una vivienda; pero no se debe de olvidar su fiscalidad.

La fiscalidad, los impuestos del contrato de alquiler con opción a compra de vivienda, van a depender principalmente de quién es el vendedor, si es un particular o una promotora.

En primer lugar veamos el supuesto de que el vendedor sea una promotora inmobiliaria.

Vendedor promotora inmobiliaria

Con la crisis muchas promotoras inmobiliarias no eran capaces de vender parte de sus inmuebles, y una solución fue el arrendamiento con opción de compra.

En estos casos los contratos de arrendamiento se encuentran sujetos al Impuesto sobre el Valora Añadido (que deberá de abonar el comprador) ya que se trata de una primera transmisión de vivienda.

Aquí nos podemos encontrar con dos tipos de IVA:

  • el tipo reducido del 10%,
  • y si la vivienda está protegida el superreducido del 4 %.

En estos contratos entre el promotor y el comprador del inmueble se establece una prima conocida como opción de compra.

Esta prima es la que se establece para que el cliente pueda optar por adquirir la vivienda en el plazo establecido en el contrato.

El criterio de la dirección general de tributos es que esta prima esté sujeta a IVA (21%) por considerarse una prestación de servicios.

Y si finalmente el arrendatario ejerce la opción, la compraventa tributará como te decía a un tipo del 10% o 4% según proceda. IVA que el comprador no podrá recuperar ni deducírselo por destinar el inmueble a vivienda.

Pero si transcurrido el plazo para ejercer la opción nos ejerce esta y el arrendatario decide resolver el contrato, y formalizar otro nuevo tan solo de arrendamiento, este último no estará sujeto a IVA.

Tal vez te preguntes que sucede si el vendedor no es una promotora inmobiliaria

Vendedor particular

Al ser el vendedor un particular nos encontramos con una segunda transmisión de vivienda.

Esta operación no está sujeta a IVA, es una operación sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Y aquí el obligado al pago o sujeto pasivo es el arrendatario.

Y te preguntarás, ¿y qué pasa con la prima?

La prima u opción de compra, es un hecho imponible que también tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Y la base imponible sobre la que aplicar este impuesto será el precio pagado como prima.

En los contratos que no se establece un precio por la prima, o esta es menos del 5% del valor de la operación, se toma como base el 5%.

Y el tipo impositivo a aplicar a la opción va a depender de cada comunidad autónoma, oscilando entre el 6% y el 10%.

Si posteriormente el comprador ejerce la opción esta operación también estará sujeta al ITP.

Y seguro que te preguntas, entonces ¿voy a pagar más impuestos?

Pues si, como comprador vas a pagar mas impuestos.

Una opción de compra y una posterior compraventa son dos negocios jurídicos distintos. Ello supone dos hechos imponibles distintos, que una vez grabados al tipo impositivo aumenta la fiscalidad de la operación.

Y llegados aquí tal vez te preguntes, ¿cómo afecta esta transmisión en el caso del vendedor?

Tributación para el vendedor

Aquí debemos de diferenciar entre lo que percibe el vendedor por arrendamiento y posteriormente por la venta.

Ingresos por arrendamiento

Estos ingresos para el arrendador suponen unos rendimientos del capital inmobiliario.

El tratamiento es el mismo que el de cualquier otro arrendamiento de inmueble.

Ingresos por la venta de la vivienda

Aquí sí que podemos encontrar diferencias en cuanto a la venta de otra vivienda que no sea con arrendamiento con opción de compra.

La aclaración esta cuestión la podemos encontrar en la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos número V3065-18.

Esta consulta nos viene decir que existen dos ganancias patrimoniales.

  • Por la concesión de la opción
  • Y por la transmisión del inmueble

Veamos lo que dice la consulta en cada uno de los supuestos…

Por la concesión de la opción

La opción de compra sobre un inmueble produce en el concedente una ganancia de patrimonio según establece el artículo 33.1 de la LIRPF.

La consulta nos dice:

“Por tanto, la concesión de la opción de compra sobre un inmueble produce en el concedente una ganancia de patrimonio según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF, que nace en el momento de dicha concesión y que al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general a efectos del cálculo del Impuesto de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la LIRPF. Su importe vendrá determinado por el valor efectivamente satisfecho siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por el concedente. La imputación de la ganancia deberá efectuarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se formalice el derecho de opción de compra sobre la vivienda”.

Por la transmisión del inmueble

Si con posterioridad se ejercita la opción de compra, la transmisión del inmueble ocasiona una nueva alteración patrimonial según dispone el artículo 33.1 de la LIRPF. Aunque generalmente por menor importe, pues ya se pagó por la opción. ¡Si así se estableció en el contrato!

La consulta nos dice:

“Si posteriormente se ejercita la opción de compra en los términos convenidos, la transmisión del inmueble por su propietario (arrendador) ocasionará una nueva alteración patrimonial según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF. El importe de la ganancia o pérdida generada se determinará según lo dispuesto en el artículo 35 de la LIRPF, anteriormente transcrito.

En este caso, la cuantía recibida previamente por el arrendador en concepto de opción de compra sobre dicho inmueble, así como las cantidades satisfechas por el arrendamiento del citado inmueble hasta el ejercicio de opción de compra se descontarán, si así se tuviera pactado, del precio total convenido por la transmisión de dicha vivienda, por lo que las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda así como el precio de la opción recibidos por el concedente constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.

Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente y se deberá integrar en la base imponible del ahorro, conforme a lo previsto en los artículos 48 y 49 de la LIRPF.

Y puede que se pacte también la venta de los bienes muebles de la vivienda.

Venta por separado de los muebles

En estos casos también se genera una ganancia (o pérdida) patrimonial de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de LIRPF.

Veamos lo que dice la consulta V3065-18 al respecto

“Por último, en cuanto a la venta de forma separada de los bienes muebles que contiene la vivienda, debe señalarse nuevamente que la ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre sus valores de adquisición y de transmisión, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de LIRPF. En este sentido, en lo que respecta a la justificación documental del valor adquisición de los bienes, el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18), dispone que “en los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, salvo que la ley establezca otra cosa».”

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