Recuperar el IVA de Rentas Impagadas: Una Guía Completa para Arrendadores

¿Eres un arrendador y te encuentras en la difícil situación de no cobrar el alquiler, pero sigues con la preocupación del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que ya ingresaste a Hacienda? Si esta es tu realidad, sabes lo frustrante que puede ser ver cómo los impagos se acumulan, el inquilino desaparece y, para colmo, la carga fiscal persiste. Muchos arrendadores se resignan a perder el IVA de rentas impagadas, asumiéndolo como una pérdida inevitable. Sin embargo, permíteme decirte que la ley ofrece mecanismos para recuperar esas cuotas repercutidas. La buena noticia es que no tienes por qué resignarte a perder lo ingresado en Hacienda; la normativa permite modificar la base imponible del IVA, pero solo si se cumplen ciertas condiciones y se siguen los pasos correctos.

Comprendemos tu preocupación. La gestión de alquileres impagados puede convertirse en una pesadilla, afectando seriamente tu economía y tu tranquilidad. En Asepyme, nuestros abogados en Valencia están especializados en este tipo de situaciones y pueden ofrecerte el asesoramiento y la asistencia legal que necesitas para recuperar el IVA de rentas impagadas y gestionar eficazmente cualquier otro asunto jurídico, fiscal, laboral o contable que te afecte. No dudes en contactar con nosotros para una ayuda personalizada y garantizar que tus derechos como arrendador estén protegidos.

Modificación de la Base Imponible del IVA en Rentas Impagadas: Aspectos Clave

Uno de los grandes dilemas de todo arrendador de locales comerciales es qué ocurre con el IVA cuando se lleva tiempo sin cobrar un euro de renta y el inquilino ya no está en el inmueble. La Dirección General de Tributos (DGT), en consultas vinculantes como la V0255-25, de 5 de marzo de 2025, ha clarificado que sí es posible modificar la base imponible del IVA para recuperar esas cuotas repercutidas en su día. Sin embargo, esta posibilidad está sujeta a una serie de requisitos y a una correcta gestión documental y legal. Es crucial entender que no todo impago justifica una modificación de la base imponible, sino que la operación debe haber quedado total o parcialmente sin efecto.

El Caso Práctico y la Postura de la DGT

Para entender mejor esta situación, analicemos un ejemplo real que la DGT ha abordado. Imaginemos una empresa arrendadora de varios locales comerciales. Desde agosto de 2020 hasta junio de 2023, uno de sus inquilinos no abonó ninguna renta. Finalmente, en junio de 2023, se produjo el desalojo del local y se dio por terminado el contrato de arrendamiento. En la actualidad, la deuda generada por los impagos ha sido dada de baja contablemente como un crédito incobrable. Ante este escenario, la empresa plantea si puede modificar la base imponible del IVA, de acuerdo con el artículo 80.Dos de la Ley del IVA.

La respuesta de la DGT, en línea con el criterio reiterado del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) y de los tribunales europeos, es afirmativa, siempre que la operación haya quedado «sin efecto». Esto ocurre, por ejemplo, cuando el contrato se resuelve, el inquilino abandona el inmueble y ya no es posible exigir el pago de las cuotas pendientes. En contraste, si el arrendatario sigue ocupando el inmueble, aunque no pague, y no hay una resolución firme del contrato, no se considera que la operación esté extinguida ni que el crédito sea incobrable a efectos del IVA. La clave está en la extinción real del crédito, ya sea por acuerdo, por decisión judicial o por abandono del local y la correspondiente baja contable.

Impago, Extinción y Rescisión: Diferencias Fundamentales

Es fundamental comprender la distinción entre un mero impago, la extinción de un contrato y su rescisión. Aunque a menudo se usan indistintamente, sus implicaciones fiscales son diferentes:

• Impago: Se refiere a la falta de abono de las rentas acordadas en el contrato. Por sí solo, el impago no es suficiente para modificar la base imponible del IVA si el contrato sigue vigente y el inquilino ocupa el inmueble. El artículo 80.Dos de la Ley del IVA permite modificar la base imponible si la operación «queda sin efecto» mediante resolución judicial, administrativa o conforme a Derecho.
• Extinción del Contrato: Implica que la relación contractual ha finalizado. Esto puede ocurrir por diversas causas: cumplimiento del plazo, mutuo acuerdo, o por resolución debido a un incumplimiento grave como el impago y el abandono del local. Cuando la operación «queda sin efecto», como en el caso de una resolución por impago y abandono, se cumple con el requisito para la modificación de la base imponible del IVA.
• Rescisión del Contrato: Generalmente, la rescisión se produce por causas sobrevenidas o por incumplimiento de una de las partes. En el contexto de impagos y abandono, la rescisión (o resolución) del contrato es el evento que permite al arrendador iniciar los trámites para recuperar el IVA. Es decir, la extinción del contrato con carácter definitivo es el factor determinante.

La doctrina legal lo expresa con claridad: cuando una operación «queda sin efecto» mediante una resolución judicial, administrativa o conforme a Derecho, la Ley del IVA permite la modificación de la base imponible. La resolución del contrato por impago y abandono del local cumple con este requisito, abriendo la puerta a la recuperación del IVA de rentas impagadas.

La Jurisprudencia Europea y el IVA en Alquileres Impagados

La perspectiva europea ha sido crucial para consolidar el enfoque sobre la recuperación del IVA en situaciones de impago.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en sentencias destacadas como Lombard (C-404/16) y UniCredit Leasing (C-242/18), ha sentado las bases para entender que, cuando una operación se extingue con carácter definitivo, la contraprestación ya no es exigible.

Esto significa que la base imponible debe ajustarse, incluso si la causa ha sido un impago.

No se trata de una mera situación de mora o retraso en el pago, sino de una anulación jurídica y económica de la operación comercial. La clave, como ya hemos mencionado, reside en la extinción real del crédito.

Esta extinción puede ser por un acuerdo entre las partes, por una decisión judicial que declare la resolución del contrato, o por el abandono del inmueble por parte del inquilino y la consiguiente baja contable del crédito como incobrable.

Lo que no es admisible es esperar indefinidamente o pretender rectificar el IVA cuando no existe un documento, hecho o resolución que evidencie que la operación quedó sin efecto.

La jurisprudencia europea ha reforzado la necesidad de que exista una causa clara y documentada para la extinción de la operación.

¿Cómo rectificar el IVA de las rentas impagadas? Procedimiento y Requisitos

Una vez que se cumplen los requisitos legales para la modificación de la base imponible de las rentas impagadas, la empresa arrendadora dispone de dos vías principales para rectificar el IVA:

1. Procedimiento de rectificación de autoliquidaciones (Artículo 120.3 de la Ley General Tributaria – LGT): Esta vía se utiliza si se considera que la cuota de IVA repercutida se ha vuelto improcedente. Permite al contribuyente solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada si se ha ingresado una cantidad superior a la debida.
2. Regularización en el modelo del periodo actual o siguiente (Artículo 89.5 de la Ley del IVA): Esta es la vía más común y directa. La regularización debe realizarse siempre dentro del plazo de un año desde que se produjo la causa que permite la rectificación del IVA de rentas impagadas. Es crucial actuar con prontitud.

Atención: Es de vital importancia emitir la factura rectificativa cuanto antes. Además, la modificación de la base imponible solo puede efectuarse si no han transcurrido más de cuatro años desde el devengo del impuesto o desde que se produjo la causa que permite la modificación. Esto subraya la necesidad de una gestión ágil y bien documentada.

Documentación Exigida por la Administración Tributaria

Para que la rectificación del IVA sea válida y Hacienda la acepte, es imprescindible formalizarla correctamente y aportar la documentación exigida. No basta con dejar de emitir facturas o asumir que la deuda ha prescrito.

La rectificación debe formalizarse mediante una factura rectificativa completa. Esta factura debe:

• Identificar claramente la factura original que se está rectificando.
• Consignar de manera explícita la minoración de la base imponible y del impuesto.

Además de la factura rectificativa, la Administración Tributaria exige acreditar documentalmente una serie de hechos fundamentales:

• El desalojo del local: Es necesario demostrar que el inquilino ha abandonado el inmueble. Esto puede hacerse con un acta de desalojo, un contrato de finalización de arrendamiento o cualquier otro documento fehaciente.
• La resolución del contrato: Se debe probar que el contrato de arrendamiento ha sido formalmente resuelto. Puede ser una sentencia judicial, un acuerdo de rescisión firmado por ambas partes, o la documentación que acredite la finalización por incumplimiento.
• La baja contable del crédito: Es indispensable que la deuda por las rentas impagadas haya sido dada de baja contablemente como crédito incobrable. Esto demuestra que la empresa considera la deuda irrecuperable.
• La solicitud formal ante la Administración: Si se opta por el procedimiento del artículo 120.3 de la LGT, se requerirá la solicitud formal ante la Administración Tributaria.

Sin esta documentación adecuada, la rectificación podría ser rechazada, y el arrendador seguiría sin poder recuperar el IVA de rentas impagadas.

Conclusión: Recuperar el IVA de rentas impagadas es posible, pero con rigor

Como hemos visto, la Ley del IVA permite que el arrendador recupere el IVA ingresado cuando las rentas devengadas resultan incobrables y el contrato de arrendamiento se extingue definitivamente. Sin embargo, esta recuperación no es automática ni se produce de cualquier forma o en cualquier momento. Es absolutamente imprescindible respetar los plazos establecidos, documentar adecuadamente todos los hechos relevantes y actuar con el máximo rigor contable y fiscal.

El simple silencio o la desaparición del inquilino por sí mismos no «borran» la obligación del IVA ya ingresado. La clave para la recuperación del IVA de rentas impagadas radica en la extinción definitiva del contrato de arrendamiento y la baja contable del crédito como incobrable. Solo si tú, como arrendador, tramitas todo este proceso correctamente, podrás recuperar esas cuotas.

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