Transformación de local en vivienda: ¿Cómo aplicar la reducción fiscal en el IRPF?

Convertir un local comercial en vivienda puede ser una excelente oportunidad de inversión, especialmente en ciudades donde la demanda de alquiler es alta. Sin embargo, muchos propietarios desconocen que esta transformación también tiene implicaciones fiscales importantes.

Si arriendas una vivienda que antes era un local, podrías beneficiarte de reducciones fiscales en el IRPF de hasta un 60% en los rendimientos obtenidos, siempre que cumplas ciertos requisitos. Pero, ¿cómo funciona esta reducción? ¿Qué condiciones debes cumplir? En este artículo, te explicamos en detalle cómo aprovechar al máximo este beneficio fiscal.

Si tu empresa necesita asesoramiento para la transformación de local a vivienda, no dudes en contactar con los abogados en Valencia de Asepyme, expertos en derecho tecnológico y cumplimiento normativo.

Reducción fiscal en el IRPF por arrendamiento de vivienda

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) permite a los propietarios que arriendan viviendas reducir la base imponible del rendimiento neto positivo obtenido. No obstante, cuando el inmueble ha sido reconvertido de local a vivienda, la aplicación de esta reducción tiene requisitos específicos.

Según la consulta vinculante V2326/2024 de la Dirección General de Tributos (DGT), solo se puede aplicar la reducción fiscal si la transformación cumple con ciertos criterios establecidos en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF y el artículo 41.1 del Reglamento del IRPF (RD 439/2007).

A continuación, analizamos los porcentajes de reducción aplicables según el tipo de arrendamiento.

Tipos de reducción en el IRPF por arrendamiento de vivienda

Dependiendo de las características del alquiler, los propietarios pueden aplicar diferentes reducciones en el IRPF:

Como se observa en la tabla, el porcentaje máximo de reducción (90%) se aplica en casos de alquiler en zonas de mercado residencial tensionado, mientras que el 60% corresponde a viviendas rehabilitadas. Veamos en detalle los requisitos para acceder a este beneficio.

Requisitos para aplicar la reducción del 60% en la transformación de local en vivienda

Para beneficiarse de la reducción del 60% en el IRPF, la transformación de local en vivienda debe cumplir con dos condiciones esenciales:

1. Rehabilitación estructural del inmueble

No todas las obras realizadas en un local para convertirlo en vivienda se consideran rehabilitación a efectos fiscales. Para que se aplique la reducción del 60%, la reforma debe cumplir con los criterios del artículo 41.1 del Reglamento del IRPF, que establece que una rehabilitación implica:

• Actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas (Real Decreto 233/2013).
• Obras que afecten a la estructura del inmueble, como la fachada, cubierta, cimentación o vigas.
• El coste de la rehabilitación debe superar el 25% del valor de adquisición del inmueble o del valor de mercado antes de la obra.

Reformas que NO se consideran rehabilitación fiscalmente válida:

• Reformas de redistribución de espacios.
• Instalaciones de fontanería, calefacción o electricidad.
• Mejoras estéticas o funcionales sin impacto estructural.

Ejemplo: Un propietario compra un local comercial y lo reforma, reforzando la estructura e invirtiendo más del 25% del valor del inmueble. Si lo arrienda como vivienda habitual, podrá aplicar la reducción del 60% en el IRPF sobre los rendimientos obtenidos.

2. Destino a vivienda habitual

El arrendamiento debe cumplir con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es decir:

• El inmueble debe ser la residencia habitual y permanente del inquilino.
• No se aplica la reducción si el alquiler es turístico o de temporada.

Ejemplo: Si un propietario transforma un local en vivienda pero lo alquila por meses a turistas, NO podrá beneficiarse de la reducción fiscal.

Verificación y documentación para aplicar la reducción

Para aplicar la reducción del 60%, es imprescindible contar con documentación que acredite que la reforma cumple con los requisitos legales. La Agencia Tributaria puede requerir pruebas, por lo que es recomendable disponer de:

• Licencias de obra y permisos municipales.
• Facturas y justificantes de pago de la rehabilitación.
• Informes técnicos que acrediten la reforma estructural.
• Contrato de arrendamiento que certifique el uso como vivienda habitual.

Si la Administración Tributaria cuestiona la aplicación de la reducción, será responsabilidad del propietario demostrar el cumplimiento de los requisitos.

¿Y si la rehabilitación no cumple los requisitos? Alternativa del 50%

Si la reforma del local no se considera rehabilitación estructural, pero el inmueble se destina a vivienda habitual, el propietario podrá aplicar la reducción del 50% en lugar del 60%.

Ejemplo: Un contribuyente transforma un local en vivienda, pero la obra solo consiste en redistribuir los espacios y mejorar instalaciones eléctricas y de fontanería. Como no es una rehabilitación estructural, no puede aplicar la reducción del 60%, pero sí la del 50%.

Conclusión: Claves para aplicar la reducción fiscal en la transformación de local en vivienda

• Transformar un local en vivienda puede beneficiarse de una reducción de hasta el 60% en el IRPF, siempre que la rehabilitación sea estructural y el alquiler sea como vivienda habitual.
• Si la rehabilitación no cumple los requisitos exigidos, la reducción será del 50%.
• Es imprescindible contar con documentación que justifique la reforma para evitar problemas con Hacienda.

¡Por cierto!

Si aún no te has suscrito a nuestra newsletter gratuita, te invito a hacerlo ahora. Te mantendremos informado de novedades legislativas, subvenciones, ayudas y noticias que serán de tu interés.

Si necesitas asesoramiento especializado, nuestros abogados en Valencia puede ayudarte a aplicar correctamente esta deducción y evitar posibles sanciones.