La tributación del arrendamiento de viviendas en IRPF e IVA

Tanto si eres arrendador como arrendatario de una vivienda, tal vez te preguntes:

• ¿Qué impuesto he de pagar como arrendador? ¿Y cómo arrendatario?
• Principalmente si soy arrendador, en el IRPF:
  • ¿Se declara como rendimientos del capital mobiliario o como actividad económica?
  • ¿Qué diferencias existen entre una calificación u otra?
• Igualmente en caso de ser arrendador, en el IVA:
  • ¿El arrendamiento está exento?
  • ¿Se ha de repercutir IVA o no?
  • En caso afirmativo, ¿Al 21% o al 10%?

En este artículo intentaremos resolverte estas dudas.

Probablemente la primera pregunta que te hagas sea:

¿Qué impuestos tengo que pagar por el arrendamiento de inmuebles siendo arrendador o arrendatario?

Veamos primero el tratamiento en relación con el impuesto sobre la renta de las personas físicas.

Tratamiento del arrendamiento de la vivienda en IRPF

El arrendamiento de inmuebles se puede calificar en IRPF de dos formas:

1º.- Rendimientos de la actividad económica -> cuando se cumplan alguno de los siguientes requisitos:

• Se posea una persona contratada a jornada completa, y además se este de alta en el censo como arrendamiento de inmuebles.
• Se presten servicios hoteleros, y se esté de alta en servicio de hostelería,

2º.- Rendimientos del capital inmobiliario -> cuando no cumpla los requisitos para ser rendimientos de las Actividades Económicas, que ocurre en la gran mayoría de ocasiones.

¿Qué diferencias hay entre actividad económica y capital inmobiliario?

Las principales diferencias en la calificación son:

Rendimientos de capital inmobiliario	Rendimientos de las actividades económicas
Los gastos mientras no está alquilado NO SON DEDUCIBLES. Además se genera imputación inmobiliaria.	Los gastos mientras no está alquilado SON DEDUCIBLES y el inmueble NO genera imputación inmobiliaria.
Hay un límite de reparación e intereses	No hay limitación en la deducción de gastos
Se procede a la deducción por morosidad si son más de 6 meses a deber y tiene que haber gestión de cobro para cada mes.	Para la deducción por morosidad se está a la LIS.
Amortización al 3%	Amortización según las tablas de las actividades económicas y se puede aplicar los beneficios de las Empresas de Reducida dimensión
No hay reducción por inicio de la actividad	Existe una reducción por inicio de la actividad

Recuerda que difiere la tributación en la renta de ser calificado el arrendamiento  de actividad económica o arrendamiento inmobiliario.

Como podemos ver es más beneficiosa la tributación del alquiler de viviendas vacacionales por la calificación de actividades económicas, no obstante hay que observar detenidamente los requisitos:

• Para la realización y ordenación de la actividad de arrendamientos deba utilizarse una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

No obstante, la DGT a través de la Consulta Vinculante V-3859/2016, expone que a pesar de que la contratación de una asesoría para realizar las labores de gestión de los arrendamiento no se equipara a la contratación de una persona con contrato laboral y a jornada completa, sí que se cumplen los requisitos para calificar los arrendamientos como actividad económica en IRPF.

• No es necesario un local destinado exclusivamente para la actividad, sino que es válido cualquier local, ya sea en propiedad o arrendado, incluso una habitación de la vivienda habitual. Para ello tiene que cumplirse dos requisitos:
  • Exclusividad: el local que lleve a cabo la gestión debe estar afecto a la misma.
  • Independencia: si en el local se realizan otras actividades será necesario que la parte del mismo dedicada a la actividad inmobiliaria se destine en exclusiva a tal fin.

Ahora veremos el tratamiento en relación con el impuesto sobre el valor añadido.

Tratamiento del arrendamiento de la vivienda en IVA

Según establece el artículo 5 c) de la Ley del IVA serán sujetos pasivos del IVA:

“c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo”

Esto quiere decir que serán sujetos pasivos del IVA y deberán declararlo los arrendadores de inmuebles. Es por ello que los arrendamientos de viviendas están sujetos, pero ¿hay algún tipo de exención en este sentido?

La respuesta es SÍ

Supuestos exentos y no exentos en el IVA en el arrendamiento de vivienda

La exención del IVA en supuestos de arrendamientos viene regulada en el artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA.

A continuación vamos a contrastar una serie de supuestos:

A) Arrendamientos de viviendas cuando sean sin opción de compra:

• Están EXENTOS DE IVA, pero para ello deben estar exclusivamente destinadas a vivienda. La exención se extenderá a los anejos de la vivienda y los muebles arrendados conjuntamente.
  • Dentro de este supuesto caben los casos en los que:
    • El propietario arriende a particulares la vivienda para su uso habitual.
    • El propietario arriende a particulares la vivienda para uso turístico, pero que no se realicen servicios propios de la industria hotelera.
• NO ESTÁN EXENTOS DE IVA, cuando en sede del arrendamiento se realicen servicios propios de la industria hotelera.

El tipo de IVA a aplicar es el 10 %.

Recuerda que existen diferencias en el tratamiento del IVA y algunos arrendamientos están exentos del IVA y otros no.

B) Arrendamientos de viviendas cuando sean con opción de compra y sean con el promotor de la vivienda:

• NO ESTÁN EXENTOS DE IVA, ya que las mensualidades abonadas con anterioridad a la compra tienen consideración como parte del precio de la vivienda y la primera entrega de la vivienda está sujeta a IVA.

El tipo de IVA a aplicar es el 10 %

C) Arrendamientos de viviendas cuando sean con opción de compra y sea segunda o posterior entrega:

• ESTÁ EXENTO DE IVA, ya que en las segundas entregas de viviendas está exenta de IVA y sujeta al impuesto sobre  Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

D) Arrendamientos de viviendas a sociedades, caben dos opciones:

• Cuando el destinatario último de la vivienda sea algún trabajador de la sociedad y destine el inmueble para vivienda, el arrendamiento,
  • ESTÁ EXENTO DE IVA, no obstante el trabajador deberá figurar en el contrato de arrendamiento como usuario de la vivienda. Resolución TEAC 15/12/2016 núm. 3856/2013.
• En cambio, si el destinatario último de la vivienda fuera la sociedad o no constase el trabajador que va a disfrutar en el contrato de arrendamiento, este arrendamiento NO ESTÁ EXENTO DE IVA.
  • Dentro de este último supuesto entran los casos en los que el propietario de la vivienda cede la explotación a una sociedad para arriende la vivienda a particulares para uso turístico, prestando servicios hoteleros.
    1. Se aplicaría el 21% de IVA en el arrendamiento del propietario a la sociedad.
    2. Estaría exento de IVA en el subarrendamiento de la sociedad a particulares
  • Si por otro lado la empresa con el subarrendamiento presta servicios hoteleros:
    1. Se aplicaría el 21% de IVA en el arrendamiento del propietario a la sociedad.
    2. Se aplicaría el 10% de IVA en el arrendamiento de la sociedad a los particulares.

Requisitos para la exoneración de la retención a los arrendadores

Hay supuestos en los que no hay obligación de practicar la retención en IRPF a consecuencia del arrendamiento de inmuebles.

Los supuestos más habituales de la exoneración de la retención son los siguientes:

• Según el artículo 75.3 g) del Reglamento del IRPF, no hay que practicar retención cuando en supuestos en los que las rentas satisfechas anualmente por el arrendatario no superen los 900 €.
• También cuando el arrendamiento lo realicen empresas para dar vivienda a sus trabajadores.
• Por último, cuando la suma del valor catastral de los bienes del arrendador supera los 601.012,10 €. El arrendador podrá solicitar un certificado de exoneración de la retención, deberá:
  • Rellenar el modelo 01 de la AEAT, marcando el bloque solicita, apartado Otros y especificando “Solicitud de certificado sobre la exoneración de retención”
  • Adjuntar a dicho modelo los justificantes de los valores catastrales de los inmuebles afectos.
  • Una vez realizados estos pasos la AEAT  enviará el certificado que servirá como justificante acreditativo frente a los arrendatarios.

Video resumen sobre el tratamiento en IRPF e IVA del arrendamiento de viviendas

En nuestro canal de YouTube puedes acceder a cientos de videos para emprendedores, autónomos y pymes. Y entre ellos, uno en el que hacemos un breve resumen sobre la aplicación del IVA e IRPF en el arrendamiento de viviendas.

Aquí tienes un video resumido de todo lo relacionado con el artículo de hoy, por si quieres visualizarlo.

Alquiler con Opción de Compra de vivienda

El alquiler con opción de compra es un contrato compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y uno de compraventa.

Con este contrato de alquiler el inquilino puede vivir arrendado en la vivienda por un tiempo determinado. Una vez transcurrido este, el inquilino, tendrá derecho a comprarla por un precio acordado.

Lo habitual es que al precio se le descuenten total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento.

Tratamiento fiscal del alquiler con opción de compra

Como decía anteriormente se dan dos contratos con fiscalidad propia:

• el de alquiler (o arrendamiento) y
• el de opción de compra,

En los contratos de arrendamiento con opción a compra, se generan dos diferentes tipos de renta, con anterioridad a ejercitar la opción de compra, que son el alquiler y la opción de compra.

Tributación del alquiler

En al alquiler y dependiendo del destino y de si es primera o segunda o ulteriores transmisiones se podrán aplicar los siguientes impuestos:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
• Impuesto sobre el Valor Añadido

Al mismo tiempo si el propietario (arrendador) es persona física, los rendimientos derivados del arrendamiento tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario y se declararán en el IRPF.

Si el propietario es una sociedad, tributa como un ingreso más de la sociedad, y tributará por el Impuesto sobre Sociedades.

Tributación de la Opción de Compra

La tributación va a depender de cada uno de los impuestos:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP / AJD
• IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido
• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – IRPF
• IS – Impuesto sobre Sociedades

ITP / AJD

El contrato de opción de compra tributa por el ITP, dado que la compraventa de vivienda de segunda mano es un contrato sujeto a ITP.

La base imponible será la mayor de: el precio pagado por la opción o al 5% del precio de ejercicio de la opción, se tomará este 5%.

El obligado al pago será el arrendatario (optante) y deberá de liquidar el ITP dentro de los 30 días hábiles desde la firma conforme al tipo aplicable en cada comunidad.

IVA

En el supuesto de que el propietario del inmueble sea una empresa, tendrá un tratamiento específico. Si se cobra un importe por la concesión de la opción, estaremos ante una operación calificada como prestación de servicios siéndole de aplicación el tipo IVA impositivo del 21%.

IRPF

Si en la firma del contrato se entrega una prima por la opción a compra, se produce en el concedente una ganancia de patrimonio (artículo 33.1 de la LIRPF). Y al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general a efectos del cálculo del IRPF (artículo 45 de la LIRPF). Ver detalle en las Consultas de la Dirección General de Tributos V1370-12 y V1530-17 .

En caso de percibirse la prima de la opción de compra de forma fraccionada puede imputarse en diferentes ejercicios, en función de los cobros.

Si en su lugar se tratase de un contrato de arras penitenciales, el vendedor no tendría que declarar el importe percibido hasta que no se produce la venta.

Podcast sobre el tratamiento en IVA e IRPF en el arrendamiento de vivienda

En nuestro canal de Ivoox puedes acceder a cientos de audios para autónomos, pymes y emprendedores.

Aquí tienes en un audio resumido todo lo relacionado con el artículo de hoy, por si quieres escucharlo.

¡Por cierto!

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