Todos los impuestos en el subarrendamiento de vivienda

Hoy vamos a hablarte del subarrendamiento de vivienda. Si vas a subarrendar una vivienda tal vez te preguntes cómo es la tributación del subarrendamiento, y qué diferencias hay entre arrendamiento y subarrendamiento.

Hoy en día ha suscitado un gran interés por sus rendimientos tanto para grandes inversores como para los ciudadanos de a pie los arrendamientos de inmuebles. Pero incluso aquellas personas que no son propietarios de los inmuebles se pueden beneficiar de tal rendimiento mediante el subarrendamiento.

En el siguiente artículo vamos a analizar la tributación del subarrendamiento de vivienda, tanto en IRPF como en IVA, tanto para el propietario o arrendador como para el arrendatario o subarrendador.

 

Los impuestos en el subarrendamiento de vivienda

Si eres de los que prefieres que te lo resumamos en un vídeo, aquí lo tienes…

Video resumen sobre los impuestos en el subarrendamiento de vivienda

En nuestro canal de YouTube puedes acceder a cientos de videos para emprendedores, autónomos y pymes. Y entre ellos, uno en el que hacemos un breve resumen sobre los impuestos que se pagan en el subarrendamiento de vivienda.

Aquí tienes el video resumido de todo lo relacionado con el artículo de hoy, por si quieres visualizarlo.

¿Prefieres que te lo contemos con un audio? Pues aquí lo tienes…

Podcast  sobre la tributación en el subarrendamiento de vivienda

En nuestro canal de iVoox “asepyme en la onda” puedes acceder a cientos de audios para autónomos, pymes y emprendedores.
Aquí tienes en un audio resumido todo lo relacionado con el subarrendamiento de vivienda, por si quieres escucharlo.

Si eres de los que prefieren la lectura, empecemos centrándonos en lo mas importante…

Vamos a explicar en primer lugar que es el subarriendo partiendo de la base de lo que se está arrendando es un bien inmueble.

¿Qué es el subarriendo?

El subarriendo es una figura jurídica por la que un arrendatario (inquilino) alquila la vivienda que él tiene arrendada a un tercero. El arrendatario se convierte así en subarrendador, arrendando nuevamente el inmueble que él tenia alquilado a un nuevo inquilino (subarrendatario).

Subarrendar consiste en alquilar un inmueble ya arrendado donde intervienen 3 partes:

  • El propietario o arrendador que alquila el inmueble al arrendatario.
  • El arrendatario o subarrendador que lo alquila al subarrendatario.
  • Y el subarrendatario que usa el bien alquilado.

Importante: Con el subarriendo no finaliza la relación del contrato entre el arrendador y el arrendatario, sigue manteniéndose en los mismos términos pactados entre ambos.

Una vez conocidas las partes que intervienen, veamos la tributación para el propietario o arrendador en el IRPF.

Tributación en el IRPF del arrendador

Los ingresos que haya percibido el arrendador por el alquiler serán considerados como rendimientos del capital inmobiliario, siempre que no sean considerados como rendimientos de actividad económica.

Según establece el Artículo 27.2 de la ley del IRPF:

“se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”

Existe la posibilidad de que el propietario permita el subarriendo a cambio de una contraprestación económica, por lo que normalmente deberá pagarle una mayor cantidad.

El subarriendo no exime que el propietario pueda aplicar la reducción del 60% en el IRPF sobre los rendimientos, siempre que se destine a vivienda habitual tanto para el arrendatario como para el subarrendatario.

Pero en el caso del subarrendamiento, hemos de remitirnos al art. 26.1.b. de la LIRPF:

b) Cuando se trate de rendimientos derivados de … subarrendamientos, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos necesarios para su obtención y, en su caso, el importe del deterioro sufrido por los bienes o derechos de que los ingresos procedan.

En base a este artículo el arrendatario / subarrendador podrá deducirse todos aquellos gastos necesarios para la obtención del rendimiento, a excepción de la amortización.

Esto es así dado que el gasto por la amortización del 3% anual del valor catastral del inmueble excluyendo el valor del suelo, solo se lo puede deducir el propietario (CV  DGT nº V781-13).

Por otro lado, en el caso del subarrendamiento el arrendatario-subarrendador no podrá aplicar la reducción del 60% el rendimiento neto positivo.  

Y en el caso del IVA ¿cuál es la tributación del arrendador por el subarriendo?

Tributación en el IVA del arrendador por el subarrendamiento

En este caso estarán exentos los arrendamientos de edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a vivienda según establece el artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Por lo que en este tipo de arrendamientos no se repercutirá el IVA.

En la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V4706-16, nos aclara que sólo estarán exentos cuando el arrendatario la utilice exclusivamente como vivienda.

Pero veamos algunas excepciones que vienen reguladas en la Ley 37/1992 en su artículo 20, apartado uno, número 23.

Entre estas no encontramos cuando el arrendador preste alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera o el caso en el que el arrendatario sea una persona jurídica.

En los supuestos mencionados anteriormente, el arrendamiento o subarrendamiento será considerado una actividad sujeta, pero no exenta. Y en estos casos se tributará al tipo reducido del 10% o al 21% dependiendo de si se prestan servicios propios de la industria hotelera.

En el caso que el propietario utilice parte del inmueble como vivienda y el resto lo subarriende será una operación sujeta y no exenta ya que al permitir el subarriendo el destino no es exclusivamente al alquiler de la vivienda.

Y tal vez la excepción mas habitual es cuando se arrienda un edificio o parte de él para que posteriormente se subarriende. En estos casos el arrendamiento no estará exento por lo que se repercutirá IVA.

Te recordamos que desde Asepyme te podemos ayudar a reducir la tributación del subarrendamiento si dispones de uno o varios inmuebles, pues existen formas que ayudan a la obtención de mayores beneficios fiscales.Asesórame AsepymeNo podemos dejar pasar otra parte importante que es la tributación del arrendatario, vamos a ver qué sucede en este caso tanto en IRPF como en IVA.

Tributación en el IRPF del arrendatario por el subarrendamiento

Para el arrendatario-subarrendador las cantidades obtenidas tributarán como rendimientos del capital mobiliario.

Según establece el artículo 25.4 de la Ley del IRPF:

«serán rendimientos del capital mobiliario los procedentes del subarrendamiento percibidos por el subarrendador, que no constituyan actividades económicas».

Será considerado rendimiento del capital mobiliario tanto si el subarriendo se realiza sobre una vivienda como sobre un local de negocio.

Este tipo de rendimiento mobiliario no formará parte de la Base del Ahorro como puedan ser dividendos, intereses, etcétera.

Los ingresos del subarriendo estarán integrados dentro de la base general, tributando al tipo medio del contribuyente.

Es importante saber que el arrendatario podrá deducirse los gastos para la obtención de los ingresos por subarriendo.

Sólo existe una particularidad en la que el arrendatario no podrá deducirse los gastos. En este caso será la amortización del inmueble.

Ya que según la consulta vinculante V0781-13 de la Dirección General de Tributos, el gasto por amortización sólo es imputable al propietario.

Con respecto a la reducción del 60%, no sería aplicable ya que esta sólo es aplicable para los rendimientos del capital inmobiliario, y este caso son rendimientos de capital mobiliario.

No hay que olvidar que en ciertos casos se deberá practicar la retención del 19% correspondiente a los rendimientos por arrendamiento o subarrendamiento.

Por último, nos faltaría ver la Tributación del arrendatario con respecto al IVA.

Tributación en el IVA del arrendatario por el subarrendamiento

En esta situación para el arrendatario la operación de subarriendo estará sujeta y exenta de IVA siempre y cuando el subarrendatario utilice el inmueble sólo para vivienda.

Otra situación sería que el arrendatario prestará servicios como puedan ser de hostelería, no estarán dentro de la exención del artículo 20.Uno.23º de la Ley de IVA.

El subarriendo estaría sujeto al tipo impositivo del 10% que será de aplicación a este tipo de servicios.

Pero veamos en último lugar cómo quedarían las retenciones.

Obligación retener del arrendatario por el arrendamiento

Seguramente también te estés preguntando si el arrendatario / subarrendador tiene la obligación de retener al arrendador.

Este es un tema muy controvertido, que ha sido resuelto por la Dirección General de Tributos en sus consultas vinculantes V2316-20 y V1112-20.

Para saber si tienes la obligación o no de retener, hay que diferenciar entre:

  • El arrendatario/subarrendador es una empresa o profesional.
  • El arrendatario/subarrendador es un particular.

Obligación de retener cuando el arrendatario es una empresa o profesional

Cuando el arrendatario / subarrendador sea una empresa o profesional que arrienda una vivienda para, posteriormente, subarrendarla, dicho arrendamiento estará sometido a retención de IRPF.

Esta es la regla general, pero el Reglamento del IRPF establece excepciones a la misma.

Por tanto, a pesar de que el arrendatario / subarrendador sea una empresa o profesional, no tendrá la obligación de retener IRPF en los siguientes casos:

  • Sea un arrendamiento de una vivienda para sus empleados.
  • Las rentas satisfechas al arrendador no superen los 900€ al año (IVA excluido).
  • La actividad del arrendador esté clasificada en un epígrafe del IAE que faculte para esta actividad y la cuota resultante no sea cero.
  • En el caso de que sean rendimientos derivados de un arrendamiento financiero.
  • Cuando sean rentas de entidades exentas del Impuesto de Sociedades.

Si no estás entre las excepciones previstas, tendrás la obligación de retener IRPF.

Dichas retenciones de cada mes o trimestre, deberás ingresarlas cuando se presente el Modelo 115.

Además, tendrás la obligación de presentar el Modelo 180, en el que se refleja el resumen anual de las retenciones practicadas por el arrendamiento de bienes inmuebles.

Obligación de retener cuando el arrendatario es una particular

En principio cuando el arrendatario / subarrendador sea un particular, es decir, no realice el arrendamiento como un profesional o persona jurídica, no estará obligado a retener IRPF.

A pesar de ser una persona física, se considera profesional a aquél que tiene contratada a una persona para desempeñar la actividad de arrendamiento.

Debido a esto, a pesar de que seas una persona física, si tienes a alguien contratado para realizar dicha actividad de arrendamiento, tendrás que retener IRPF.

Esperamos haberte resuelto la mayor parte de las dudas que pudieras tener relacionadas con el subarrendamiento de viviendas desde el punto de vista fiscal.

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