Arrendamiento de industria o local de negocio

Si vas a montar un negocio y arrendar un local debes de diferenciar si se trata de un arrendamiento de industria o local de negocio.

Debes hacerte estas preguntas:

• ¿Estoy alquilando un local o un negocio?
• ¿El contrato de arrendamiento es el mismo?
• ¿Qué debo tener en cuenta?
• ¿Qué impuestos he de pagar en cada caso?

Se trata de contratos que en principio parecen iguales, pero no lo son.

En principio no es lo mismo un arrendamiento de industria o local de negocio.

La legislación que regula los contratos de alquiler de industria o local de negocio en parte es diferente. Y algunos de los impuestos que se deben de presentar en un arrendamiento de industria o local de negocio también son diferentes.

Desde un punto de vista jurídico es indiferente lo que ponga en el contrato:

• Arrendamiento de negocio o industria
• Arrendamiento de local o local de negocio

Lo que verdaderamente importa es el objeto del contrato, lo que realmente se está arrendando. Puede ser un simple local o un local con una serie de clientes y bienes que pueden ser ya explotados.

Lo importante no es el nombre que las partes le dan al contrato, sino la voluntad real de las partes.

El no declararlo correctamente entre otras cosas puede tener repercusiones fiscales para arrendador y arrendatario.

Veamos a continuación algunas similitudes y diferencias entre alquiler de industria y local de negocio, así como sus  diferentes características.

» El régimen aplicable al arrendamiento de local, viene regulado en el artículo 4.3 de la LAU

ALQUILER DE LOCAL DE NEGOCIO

El alquiler de local de negocio es un tipo de contrato en el que el dueño o usufructuario de un local (arrendador) cede un inmueble a un tercero (arrendatario) para un uso distinto al de vivienda, a cambio de una renta.

Mediante este tipo de contrato, el arrendador cede el inmueble, es decir un espacio apto, para que el arrendatario puede explotar un negocio.

Una de las principales diferencia con el contrato de industria es que en el arrendamiento de local de negocio se arrienda el inmueble vacío. Es el arrendatario o inquilino quien debe de montar el negocio (muebles, maquinaria, etc.).

En caso de que se alquile el local con algún mueble u otros bienes, se podrá considerar arrendamiento de local siempre y cuando estos por si solos no sean suficientes para realizar la actividad.

Ten en cuenta que la regulación de estos contratos de arrendamiento se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Concretamente en el artículo 3, y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Artículo 3 Arrendamiento para uso distinto del de vivienda

“1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior”.

“2. En especial … los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren”.

El contrato debe de formalizarse por escrito y en él deben constar entre otras cosas:

• la identidad tanto del propietario como del inquilino,
• una descripción del local destinado al negocio,
• la duración del contrato,
• el importe del alquiler.

Arrendamiento de local de negocio e IRPF

Veamos desde el punto de vista del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) el tratamiento de los arrendamientos de local de negocio.

Este tipo de arrendamientos desde el punto de vista fiscal vienen regulados en los artículos 22, 23 y 24 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF.

En este tipo de contratos, el arrendador recibe cantidades en concepto de rentas que debe declarar como rendimientos íntegros del capital inmobiliario (art. 22 LIRPF). Tienen esta consideración, «todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos…».

Y deben incluirse dentro de los rendimientos íntegros todos los conceptos que deba satisfacer el arrendatario o subarrendatario. También se incluirán los importes correspondientes a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble. No se incluirán los impuesto, como es el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.

Para la determinación del rendimiento neto, el arrendador deducirá de los rendimientos íntegros entre otros los gastos siguientes (art. 23 LIRPF):

En el caso del arrendatario dependerá del régimen de determinación de rendimientos al que esté sujeto:

• Si está sujeto al régimen de Estimación Directa, la renta será gasto deducible como arrendamiento.
• Pero si está acogido al régimen de Estimación Objetiva por signos, índices o módulos, la renta pagada no afectará para el cálculo del rendimiento.

Debes saber que en estos contratos los arrendadores deben emitir una factura en la que se practique una retención del 19%.

El arrendatario es el que está obligado a realizar la retención e ingresar a cuenta la cantidad retenida. Esto lo hará a través del modelo 115.

En el modelo 115 se declaran las retenciones e ingresos a cuenta trimestralmente. En este modelo se declaran las rentas o rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.

A su vez, también presentará un resumen anual con el modelo 180.

El modelo 180 es una declaración informativa de retenciones e ingresos a cuenta, de rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos. Este modelo se presenta en el mees de enero.

“ Te recomiendo que leas nuestro artículo sobre como calcular el IVA e IRPF en una factura de alquiler.

Alquiler de local de negocio e IVA

Veamos desde el punto de vista del impuesto sobre el valor añadido (IVA) el tratamiento de los arrendamientos de local de negocio.

El arrendamiento de locales de negocios está sujeto a 21% de IVA.

El arrendador deberá repercutirlo al arrendatario, y podrá deducirse el IVA que haya soportado como consecuencia de inversiones o gastos del local.

Entre las obligaciones del arrendador estará la de presentar declaración trimestral del IVA, modelo 303.

En el caso del arrendatario, dependerá del régimen de IVA al que esté sujeto:

• Si está en régimen general u ordinario, las cuotas soportadas podrá deducirlas en su totalidad, salvo determinadas exenciones.
• Si está en régimen simplificado podrá deducirlas, pero con ciertas limitaciones que vienen detallas en la Orden de Módulos.
• En caso de estar en recargo de equivalencia no podrá deducirse la cuota soportada.

Alquiler de local de negocio y 347

En principio, no hay que incluir en la declaración informativa de operaciones con terceras personas (modelo 347), las operaciones por las que se haya suministrado información a la AEAT mediante declaraciones específicas diferentes al modelo 347, si el contenido coincide.

La última reforma modificó el modelo 180 incluyendo información con las referencias catastrales y datos necesarios para identificar los inmuebles urbanos arrendados.

Esto hace que parte del contenido del modelo 180 coincida con la información que se aporta en el modelo 347.

Por lo que por las operaciones de arrendamiento de locales de negocio sujetos a retención, el arrendador no tendrá obligación de presentar el modelo 347.

Y el arrendatario tampoco tiene obligación de presentar la declaración de operaciones con terceros, ya que presenta el modelo 180.

ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA

El arrendamiento de industria es aquel mediante el cual se cede un inmueble y, además, el negocio y actividad del mismo. Se alquila un negocio, que ya está en marcha, con todo aquello que es necesario para continuar con la actividad. Y todo ello a cambio de una prestación económica.

Este tipo de arrendamiento está regulado en el Código Civil (art. 1546 y ss) según la doctrina jurisprudencial del tribunal Supremo. Por lo que a este tipo de contratos no se les aplica la Ley de arrendamientos urbanos.

Importante: No existe obligación de practicar retención en un arrendamiento de negocio cuando constituye una explotación económica para el arrendador (DGT 25/10/1996).

En este tipo de contratos el arrendador debe emitirle al arrendatario una factura en la que aparezca el IVA (21%) y la retención (19%).

Solo se procederá a practicar la retención de IRPF cuando el arrendador sea persona física y el arrendatario esté incluido en alguno de los supuestos del artículo 76 del Reglamento de la Renta de las Personas Físicas (RIRPF).

“ En el caso en que el arrendador esté sometido al Impuesto de Sociedades (IS), el arrendatario no practicará retención con cargo al IRPF sino al IS.

Arrendamiento de negocio o industria e IRPF

El arrendamiento de negocio o industria tiene distinto tratamiento en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) que el de local de negocio.

Este tipo de arrendamientos desde el punto de vista fiscal vienen regulados en los artículos 25 y 26 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF.

En este tipo de contratos, el arrendador recibe cantidades en concepto de rentas que debe declarar como rendimientos íntegros del capital mobiliario (art. 23.4 c) LIRPF). Entre otros tienen la consideración de rendimientos de capital mobiliario: «Los procedentes del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas, así como los procedentes del subarrendamiento percibidos por el subarrendador, que no constituyan actividades económicas”.

Para la determinación del rendimiento neto, el arrendador deducirá de los rendimientos íntegros exclusivamente entre otros los siguientes gastos (art. 26 LIRPF):

1. b) … los gastos necesarios para su obtención y, en su caso, el importe del deterioro sufrido por los bienes o derechos de que los ingresos procedan.

En el caso del arrendatario dependerá del régimen de determinación de rendimientos al que esté sujeto se podrá deducir o no estos gastos. Ver en este artículo la explicación en el apartado de “Arrendamiento de local de negocio”.

Recordemos que tienen obligación de retener o ingresar a cuenta las personas físicas, jurídicas y demás entidades incluidas las administraciones públicas que satisfagan rendimientos del capital mobiliario.

En estos contratos el arrendadores deben emitir una factura en la que se practique una retención del 19%.

El arrendatario es el que está obligado a realizar la retención e ingresar a cuenta la cantidad retenida cada mes o trimestre. El ingreso se efectuará presentando el modelo 123.

Además, en enero se presentará el modelo 193 que es un resumen de las cantidades abonadas y retenidas por este tipo de rendimientos en el ejercicio.

DIFERENCIAS EN EL ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA Y ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO

El objeto de lo que se arrienda

En el alquiler de local de negocio el arrendador cede un inmueble para que el arrendatario puede explotar un negocio.

En el arrendamiento de industria el arrendador cede un inmueble y, además, el negocio y actividad del mismo.

La legislación que lo regula

El alquiler de un local de negocio se rige por el contrato y por la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo que el contrato no regule. Subsidiariamente, por las normas de arrendamiento de cosas y fincas urbanas del Código Civil y las reglas generales de la contratación.

El arrendamiento de industria o negocio se rige por el contrato y, lo no regulado por el contrato, por el Código Civil.

Cuando no se paga la renta.

Para poder recuperar la posesión del local por el incumplimiento del pago de la renta u otras cantidades (comunidad, luz, agua, IBI, etc.), se pueden seguir diferentes procedimientos:

En el arrendamiento de local de negocio el procedimiento adecuado es el juicio especial de desahucio. Regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

En el arrendamiento de industria o negocio el procedimiento adecuado es el declarativo que en función de la cuantía puede ser verbal u ordinario.

Enervación

Para poder continuar con el arrendamiento si se paga lo adeudado.

En el alquiler de local de negocio si cabe la posibilidad de enervar, es decir continuar arrendado.

Y En el alquiler de industria o negocio no existe la posibilidad de enervar

En función del tipo de retención.

En el arrendamiento de local de negocio se presentan las declaraciones trimestrales mediante el modelo 115. Y la declaración informativa anual en enero con la presentación del modelo 180.

En el arrendamiento de industria o negocio se presentan las declaraciones trimestrales mediante el modelo 123. Y la declaración informativa anual en enero con la presentación del modelo 193.

Recordar que los plazos para presentar las declaraciones de retenciones pueden ser los siguientes:

• Si se presenta declaración trimestral, esta se realizará “durante los veinte primeros días naturales de los meses de abril, julio, octubre y enero, por las retenciones e ingresos a cuenta que correspondan al trimestre natural inmediato anterior”. y los resumenes anuales a lo largo del mes de enero.
  
• Si se presenta declaración mensual (grandes empresas), esta se realizará “durante los veinte primeros días naturales del mes siguiente al período de declaración mensual que corresponda, excepto la declaración-documento de ingreso del período del mes de julio, que se presentará durante el mes de agosto y los veinte primeros días naturales del mes de septiembre inmediatamente posterior”.

¡Por cierto!

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