¿Cómo y a quién afecta el índice oficial de precios de referencia del alquiler en zonas tensionadas?

El índice de referencia de precios de alquiler va a afectar tanto a propietarios como a inquilinos siempre y cuando estén en zona tensionada. Todo ello siempre con miras hacia el futuro, es decir a los contratos que se van a firmar.

Todo ello consta recogido en el BOE de 15 de marzo de 2024, mediante Resolución de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana. El periodo de vigencia de la resolución y por ende de los valores del índice, tiene un periodo de tres años.

El índice de referencia de precios de alquiler va a afectar tanto a propietarios como a inquilinos siempre y cuando estén en zona tensionada. Todo ello siempre con miras hacia el futuro, es decir a los contratos que se van a firmar.

Todo ello consta recogido en el BOE de 15 de marzo de 2024, mediante Resolución de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana. El periodo de vigencia de la resolución y por ende de los valores del índice, tiene un periodo de tres años.

Por consiguiente, no podemos ver el índice oficial de precios como un factor que va a modificar los precios de los contratos ya vigentes, sino que va a condicionar a todos los futuros. Hay que saber que la Ley de Vivienda se aplicará de forma íntegra en Catalunya, de momento en ninguna comunidad más.

Ahora bien, en Catalunya se aplicarán en 140 municipios, que realmente son los más grandes y poblados, por lo que podríamos llegar a decir que se aplica en toda la Comunidad.

Aun así, debemos tener en cuenta que a pesar de que no sirvan para modificar los contratos existentes, si que los condicionan. De hecho, el índice va a condicionar todo el mercado inmobiliario, tanto el del alquiler como el de compraventa. Esto es así debido a que si echamos un rápido vistazo a los precios de alquiler de antes de la entrada en vigor (13 de marzo de 2024), y lo comparamos al índice de referencia, vemos que hay diferencias gigantescas.

En concreto, podemos llegar a apreciar como la burbuja del alquiler en España muestra propiedades con alquileres sobre los 875 euros en ciudades del sur de Catalunya que según el índice deberán rebajar el precio a una horquilla de 550 a 770 euros.

Esto es otra novedad del índice y es que éste no marca un precio directo, sino que señala una horquilla. La teoría nos indica que este índice solo será obligatorio cuando el propietario es gran tenedor, pero en la práctica sabemos perfectamente que condicionará la negociación existente.

Además, el índice también va a condicionar el mercado de compraventa. Hay comunidades autónomas que ni quieren ni pretenden utilizar la Ley de Vivienda. Dos de estas son Aragón y Madrid. Ambas tienen conexión directa con Catalunya en AVE, por lo que en los próximos meses podemos presenciar como fondos de inversión, grandes tenedores y varios inversores deciden vender vivienda en Catalunya para trasladarse a Aragón o Madrid. Esto es otro factor condicionante que no es menos importante.

Hay que tener en cuenta que bajadas de 100 a 200 euros, o incluso más en los precios de los alquileres hacen caer la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Si el inversor observa que su rentabilidad ha pasado del 8% anual al 3-4% anual podría llegar a rotar todo su dinero ya sea a otros activos inmobiliarios o ya sea a otro mercado. Por ejemplo, podría verse tentado por las subidas del oro/plata o por el mercado bursátil.

Otro aspecto a tener en cuenta es el impacto en los contratos en vigor. En estos, se mantiene la renta pactada por contrato, y se podrá aplicar la correspondiente subida máxima anual del 3% durante este 2024, cuando corresponda renovarlo, y en caso de no llegar a un acuerdo entre partes. A partir de 2025, a la actualización de la renta se le aplicará un nuevo índice que debe definir el Instituto Nacional de Estadística antes de finales de este año, y que sustituirá al IPC.

Para los nuevos contratos entre particulares que se firmen en una zona declarada como mercado tensionado , la renta que se pacte al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

¡Por cierto!

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