Contrato de alquiler con opción a compra

El contrato de alquiler con opción a compra puede ser una buena alternativa para todas aquellas personas que estéis dudando entre alquilar o comprar.

Es normal que pienses que comprar hoy en día, puede ser una opción complicada y arriesgada ya que la suma de dinero necesaria es muy elevada y hay que tener en cuenta la dificultad actual para acceder al crédito.

No obstante, también es cierto, que puedes llegar a pensar que, si alquilas durante un periodo largo de tiempo, parece que “estés tirando el dinero” ya que lo mismo que pagas de alquiler podría ser el pago de una hipoteca.

Por tanto, vemos que ambas opciones tienen sus pros y contras, y como te adelantaba, debes tener en cuenta una alternativa que puede ser la idónea en tu caso: el contrato de alquiler con opción a compra.

Puede que te surjan varias dudas como:

  • ¿Qué es este tipo de contrato?
  • ¿Hay que cumplir con unos requisitos?
  • ¿Qué ventajas tiene? ¿existen inconvenientes?

En este artículo te vamos a explicar todo lo que debes saber respecto de este tipo de contrato y daremos solución a todas estas preguntas.

Contrato de alquiler con opción de compra

¿Qué es un contrato de alquiler con opción a compra?

Este tipo de contrato te permite estar en alquiler durante el tiempo que se pacte entre las partes, y una vez pase ese tiempo establecido, tendrás derecho a comprar. Además, todas las cantidades que ya hayas ido pagando en el alquiler pueden considerarse como parte del precio final si así se pacta.

Si finalmente decides no comprar, no recuperarás el dinero que hayas ido abonando como alquiler, solo te será devuelta la fianza.

Aunque es cierto que el precio del alquiler en este tipo de contratos suele ser un poco más elevado de lo normal, vemos que es una buena alternativa para tener la posibilidad de comprar después de haber estado durante un tiempo de alquiler.

Por tanto, el contrato de alquiler con opción a compra es un contrato de alquiler o arrendamiento que incluye dos subcontratos:

  • Uno respecto al alquiler
  • Uno relacionado con la opción de compra

Además debes saber que, este tipo de contrato no está regulado por la ley. Solo encontramos referencia a él en el art 14 del Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Por tanto, las condiciones se establecen entre las partes y es la jurisprudencia la que va modelando sus características y requisitos mínimos para que estén dentro de la legalidad.

Este tipo de contrato lo puedes utilizar para adquirir una vivienda y también si eres un profesional y te planteas comprar un local comercial.

Especialidades del contrato de alquiler con opción a compra

En este artículo vamos a proporcionarte toda la información que debes saber de este tipo de contrato independientemente de lo que quieras adquirir porque la regulación es prácticamente idéntica para ambos casos, aunque es cierto que existen algunas pequeñas diferencias.

Por ello, antes de adentrarnos en todas las características comunes queremos remarcarte las especialidades que hay en cada caso.  

¡Atento!

En viviendas

  • La fianza obligatoria que se debe de prestar en metálico es la equivalente al pago de un mes de alquiler (artículo 36 de la LAU)
  • Tal y como expone el artículo 8 de la LAU, como inquilino no podrás ceder el contrato sin el consentimiento del propietario. Y aún teniéndolo, debe estar por escrito y solamente se podrá subarrendar de forma parcial.

En locales comerciales

  • También es obligatorio prestar fianza en metálico, pero la misma es la equivalente al pago de dos meses de alquiler (artículo 36 de la LAU).
  • En este caso, según el artículo 32 del la LAU, cuando en la finca que se alquile se realice una actividad empresarial, como es en el caso de los locales, si que podrás subarrendar o ceder el contrato sin el consentimiento del arrendador.

Eso si, en estos casos el arrendador tendrá derecho a incrementarte el precio un 10% si el subarrendamiento es parcial y un 20% si se cede el contrato o hay subarriendo total.

Contenido básico del contrato 

Como te hemos comentado, el contrato de alquiler con opción a compra incluye realmente dos subcontratos: uno de alquiler y otro respecto de la opción a compra de la vivienda o local.

Te explicamos qué contenido mínimo debe tener cada uno. ¡Atento!

En el subcontrato de alquiler se debe regular si o si:

  • El plazo por el cual puedas estar alquilando la vivienda o local.
  • El tiempo durante el que se puedas ejercer ese derecho a compra
  • Las cuotas mensuales que se debes pagar por el alquiler
  • Estipular quién debe pagar los gastos de comunidad o de reforma mientras dure el alquiler.
  • Solo en el caso del alquiler de un local comercial, es importante también que se recoja las posibilidades de cesión y subarriendo que tienes como inquilino.

En el subcontrato respecto a la opción a compra, no puede faltar:

  • La voluntad del propietario de la vivienda o local de vender.
  • Determinar el inmueble
  • El precio pactado para la futura adquisición
  • Concretar el plazo en el que se podrá adquirir.

Además de estos datos mínimos, es habitual se establezca una prima de la opción a compra.

¿Sabes lo que es?  

Consiste en que, si así se pacta en el contrato, deberás aportar una cantidad a cuenta de precio de la adquisición del piso.

Si todo transcurre con normalidad y en el plazo establecido compras la vivienda, se descontará del precio final. En cambio, si no llegas a comprar la casa, esa prima es una especie de indemnización para el propietario, que no se devolverá en ningún caso.

Elimina el estrés y las preocupaciones de no saber si tu contrato con opción a compra está bien redactado y contiene todos los requisitos necesarios. ¡Nosotros te asesoramos!

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Obligaciones y derechos del inquilino y propietario

Debes conocer tanto las obligaciones como los derechos que el contrato con opción a compra supone tanto para el inquilino como para el propietario de la vivienda.

El propietario queda obligado a no disponer del inmueble, durante el plazo que se haya pactado en el contrato. Es decir, no puede ni alquilarlo ni venderlo a otras personas mientras dure el contrato con opción a compra que ha firmado.

Esto supone que el inquilino tiene la exclusividad para el disfrute temporal (mediante el alquiler) y para la posible compra de la vivienda.

Además, ¿sabes que el inquilino tiene derecho a permanecer alquilado durante los años que dure el contrato de alquiler, sea cual sea el plazo establecido para ejercer el derecho a la compra?

¡Es muy importante que lo sepas!

Otra obligación importante que debes conocer es que el precio de la compra de la vivienda NO SE PUEDE MODIFICAR, ni por el propietario, ni por el inquilino. Pero eso sí, el precio del alquiler, sí que puede variar en función del IPC si el dueño lo considera.

Si eres el arrendatario (inquilino) debes tener cuidado, porque es posible que pierdas el derecho a compra.

¿Quiere evitarlo?

Esto puede suceder si:

  • Te retrasas en el pago del alquiler más de 2 meses
  • Si prorrogas el contrato de alquiler, ya que sería un contrato diferente

Por último, queremos comentarte que el contrato con opción a compra se puede inscribir en el registro de la propiedad para que sea exigible frente a terceros, pero solo con un plazo máximo de cuatro años.

Ahora vamos a ver cómo funciona la opción de compra…

Modo y plazo de ejercitar la opción de compra

¿Cuándo se ejerce la opción de compra?

Saber cuándo puedes comprar la casa en la que vives de alquiler es muy sencillo, como te hemos comentado antes, el plazo para poder comprar la casa es uno de los datos que tienen que estar presentes en el contrato. Por tanto, el plazo será el que hayáis pactado.

Eso sí, el plazo de la opción de compra no puede ser superior al de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento si no se hubiera fijado plazo o cuando se hubiere fijado y el contrato entre en prórroga legal. Por tanto, la opción a compra caducaría. 

El problema puede venir si no se ha pactado el plazo para ejercitar la opción de compra. En estos casos, cualquiera de las partes podéis acudir a un Juez, y será él quien lo fije.

¿Cómo se ejerce la opción de compra?

Lo que tiene que hacer el inquilino para poder comprar la casa es manifestar que quiere hacerlo.

La forma de hacerlo puede estar o no contemplada en el contrato.

Si está habrá que atenerse a lo pactado o si no, puede ser una manifestación tácita.

Eso sí, lo más importante es que esa manifestación de la voluntad de comprar la casa o local tiene que ser recibida por el propietario. Es decir, que el propietario debe conocer tu voluntad de comprar.

Se considera que el propietario es conocedor aun cuando rechace la recepción de la carta o no la recoja en la oficina de correos… etc.

Lo normal es que para establecer la voluntad de ejercitar la opción de compra es mediante notario, con acta notarial.

Llegados aquí tal vez dudes si es mejor hacer un contrato con o sin opción de compra…

Ventajas e inconvenientes del contrato de alquiler con opción a compra

Para el propietario

Ventajas:

  • Le saca rentabilidad a la casa/local mediante las cuotas de alquiler, que además son mas elevadas que lo normal, y al mismo tiempo tiene a un potencial comprador.
  • En caso de ser una vivienda sigue teniendo derecho a beneficios fiscales como: poder deducir gastos de conservación, suministros, seguro de la vivienda o recibos de la comunidad, siempre y cuando sea él quien pague los citados gastos.
  • Si finalmente el inquilino no compra se queda con la prima (si la ha pactado) y con las cuotas mensuales del alquiler que le han sido entregadas.

Inconvenientes:

  • Si lo que realmente desea es vender la casa/ local puede perder el tiempo con este tipo de contrato en el que la decisión de compra siempre es del inquilino.
  • El precio establecido por la compra es el que se fijó en su día en el contrato, por lo que si luego varían los precios del mercado y aumenta el valor puede salir perdiendo porque no puede modificar el precio establecido.

Durante la vigencia del contrato no puede vender la casa/local a otra persona, aunque le mejore la oferta.

Para el inquilino

Ventajas:

  • Las cuotas mensuales del alquiler y la prima (si así se pacta) luego se descuentan del precio final de la compra.
  • Tienes asegurada la posibilidad de compra de esa vivienda/local, sin que otras personas puedan hacer mejores ofertas por ella.
  • Como comentábamos, el precio de la compraventa es el fijado en el contrato y esto puede ser una ventaja para el inquilino si con el tiempo suben los precios, porque la comprara al precio pactado y no al actual que sería más caro.

Inconvenientes:

  • Puedes perder la prima si no compras

Y en relación con los impuestos del contrato de alquiler con opción a compra, veamos como afectan a las partes…

Fiscalidad del contrato de alquiler con opción a compra

Para poder saber a qué impuestos deberás pagar por la aplicación de este contrato, hay que distinguir si el propietario de la vivienda es una promotora o un particular.

Si es una promotora:

  • El alquiler: está sujeto a IVA si se trata de una primera transmisión de vivienda. El tipo de IVA será con carácter general del 10%, a no ser que sean vivienda protegidas que será del 4%. Si el inmueble no se destina íntegramente a vivienda se deberá abonar el 21%.
  • Por la opción a compra:
    • La prima: sujeta a 21% de IVA
    • La compra final de la casa: sujeto a IVA (al tipo del 10% o del 4% dependiendo) + actos jurídicos documentados.

Como inquilino no podrás no podrás recuperar ni deducir los impuestos del IVA.

Si es un particular:

  • El alquiler:
    • Si es una vivienda: está exento de IVA
    • Si es un local: 21% de IVA
  • La opción de compra:
    • La prima; nada
    • La venta: está sujeto a ITP (impuesto de transmisiones onerosas)

Además, en estos casos el vendedor tiene que declarar la ganancia patrimonial recibida en el IRPF. Si es un particular:

  • Por las cuotas de alquiler tributa por rendimientos de capital inmobiliario
  • Por la venta de la casa por ganancia patrimonial

Y a continuación te dejo un vídeo con una entrevista que nos hicieron relacionada con este post.

Video el contrato de arrendamiento con opción a compra

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Aquí te dejamos el acceso a uno de ellos, en concreto la entrevista sobre el contrato de arrendaiento con opción a compra que nos hicieron en la radio, en nuestro programa «asepyme en la onda» el 11 de diciembre de 2019.

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