¿Qué es la extinción de condominio?

La extinción del condominio es una de las formas más económicas de transmitir la propiedad, por su bajo coste fiscal.

Seguramente tengas algún bien compartido con tus padres, hermanos, cónyuge o excónyuge, y quieras terminar con la propiedad compartida y no sabes cómo hacerlo.

La extinción de condominio

Hay diferentes formas de realizar la división de la cosa común, ya sea mediante donación, compraventa, etc.

El problema es que todas ellas suelen tener un elevado coste fiscal, teniendo que pagar entre un 20% y un 40% más, de hacerlo mediante la extinción del condominio.

En este artículo vamos a explicarte:

  • Qué es un condominio
  • Quién puede extinguirlo
  • Ventajas e inconvenientes
  • Cómo tributa la extinción del condominio.

Si quieres ahorrarte impuestos a la hora de transmitir tu propiedad, primero tendrás que saber…

¿Qué es el condominio?

El condominio aparece cuando un bien tiene dos o más propietarios, es decir, cuando la propiedad está compartida por varias personas.

Dicha comunidad también puede llamarse copropiedad o proindiviso.

Esta figura aparece regulada en el artículo 392 del Código Civil, cuando dice:

“Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece proindiviso a varias personas”.

Por tanto, si el condominio es una comunidad formada por varias personas en relación con un bien…

¿Qué es la extinción del condominio?

La extinción del condominio consiste en la ruptura o división de la comunidad o copropiedad, es decir, la transmisión de la titularidad compartida por más de una persona.

Con este procedimiento lo que se consigue es dividir y disolver la cosa que estaba en común entre varios sujetos.

Esta forma de poner fin a la comunidad está regulada en el artículo 400 y siguientes del Código Civil.

El artículo 400 del Código Civil establece que

“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

Ningún titular que tenga un bien compartido con más personas está obligado a seguir compartiéndolo, pero…

¿Quién puede extinguir el condominio?

Los sujetos que pueden poner fin al condominio son, principalmente, aquellos que poseen un porcentaje o cuota de participación sobre el bien, es decir, cualquiera de los copropietarios.

Es un derecho que posee cualquier de los sujetos que forman el condominio, siendo irrenunciable e imprescriptible.

Debido a esto, la extinción del condominio es muy común en las separaciones o divorcios y en las herencias.

Pero, realmente, qué causas son las que producen la extinción de esta comunidad…

¿Por qué causas se extingue el condominio?

El condominio puede extinguirse por las tres causas principalmente, las cuales están previstas en los artículos 395 a 406 del Código Civil.

Estas causas tres causas específicas son:

  • Renuncia.
  • Venta.
  • Adjudicación de la cosa común.

 Renunciar al bien en condominio

Esta primera opción consiste en renunciar al derecho que se tiene sobre la cosa en común, ya que cualquier copropietario tiene derecho a renunciar a la titularidad del bien compartido a favor de otro de los titulares/copropietario.

Venta del bien en cotitularidad

Otro de los motivos por el cual se extingue en condominio es por la venta del bien compartido a una tercera persona que no forma parte de esa comunidad.

Aquí hay que diferenciar dos supuestos:

Que el bien sea divisible

Nos encontramos en la típica situación en la que el bien se podría dividir entre los cotitulares, porque por sus características es posible, pero ninguno de los comuneros quiere quedárselo.

En este caso se produce la venta para que cada uno de ellos se reparta el precio pagado por el tercero que compra.

Cuando el bien sea indivisible

Es muy normal que los titulares de un bien, por ejemplo, una vivienda heredada, no se ponen de acuerdo para adjudicar a uno de ellos la titularidad del bien.

En este supuesto todos o parte de los propietarios quieren el bien, a diferencia del caso anterior, pero no se llegan a un acuerdo.

Cuando se habla de indivisible, queremos decir, conforme estable la RAE, que es un bien que no admite división, ya sea:

  • Por no poderse realizar.
  • Porque, a pesar de poderse llevar a cabo, el bien quedaría inservible.

Por tanto, para que se produzca esta situación, se debe de dar tres requisitos:

  • Que el bien no se pueda dividir.
  • Todos o parte de los propietarios quieran quedarse el bien.
  • No lleguen al acuerdo de adjudicárselo a uno de ellos.

En ambos casos, una vez se haya vendido, los titulares del bien se repartirán los beneficios/dinero que haya pagado el tercero en proporción al porcentaje que a cada uno le corresponda.

Adjudicación del bien en copropiedad

La última de las opciones para extinguir el condominio consiste en el acuerdo en común de los titulares del bien para adjudicárselo.

De la misma forma que en el caso anterior, se pueden dar dos situaciones.

Cuando el bien sea divisible

Si el bien puede dividirse, se adjudicará una parte del mismo, que resulte de la división, a cada uno de los titulares.

Por ejemplo, una finca de naranjas que tenga dos titulares (50% cada uno de ellos) con una superficie de 500 hectáreas, puede dividirse en dos fincas de 250 hectáreas cada una.

Que el bien sea indivisible

Aquí nos encontramos con un bien que no se puede dividir, como te hemos explicado antes. Por ejemplo, un piso de 70 m2 no puede dividirse en cuatro partes.

En este caso, el titular que se adjudica el bien en su totalidad debe pagar/indemnizar al resto por el valor de su porcentaje de titularidad que tenían sobre el mismo.

Por ejemplo, si una vivienda valorada en 100.000 euros cuya titularidad pertenece a 3 personas, cuyo porcentaje de participación se divide en:

  • Primer Titular A tiene el 50%.
  • Segundo Titular B tiene el 30%.
  • Tercer Titular C tiene el 20%.

Si se adjudica el bien al titular A, este deberá pagar 30.000 euros al titular B y 20.000 euros al titular C.

Como hemos podido ver, hay diferentes formas y supuestos para extinguir el condominio, pero cuáles son sus consecuencias.

¿Qué efectos o consecuencias tiene la extinción del condominio?

Cuando se extingue el condominio se producen dos tipos de consecuencias:

  • Entre los cotitulares.
  • Frente a terceros.

Efectos entre los cotitulares

El efecto principal que se produce entre los copropietarios es que cada uno de ellos tendrá la titularidad del bien en exclusiva, es decir, no estará compartida con ninguno de ellos.

En el caso de haberse producido la venta, tendrá la propiedad exclusiva sobre el dinero que le haya correspondido.

Consecuencias frente a terceras personas

La extinción del condominio, en principio, no afecta a terceras personas que no estén dentro de la comunidad, así lo establece el artículo 405 del Código Civil.

“La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad”.

Si el bien tuviese una hipoteca o gravada con un derecho de servidumbre, por ejemplo, los titulares de esos derechos no se verán afectados por la extinción de la copropiedad.

Ahora bien, habrá que tener cuidado cuando se produzca la extinción del condominio sobre un bien hipotecado, pues a pesar de que el deudor hipotecario ya no será titular del bien tras la extinción, su deuda seguirá existiendo.

Para que lo anterior no ocurra, es decir, dejar de ser titular del bien y continuar siendo deudor, el banco deberá adjudicar la hipoteca al propietario nuevo.

Como hemos visto, nadie puede ser obligado a permanecer en copropiedad, pero…

¿Cómo se realiza la división de la cosa común?

Cuando un cotitular quiere extinguir el condominio, nadie puede obligarle a permanecer, ni oponerse a ello.

El artículo 400 del Código Civil establece que…

“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

Para ello, se establecen dos formas de extinguirlo:

  • De mutuo acuerdo.
  • Vía judicial

Extinción del condominio de mutuo acuerdo

En este caso no hará falta acudir a los juzgados, debido a que los cotitulares han llegado a un acuerdo o consenso sobre la forma de poner fin a la comunidad.

Como hemos visto, las tres formas por las que pueden extinguirlo de mutuo acuerdo será:

  • Que uno de los propietarios se que la totalidad del bien pague a los otros su parte.
  • Cuando sea divisible el bien, que cada uno de los cotitulares se quede con el porcentaje que le corresponde.
  • Se venda el bien para repartirse el dinero recibido por un tercero.

Los cotitulares que quieren realizarlo de mutuo acuerdo tienen que valorar el bien previamente y dejar claro la forma de valorarlo y comprometerse a aceptar la extinción del condominio.

Esta forma de acabar con la cotitularidad se realiza mediante escritura de extinción de condominio, pagando el impuesto correspondiente ante la Agencia Tributaria.

Si la extinción se produce sobre la vivienda habitual de un matrimonio debido a la separación o divorcio, la misma tiene que reflejarse en el convenio regulador.

En estos casos, el convenio regulador junto con la sentencia que aprueba el convenio, será lo que sustituye a la escritura de extinción de condominio.

De esta forma te ahorrarás pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, a diferencia de si vas a Notaría.

Extinción del condominio vía judicial

Cuando los titulares del bien no se ponen de acuerdo, solo quedará ir a los juzgados para que sea un juez el que decida la forma de dividirlo.

Puede ocurrir, por ejemplo, cuando los copropietarios no llegan a un acuerdo sobre el precio o la forma de adjudicarse el bien.

Esta forma de extinguir el condominio se realiza mediante la acción de división de la cosa común.

Será el juez el que determine las adjudicaciones del bien que se van a realizar a cada uno de los titulares o, en caso de que el bien no se pueda dividir, se procederá a la venta del mismo y posterior reparto del dinero entre los copropietarios.

Este tipo de procedimiento no tiene unas reglas específicas sobre la forma de realizar la división, pero los juzgados suelen proceder al llamado remate o subasta pública del bien, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Llegados a este punto, hay que analizar las ventajas e inconvenientes de realizar la extinción del condominio.

Ventajas de la extinción del condominio

La mayor de la ventaja de la extinción del condominio es su fiscalidad, ya que transmites el bien mediante una compraventa pagarías de un 6% a un 10%, dependiendo de la comunidad autónoma, sobre el valor del bien que se transmite.

En cambio, si se realiza la extinción del condominio pagarás un entre un 1% y un 1,5% sobre el valor que te has adjudicado.

Además, cuando se den determinadas situaciones, tampoco pagarás IRPF.

Inconvenientes de la extinción del condominio

Lo peor de la extinción de condominio es que dejas de ser titular del bien, es decir, firmas la extinción de condominio y transmites la titularidad, por tanto, en el Registro de la Propiedad ya no aparecerás como propietario.

Sin embargo, si ese bien tenía una hipoteca la cual firmaste, te hace deudor frente al banco.

Por tanto, el banco podría reclamarte y embargarte a ti, por ejemplo, tu nómina, en el caso de que el titular del bien no pagase.

Además, si quieres solicitar un préstamo al banco, podrán ver que ya tienes una hipoteca a tu nombre, junto a los otros titulares.

Por último, vamos a ver la forma en la que tributa dicha operación.

¿Cómo tributa la extinción del condominio?

Los cuatro impuestos a tratar cuando hablamos de la extinción del condominio son:

La extinción del condominio, al no ser una transmisión de patrimonio, no tributará por el Impuesto de transmisiones patrimoniales (6% al 10%), sino que tributará por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados del 1% al 1,5%.

Este impuesto lo tiene que pagar el titular que se adjudica el bien.

Otro de los impuestos importantes es la Plusvalía municipal. En estos casos de extinción de comunidad, el que transmite la propiedad tampoco tiene que pagar plusvalía municipal.

Dicha plusvalía se pagará en la siguiente transmisión del bien.

Por último, además de no pagar no ITP ni Plusvalía, tampoco pagarás IRPF, ya que se entiende que no se ha producido una ganancia patrimonial al transmitir la propiedad.

Ahora bien, si se produce un exceso de adjudicación sí tributarás por la diferencia entre el valor por el que lo adquiriste en su día y el valor por el que lo transmites ahora.

Por ejemplo, si adquiriste en 2018 con tu hermano un piso valorado en 100.000 euros. El valor de tu participación es 50.000 euros.

Si en la actualidad ese piso vale 150.000 euros y quieres extinguir el condominio. Tu cuota de participación tiene un valor de 75.000 euros. Teniendo que tributar en IRPF por la diferencia/ganancia producida entre 50.000 y 75.0000, es decir, 25.000 euros.

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