Riesgos fiscales en contratos de alquiler con opción de compra de edificios

Los riesgos fiscales del alquiler con opción de compra suelen infravalorarse en muchas operaciones inmobiliarias. Sobre el papel, esta fórmula permite utilizar un inmueble durante un tiempo y, más adelante, adquirirlo descontando las cuotas abonadas. Sin embargo, no todos los contratos de alquiler con opción de compra son lo que parecen a ojos de Hacienda.

En la práctica, estamos viendo cada vez más comprobaciones e inspecciones en las que la Administración recalifica estas operaciones como financiación encubierta, con efectos fiscales inmediatos y, en ocasiones, muy costosos. El problema no suele aparecer al firmar el contrato, sino años después, cuando el margen de reacción ya es mínimo.

👉 Si estás valorando una operación de este tipo —o ya la tienes en marcha—, los abogados en Valencia de Asepyme pueden ayudarte a revisar el encaje fiscal antes de que derive en una regularización con recargos y sanciones.

Riesgos fiscales del alquiler con opción de compra: una visión general

El punto clave es sencillo: cuando desde el inicio no existen dudas razonables de que la opción de compra se va a ejercer, Hacienda puede entender que no estamos ante un alquiler, sino ante una adquisición financiada.

Esta interpretación ha sido confirmada por la Dirección General de Tributos (DGT), que analiza la sustancia económica de la operación, más allá del nombre que figure en el contrato.

El resultado es claro: lo que la empresa considera un gasto deducible por alquiler puede convertirse, de un día para otro, en una operación con un tratamiento fiscal radicalmente distinto.

Cuando Hacienda dice: “esto no es un alquiler”

La DGT ha sido especialmente clara en su consulta vinculante V1557-25. Según este criterio, si concurren elementos como los siguientes, el riesgo fiscal es elevado:

• El precio final de compra descuenta íntegramente las cuotas abonadas.
• La opción de compra está prácticamente decidida desde el inicio.
• No existe una alternativa real a la compra del inmueble.

En estos casos, Hacienda entiende que la operación equivale a una compra desde el primer momento, aunque formalmente se haya documentado como arrendamiento.

⚠️ Atención: que el contrato se titule “alquiler con opción de compra” no impide su recalificación fiscal.

👉 Una revisión preventiva del contrato permite detectar estos indicios antes de que lo haga la Inspección.

Impacto contable: el origen de muchos problemas fiscales

Cuando la operación se califica como arrendamiento financiero, el tratamiento contable cambia por completo, y con él, el fiscal.

La empresa debe reconocer:

• Un activo en su balance (el edificio).
• Un pasivo financiero por la deuda asumida.

Las cuotas dejan de ser un gasto por alquiler y se descomponen en:

• Intereses, que sí van a resultados.
• Amortización de deuda, que no es gasto fiscal.

⚠️ Atención: seguir contabilizando las cuotas como alquiler cuando no lo son es uno de los principales detonantes de ajustes, regularizaciones e inspecciones.

¿Son deducibles las cuotas durante los años de vigencia?

Este es uno de los errores más frecuentes y costosos.

Cuando el contrato se considera financieramente una compra:

• No es deducible la cuota completa.
• Solo son fiscalmente deducibles:
  • Los gastos financieros, con los límites legales aplicables.
  • La amortización del edificio, conforme a las reglas fiscales.

El resto de la cuota no reduce la base imponible, aunque se pague mensualmente.

⚠️ Atención: deducir cuotas completas como alquiler cuando la operación es financiera suele desembocar en liquidaciones con recargos, intereses y sanciones.

¿Qué ocurre cuando se ejerce la opción de compra?

Desde el punto de vista fiscal, la compra ya estaba en marcha desde el inicio. Por tanto:

• No comienza una amortización nueva.
• Continúa la amortización del edificio ya reconocido en balance.

Como referencia general:

• Para edificios administrativos, comerciales o residenciales, suele aplicarse una amortización lineal máxima del 2% anual.

Eso sí, siempre que:

• El inmueble esté correctamente clasificado.
• Se separe el valor del suelo (no amortizable).
• La amortización refleje una depreciación real y justificada.

⚠️ Atención: una amortización mal planteada puede agravar el impacto de una inspección.

Inspecciones y consecuencias económicas reales

Un contrato mal estructurado no solo genera ajustes contables. En la práctica, puede implicar:

• Regularizaciones de varios ejercicios no prescritos.
• Pérdida de deducciones aplicadas indebidamente.
• Intereses de demora acumulados.
• Sanciones tributarias relevantes.

En edificios de importe elevado, el impacto económico puede ser muy significativo, especialmente para pymes e inversores que han planificado la operación a largo plazo.

👉 Anticiparse a una inspección es siempre más barato que reaccionar cuando ya ha empezado.

Lo que conviene revisar antes de firmar (o incluso si ya está firmado)

Antes de formalizar —o continuar ejecutando— un contrato de este tipo, es fundamental analizar:

• Si la opción de compra es realmente opcional.
• Cómo se imputan las cuotas desde el punto de vista contable y fiscal.
• El impacto en el balance y en el Impuesto sobre Sociedades.
• El planteamiento de la amortización.
• El cumplimiento de los límites a la deducción de intereses.

Un error hoy puede condicionar la fiscalidad de los próximos 20 o 30 años.

Conclusión: prevención fiscal en operaciones inmobiliarias complejas

No todo alquiler con opción de compra es, fiscalmente, un alquiler. Cuando la compra es casi segura desde el inicio, Hacienda lo trata como una adquisición financiada, con efectos inmediatos y duraderos.

La buena noticia es que, bien estructurada, la operación puede gestionarse de forma eficiente. La mala es que no revisarla a tiempo suele salir caro.

👉 Si eres empresa, pyme o inversor inmobiliario y estás valorando —o ya has firmado— un contrato de alquiler con opción de compra, los abogados en Valencia de Asepyme pueden ayudarte a analizar los riesgos fiscales reales y a tomar decisiones con seguridad jurídica antes de que intervenga la Inspección.