Varios hermanos heredan una vivienda y uno no quiere vender: ¿qué pueden hacer los demás?

Heredar una casa entre hermanos no siempre es sencillo. Puede que unos quieran venderla, otro prefiera esperar y alguno desee quedarse a vivir en ella. Mientras tanto, siguen llegando los recibos y la decisión se aplaza.

La buena noticia es que la negativa de un hermano no obliga necesariamente a los demás a mantener la vivienda compartida para siempre. Pero, para elegir la solución adecuada, primero hay que comprobar si la herencia sigue pendiente de reparto o si la casa ya se ha adjudicado a los hermanos.

Si os encontráis en esta situación, los abogados en Valencia de Asepyme pueden ayudaros a revisar la documentación y estudiar la mejor forma de llegar a un acuerdo o desbloquear la vivienda.

¿Qué pasa si un hermano no quiere vender la casa heredada?

Si un hermano no quiere vender la vivienda heredada, los demás pueden negociar que compre sus partes, acordar una venta conjunta o pactar temporalmente el uso de la casa. Si no hay acuerdo, pueden estudiar la división de la herencia o la extinción de la copropiedad, según cómo esté adjudicado el inmueble. En determinadas circunstancias, la solución puede acabar en una venta en subasta.

¿Puede un hermano impedir la venta de toda la vivienda?

Un hermano puede negarse a firmar una venta voluntaria de toda la casa, aunque los demás estén de acuerdo. La mayoría no puede sustituir su consentimiento para transmitir también su participación.

Eso no significa que tenga la última palabra para siempre. La ley ofrece vías para pedir el reparto de la herencia o poner fin a la copropiedad, aunque el procedimiento y las consecuencias dependen de la situación concreta.

Por eso, antes de enviar una propuesta o iniciar una reclamación, conviene responder a una pregunta: ¿la casa sigue dentro de la herencia pendiente de repartir o ya pertenece por cuotas a los hermanos?

¿Qué ocurre si la herencia todavía no se ha repartido?

Aceptar una herencia y repartir sus bienes son actuaciones diferentes. Puede que los hermanos hayan aceptado la herencia, pero todavía no hayan decidido qué bienes corresponden a cada uno.

En esa fase, la participación de cada heredero recae sobre el conjunto de la herencia. Por tanto, no siempre se puede afirmar que cada uno sea ya propietario de un porcentaje concreto de la vivienda.

La solución puede pasar por repartir la herencia en su conjunto. Por ejemplo, un hermano podría quedarse con la casa y los demás recibir otros bienes o una compensación en dinero, siempre que la operación se ajuste a los derechos de todos.

Si no hay acuerdo, se puede estudiar la división de la herencia. Para un bien que no pueda dividirse sin perder valor, el artículo 1062 del Código Civil contempla su adjudicación a uno de los herederos compensando a los demás. También prevé que un solo heredero pueda solicitar su venta en pública subasta con participación de terceros.

Que la ley contemple la subasta no significa que sea la primera opción ni que se produzca automáticamente.Antes hay que analizar el conjunto de la herencia, las disposiciones del testamento y el procedimiento que corresponda.

¿Y si la casa ya está adjudicada a los hermanos?

Si la vivienda se ha adjudicado a varios hermanos por cuotas —por ejemplo, un tercio a cada uno—, existe una copropiedad, también llamada proindiviso.

En ese caso, cada hermano es titular de una parte de la vivienda y puede plantear una salida a esa situación. Con carácter general, ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad indefinidamente, aunque pueden existir limitaciones, como un pacto válido de indivisión.

Cuando la vivienda no pueda dividirse materialmente y los hermanos no se pongan de acuerdo para que uno se la adjudique compensando a los demás, puede solicitarse su venta y el reparto del precio, conforme a los artículos 400 y 404 del Código Civil.

Pedir la división de la vivienda no garantiza que se venda al precio que cada hermano considera adecuado. Por eso merece la pena intentar una solución negociada antes de llegar a esa fase.

¿Qué opciones tienen los hermanos para desbloquear la vivienda?

La mejor alternativa no siempre es la que parece más rápida. Por ejemplo, adjudicar la casa a un hermano puede resolver el problema si puede pagar a los demás; pero, si necesita financiación, conviene comprobarla antes de comprometerse.

¿Puede un hermano quedarse con la casa y pagar a los demás?

Sí. Si todos están de acuerdo, uno de los hermanos puede quedarse con la vivienda y compensar a los demás por sus participaciones.

Para que la solución funcione, conviene concretar por escrito:

• El valor de la vivienda y cómo se ha calculado.
• La cantidad que recibirá cada hermano.
• La fecha y la forma de pago.
• Qué ocurrirá si la financiación no se concede.
• Quién asumirá los gastos, impuestos y cargas pendientes.
• Cuándo se firmará la escritura.

Una promesa de pago sin plazo ni garantías puede prolongar el conflicto. Si el hermano necesita una hipoteca, es razonable fijar una fecha para acreditar que puede obtenerla y prever qué pasará si no lo consigue.

La forma de formalizar la operación y su tributación dependerán de cómo esté adjudicada la vivienda, de los valores y de las circunstancias del caso. Por eso conviene revisar las consecuencias fiscales antes de firmar.

¿Qué pasa si uno de los hermanos vive en la vivienda?

Que un hermano viva en la casa puede ser una solución aceptada por la familia, pero conviene regularla para evitar desacuerdos posteriores.

Un acuerdo de uso puede establecer durante cuánto tiempo ocupará la vivienda, qué gastos pagará y si abonará alguna compensación a los demás. También debería indicar qué sucederá cuando termine el plazo o si alguno quiere vender.

Si el uso exclusivo no se ha pactado y perjudica a los demás, no hay una respuesta automática sobre si debe pagarse una compensación. Habrá que revisar cómo comenzó la ocupación, qué acuerdos existían y qué derechos corresponden a cada persona.

Antes de exigir una cantidad o pedir que abandone la casa, conviene estudiar la documentación y las circunstancias familiares concretas.

¿Quién paga los gastos de una vivienda heredada?

Mientras la vivienda siga compartida, pueden generarse gastos de comunidad, seguro, impuestos, suministros, mantenimiento o reparaciones.

No todos tienen necesariamente el mismo tratamiento. Habrá que distinguir, entre otras cuestiones, los gastos de conservación de los derivados del uso particular de quien vive en la casa.

Para evitar problemas, es recomendable guardar justificantes y preparar una relación de:

• Recibos pagados y pendientes.
• Persona que ha abonado cada gasto.
• Reparaciones realizadas y su necesidad.
• Ingresos obtenidos, si la vivienda está alquilada.
• Deudas o cargas que afecten al inmueble.

Pagar un recibo no resuelve por sí solo cómo se repartirá finalmente su coste. La distribución dependerá de la naturaleza del gasto, de los acuerdos y de la fase en que se encuentre la herencia o la copropiedad.

¿Hay que intentar un acuerdo antes de acudir al juzgado?

En muchas reclamaciones civiles, antes de presentar una demanda es necesario intentar una negociación mediante un medio adecuado de solución de controversias, conocido como MASC. La obligación se aplica con carácter general desde el 3 de abril de 2025, aunque existen excepciones.

La negociación puede realizarse directamente entre las partes o a través de sus abogados. También pueden utilizarse otras vías, como la mediación o la conciliación.

Lo importante es preparar el intento de forma que pueda acreditarse y que trate el mismo conflicto que se llevaría al juzgado. Si el procedimiento elegido es un expediente de jurisdicción voluntaria, habrá que comprobar las reglas aplicables, pues la ley establece excepciones para estos expedientes.

Intentar negociar no obliga a aceptar cualquier oferta. Significa dar una oportunidad real al acuerdo y dejar constancia de ese intento cuando la ley lo exija.

Ejemplo: tres hermanos heredan una casa de 240.000 euros

Imaginemos que tres hermanos tienen adjudicada una vivienda por terceras partes. Dos quieren venderla y el tercero desea conservarla.

Los tres aceptan una valoración de 240.000 euros. En principio, el valor de cada participación sería de 80.000 euros.

Si el hermano interesado quiere quedarse con toda la casa, tendría que compensar a los otros dos con 160.000 euros, antes de tener en cuenta cargas, gastos, impuestos o ajustes que pudieran corresponder.

Una propuesta razonable podría dar al hermano interesado un plazo para acreditar su financiación. Si no la consigue dentro de ese plazo, los tres podrían comprometerse a poner la vivienda a la venta.

Supongamos además que la casa genera 200 euros mensuales de gastos comunes. Si la decisión se retrasa 18 meses, esos gastos sumarían 3.600 euros, sin contar posibles reparaciones extraordinarias.

El ejemplo es ilustrativo y no corresponde a un expediente real de Asepyme.

¿Qué recomendamos antes de iniciar una reclamación?

En nuestra experiencia, muchos conflictos no empiezan por una negativa definitiva a vender, sino por cuestiones que no se han concretado: un precio que parece insuficiente, la necesidad de unos meses para mudarse o la intención de comprar la parte de los demás sin financiación confirmada.

Por eso, antes de decidir la vía judicial, recomendamos seguir estos pasos:

1. Comprobar la fase de la herencia. Revisad el testamento o la declaración de herederos y, si existe, la escritura de partición.
2. Consultar la situación de la vivienda. Una nota simple puede ayudar a identificar titulares y cargas inscritas.
3. Aclarar qué quiere cada hermano. No es lo mismo rechazar una oferta concreta que oponerse a cualquier venta.
4. Obtener una valoración independiente. Una tasación o valoración profesional puede servir de punto de partida para negociar.
5. Preparar una propuesta completa y documentada. Debe incluir plazos, pagos, gastos y una salida si el acuerdo no se cumple.
6. Revisar los costes y las consecuencias fiscales. Una venta, una adjudicación hereditaria o una extinción de copropiedad pueden tener consecuencias diferentes.

Si no se alcanza un acuerdo, será el momento de valorar el procedimiento adecuado. Acudir a una subasta puede desbloquear la situación, pero también implica costes y no asegura obtener el precio esperado en una venta negociada.

Lo más importante

• La venta voluntaria de toda la vivienda requiere el consentimiento de todos sus propietarios.
• La negativa de un hermano no obliga necesariamente a los demás a mantener la vivienda compartida de forma indefinida.
• La solución cambia según la herencia esté pendiente de reparto o la casa ya se haya adjudicado por cuotas.
• Un hermano puede quedarse con la vivienda si se acuerda cómo compensar a los demás.
• Si uno ocupa la casa, conviene pactar por escrito el uso, los gastos y su duración.
• Si no hay acuerdo, puede estudiarse la división de la herencia o de la copropiedad y, en determinadas circunstancias, la venta en subasta.
• Antes de muchas demandas civiles debe intentarse una negociación previa que pueda acreditarse, salvo que resulte aplicable una excepción.

Preguntas frecuentes

¿Pueden dos hermanos vender la casa si el tercero no quiere?

No pueden vender voluntariamente toda la vivienda, incluida la parte del tercer hermano, sin su consentimiento. Sí pueden negociar con él o estudiar las vías legales para poner fin a la situación, según la fase en que se encuentre la herencia.

¿Puede un hermano vender solo su parte de la vivienda?

Si la vivienda ya está adjudicada en copropiedad, un hermano puede, en general, transmitir su cuota, con las particularidades y posibles derechos de adquisición preferente de los demás copropietarios. Vender una parte indivisa suele ser más difícil que vender la vivienda completa y conviene revisar antes las consecuencias de la operación.

¿Se puede obligar a un hermano a comprar la parte de los demás?

No se le puede imponer sin más que compre las participaciones de sus hermanos. Si quiere quedarse con la casa, deberá plantearse una adjudicación o compra en condiciones aceptables para todos. Si no hay acuerdo, habrá que estudiar la división de la herencia o de la copropiedad.

¿La vivienda siempre acaba en subasta si los hermanos no se ponen de acuerdo?

No necesariamente. Puede alcanzarse un acuerdo durante la negociación o incluso una vez iniciado un procedimiento. La subasta es una posible salida en los casos previstos legalmente, pero no es automática y depende de la situación y del procedimiento.

¿Qué ocurre si un hermano no acepta ni rechaza la herencia?

Si un heredero no se pronuncia, los demás pueden estudiar las opciones para requerirle y evitar que la decisión quede indefinidamente pendiente. La vía adecuada dependerá de las circunstancias y de la documentación de la herencia.

¿Cuánto cuesta poner fin a la copropiedad?

No existe una cifra única. Los costes dependen de si hay acuerdo, del valor de la vivienda, de la documentación necesaria y de si hay que acudir a un procedimiento judicial. Antes de decidir, conviene solicitar una estimación de honorarios, gastos e impuestos para cada alternativa.

¿Necesito un abogado si no hay acuerdo entre hermanos?

Un abogado puede revisar la documentación, preparar una propuesta y valorar qué vía corresponde. Si finalmente es necesario acudir al juzgado, habrá que comprobar los requisitos de intervención de abogado y procurador según el procedimiento.

¡Por cierto!

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Si habéis heredado una vivienda y no conseguís poneros de acuerdo, en Asepyme podemos ayudaros a analizar la situación, negociar una salida y valorar los pasos necesarios para desbloquearla. Contacta con los abogados en Valencia de Asepyme.