Contrato de arras: ¿qué pasa si el comprador o el vendedor se echa atrás?

Has encontrado una vivienda, has firmado un contrato de arras y has entregado una señal. Pero después algo cambia: el banco no concede la hipoteca, el vendedor recibe una oferta mejor o una de las partes decide no seguir adelante.
En ese momento aparece la duda: ¿el comprador pierde el dinero? ¿El vendedor tiene que devolver el doble?
La respuesta depende de lo que se haya firmado. Antes de anunciar que renuncias a la compra o exigir una devolución, conviene revisar el contrato y las circunstancias. Los abogados en Valencia de Asepyme pueden ayudarte a valorar tus opciones.
Contrato de arras: ¿qué pasa si una parte se echa atrás?

¿Qué ocurre si una de las partes se echa atrás después de firmar las arras?

Depende del tipo de arras y de lo pactado. Si son penitenciales y se ejercita válidamente el derecho a desistir, el comprador pierde la señal o el vendedor la devuelve duplicada. Si son confirmatorias o penales, las consecuencias pueden ser distintas: la parte perjudicada podría reclamar el cumplimiento, la resolución o la penalización que corresponda.

¿Firmar unas arras obliga a comprar o vender?

Un contrato de arras puede crear obligaciones exigibles, aunque sea un documento privado y todavía no se haya firmado la escritura ante notario.
De hecho, la firma de arras no es obligatoria para comprar una vivienda. Pero, una vez firmado el contrato, sus cláusulas pueden vincular a ambas partes.
Por eso, no conviene tratar las arras como una simple reserva sin consecuencias. La señal puede formar parte de un compromiso de compraventa y las condiciones de salida pueden ser muy diferentes según el documento.

¿Qué tipos de arras existen?

La clasificación más habitual distingue tres tipos:
Tipo de arras Para qué sirven ¿Qué puede ocurrir si la operación no sigue adelante?
Confirmatorias Confirman el acuerdo y suelen entregarse como anticipo del precio. Ante un incumplimiento relevante, la parte perjudicada puede solicitar el cumplimiento o la resolución, con los daños que procedan.
Penitenciales Permiten desistir de la operación en las condiciones pactadas. Si desiste el comprador, pierde las arras; si desiste el vendedor, debe devolverlas duplicadas.
Penales Establecen una penalización para determinados incumplimientos. Se aplica la penalización que corresponda según el contrato y la ley. Pagarla no permite necesariamente abandonar la operación.
En las arras confirmatorias, la señal no es, por sí sola, el precio de una retirada libre. En las penales, hay que analizar qué incumplimiento activa la penalización y si se ha pactado alguna otra consecuencia.
El Código Civil regula el desistimiento asociado a las arras en su artículo 1454 y las obligaciones con cláusula penal en los artículos 1152 y siguientes.

¿Basta con que el documento se llame «contrato de arras»?

No. El título del documento no determina por sí solo qué tipo de arras se han pactado. Hay que leer sus cláusulas en conjunto para comprobar qué función cumple la señal y si las partes se han reservado claramente la facultad de desistir.
Una frase ambigua o una plantilla que mezcle conceptos puede provocar que comprador y vendedor entiendan cosas distintas. Si el derecho a abandonar la operación es importante para ti, debe quedar reflejado de forma clara.

¿Qué pasa si el comprador se echa atrás?

Si se han pactado válidamente arras penitenciales y el comprador desiste conforme al contrato, la consecuencia habitual es que pierda la cantidad entregada como arras.
Por ejemplo, si ha entregado 15.000 euros, perdería esos 15.000 euros.
Pero si las arras son confirmatorias, el comprador no debería dar por hecho que basta con renunciar a la señal. Dependiendo del contrato y del incumplimiento, el vendedor podría reclamar el cumplimiento de la compraventa o solicitar su resolución y los daños que procedan.
Antes de comunicar que abandonas la compra, revisa qué derecho de desistimiento existe y cómo debe ejercitarse.

¿Qué pasa si el vendedor se echa atrás?

Si las arras son penitenciales y el vendedor desiste en las condiciones previstas, debe devolverlas duplicadas.
Por ejemplo:
  • El comprador entregó 15.000 euros.
  • El vendedor tendría que devolver 30.000 euros en total.
No serían 15.000 euros más 30.000 euros. La devolución total sería de 30.000 euros.
Si no se pactaron arras penitenciales, recibir una oferta mejor no da automáticamente al vendedor derecho a abandonar la operación devolviendo el doble. Habrá que analizar el contrato y valorar qué puede reclamar el comprador.

¿Se pierden las arras si el banco deniega la hipoteca?

La denegación de la hipoteca no garantiza por sí sola que el comprador recupere la señal.
En una compraventa sometida al Código Civil común, como sucede habitualmente en Valencia, hay que comprobar si el contrato condiciona la operación a obtener financiación y qué requisitos establece.
Si no se pactó una protección para ese supuesto, el comprador puede encontrarse obligado a seguir adelante o, si procede el desistimiento penitencial, perder las arras entregadas. El resultado concreto dependerá del contrato y de las circunstancias.
Una cláusula de financiación debería precisar, entre otras cuestiones:
  • El importe mínimo de financiación necesario.
  • El plazo para conseguirla.
  • Cómo debe acreditarse la denegación.
  • A quién y cómo debe comunicarse.
  • Qué sucede con la señal si no se obtiene la financiación en las condiciones pactadas.
Una conversación favorable con el banco no equivale necesariamente a una aprobación definitiva de la hipoteca.Por eso conviene tener clara la financiación antes de firmar y, si aún no está asegurada, negociar una condición adecuada.
Esta explicación se refiere al derecho civil común. Si la compraventa está sujeta a una normativa civil autonómica diferente, las reglas aplicables pueden variar.

¿Qué ocurre si vence el plazo para firmar ante notario?

La llegada de la fecha límite no significa siempre que una de las partes pierda automáticamente la señal o deba devolverla duplicada.
Hay que revisar qué dice el contrato sobre el plazo, si se fijó como esencial y por qué no se ha firmado. También importa comprobar si comprador y vendedor estaban en condiciones de cumplir sus obligaciones.
Si necesitas más tiempo, lo aconsejable es pedir y pactar una prórroga antes de que venza el plazo. La ampliación debe quedar por escrito e indicar la nueva fecha y las condiciones que se mantienen o modifican.
Si ya existe desacuerdo, conserva el contrato, los justificantes de pago y las comunicaciones. Antes de enviar un requerimiento o dar por resuelto el acuerdo, conviene revisar la situación.

¿Qué pasa si la vivienda tiene una hipoteca o una carga?

Que una vivienda tenga una hipoteca no impide necesariamente su venta. Lo importante es conocer la carga antes de firmar y acordar cómo se cancelará o tratará en la operación.
Antes de entregar la señal, conviene solicitar una nota simple reciente y comprobar, entre otros aspectos:
  • Quién figura como titular.
  • Si hay una hipoteca, un embargo u otras cargas inscritas.
  • Si existen derechos inscritos que puedan afectar a la compra.
  • Cómo se entregará la vivienda y quién asumirá los trámites y gastos acordados.
La nota simple es un punto de partida, pero no sustituye todas las comprobaciones. También interesa revisar la situación de la comunidad, las derramas aprobadas, el IBI y la situación posesoria o urbanística cuando proceda.
Si la carga aparece después de firmar, no conviene dar por resuelto el contrato de inmediato: habrá que comprobar qué se pactó y si el vendedor puede cumplir entregando la vivienda en las condiciones acordadas.

Ejemplo práctico: no consiguen toda la hipoteca y han entregado 20.000 euros

Una pareja firma unas arras penitenciales para comprar una vivienda por 250.000 euros. Entrega una señal de 20.000 euros y necesita una hipoteca de 200.000 euros.
Antes de firmar, la pareja había hablado con el banco, pero no tenía una aprobación definitiva. El contrato no incluye ninguna condición relacionada con la financiación.
Después, la entidad les ofrece únicamente 170.000 euros. Les faltan 30.000 euros para completar la compra.
Si no consiguen otra financiación ni alcanzan un acuerdo con el vendedor y deciden desistir conforme a las arras penitenciales pactadas, podrían perder los 20.000 euros entregados.
La situación habría sido distinta si ambas partes hubieran acordado una condición clara sobre la obtención de la hipoteca, su importe mínimo, el plazo y la devolución de la señal.
Este ejemplo es ilustrativo y no corresponde a un expediente real de Asepyme.

¿Qué conviene revisar antes de firmar un contrato de arras?

Antes de entregar dinero, dedica tiempo a comprobar tanto la vivienda como el contrato.
  1. Quién vende la vivienda. Verifica la identidad de los propietarios y quién debe firmar. Si actúa un representante, revisa sus facultades.
  2. Qué se compra y por qué precio. Comprueba la descripción del inmueble, sus anejos y el precio total.
  3. Qué tipo de arras se pactan. La posibilidad de desistir y sus consecuencias deben quedar claras.
  4. Quién recibe la señal. Identifica al destinatario, el concepto del pago y conserva el justificante.
  5. Cargas y deudas. Revisa la información registral, la comunidad, las derramas y los impuestos pendientes.
  6. Financiación. Si necesitas hipoteca, valora pactar una condición que proteja la operación si no se obtiene.
  7. Plazos y entrega. Concreta la fecha prevista para escriturar, la entrega de llaves y el estado en que debe entregarse la vivienda.
  8. Gastos e impuestos. Aclara qué corresponde a cada parte y calcula el coste total de la compra.
El momento más útil para negociar estas condiciones es antes de firmar y entregar la señal. Una vez firmado el contrato, modificarlo requerirá normalmente el acuerdo de ambas partes.

¿Qué recomendamos si ya has firmado y ha surgido un problema?

Lo primero es identificar si realmente existe un derecho a desistir o si una de las partes está incumpliendo sus obligaciones. Esa diferencia puede cambiar la reclamación.
En Asepyme recomendamos:
  1. Reunir el contrato, los anexos y los justificantes de pago.
  2. Revisar los plazos y las condiciones sobre financiación, cargas y firma.
  3. Guardar las comunicaciones con la otra parte, la inmobiliaria y el banco.
  4. Evitar mensajes precipitados en los que se anuncie una renuncia o se acepte perder la señal sin haber revisado la situación.
  5. Estudiar si es posible una prórroga, una devolución pactada o una solución negociada.
Si el contrato contiene una cláusula penal, también habrá que analizar su alcance. Como regla general, la pena sustituye a la indemnización de daños e intereses salvo pacto distinto; además, reclamar conjuntamente cumplimiento y pena exige que esa facultad se haya otorgado claramente.
La decisión adecuada depende tanto de lo firmado como de lo que ha sucedido después. Una revisión temprana puede ayudar a conservar opciones y preparar una propuesta o reclamación con fundamento.

Lo más importante

  • Un contrato de arras puede obligar a comprador y vendedor aunque no se haya firmado ante notario.
  • La señal no se pierde ni se devuelve duplicada automáticamente en todos los casos.
  • Las arras penitenciales permiten desistir en las condiciones pactadas: el comprador pierde la señal o el vendedor la devuelve duplicada.
  • Con arras confirmatorias, la parte perjudicada puede tener otras reclamaciones si existe un incumplimiento.
  • La denegación de la hipoteca no asegura por sí sola la devolución del dinero en una operación sujeta al derecho civil común.
  • Antes de firmar, conviene comprobar financiación, titularidad, cargas, gastos y plazos.
  • Si surge un problema, revisa el contrato antes de comunicar que abandonas la operación o exigir una cantidad.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

¿Es obligatorio firmar arras para comprar una vivienda?

No. Se puede comprar una vivienda sin firmar previamente un contrato de arras. Si se firma, sus condiciones pueden generar obligaciones para ambas partes.

¿Qué significa devolver las arras por duplicado?

Si el comprador entregó 10.000 euros y el vendedor debe devolver las arras duplicadas, la devolución sería de 20.000 euros en total: los 10.000 recibidos y otros 10.000 adicionales.

¿Puedo recuperar la señal si no me conceden la hipoteca?

Depende del contrato y de la normativa aplicable. Si se ha pactado una condición de financiación y se cumplen sus requisitos, puede proceder la devolución en los términos acordados. Sin esa condición, la denegación no garantiza recuperar el dinero.

¿Puedo desistir si el contrato solo dice «arras»?

No conviene presumir que existe un derecho de desistimiento únicamente porque aparezca la palabra «arras». Hay que interpretar el documento completo para determinar qué acordaron las partes.

¿Puede el vendedor aceptar una oferta mejor después de firmar?

Recibir otra oferta no elimina las obligaciones ya asumidas. Las consecuencias de abandonar la primera operación dependerán del tipo de arras, del contrato y de si se ha ejercitado válidamente un derecho de desistimiento.

¿La señal se descuenta del precio de la vivienda?

Habitualmente sí: si la compraventa se completa, la cantidad entregada como arras se imputa al precio. Conviene que el contrato indique expresamente la cantidad entregada y cómo se descontará.

¿Qué puedo hacer si necesito más tiempo para conseguir la hipoteca?

Puedes proponer al vendedor una prórroga por escrito antes de que venza el plazo. La ampliación requiere acuerdo; no debe darse por concedida por haberla solicitado.

¿Necesito un abogado para firmar unas arras?

No es obligatorio en todos los casos, pero la revisión profesional puede ayudarte a detectar cláusulas ambiguas y riesgos relacionados con la financiación, las cargas o los plazos antes de comprometerte.

¡Por cierto!

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