Externalizar el arrendamiento de inmuebles es actividad económica

Externalizar la gestión de alquileres es una decisión estratégica que puede transformar tu eficiencia y maximizar tus beneficios. Descubre cómo esta práctica te permite centrarte en lo que realmente importa y aprovechar las ventajas fiscales.

La Dirección General de Tributos (DGT) ha manifestado en consultas recientes que el hecho de externalizar la gestión de alquileres de inmuebles no impide que dicha actividad se considere económica. Para empresas, autónomos y particulares con patrimonios inmobiliarios significativos, esta aclaración es crucial.

Externalizar la gestión de alquileres puede ser más eficiente que contratar directamente a empleados, y trae consigo importantes implicaciones fiscales y estratégicas.

1. Fundamentos y Consideraciones Generales sobre la Gestión de Alquileres

1.1. Definición de Actividad Económica según la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS)

La actividad económica se define en el artículo 5 de la Ley 27/2014 (LIS) como la ordenación por cuenta propia de medios de producción y recursos humanos con el fin de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

En el contexto del arrendamiento de inmuebles, se considera que hay actividad económica cuando se emplea al menos una persona con contrato laboral a jornada completa para gestionar los arrendamientos.

1.2. Diferenciación entre Sociedades Patrimoniales y Sociedades con Actividad Económica

Esta definición permite distinguir entre sociedades meramente patrimoniales y aquellas cuya actividad principal es el arrendamiento de inmuebles.

Esta distinción es vital para determinar las ventajas fiscales aplicables, como las exenciones en el Impuesto sobre el Patrimonio y las bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Externalizar la gestión de alquileres te permite centrarte en tus actividades principales mientras expertos se encargan de optimizar tus propiedades inmobiliarias

2. Externalizar la Gestión de Alquileres: Realidad y Necesidades

2.1. La Necesidad de Gestión Profesionalizada al Externalizar Alquileres

En la práctica, muchas entidades con grandes patrimonios inmobiliarios prefieren externalizar la gestión de alquileres en lugar de emplear directamente a trabajadores.

Externalizar la gestión de alquileres a sociedades especializadas garantiza una administración eficiente y profesional.

2.2. Pronunciamiento de la Dirección General de Tributos (DGT) sobre la Externalización

La DGT ha aclarado que externalizar la gestión de alquileres no impide que el titular de los inmuebles desarrolle una actividad económica.

Por ejemplo, en la consulta de fecha 15-02-2024 (CV 0090-24), se analizó el caso de una entidad con un patrimonio inmobiliario significativo que contrató a un gestor externo para diversas actividades relacionadas con el arrendamiento.

La Dirección General de Tributos ha confirmado que externalizar la gestión de alquileres no afecta la consideración de la actividad como económica a efectos fiscales.

3. Análisis de la Consulta de la DGT

3.1. Contexto de la Externalización de Gestión de Alquileres

La entidad consultante pertenece a un grupo internacional con una cartera inmobiliaria valorada en más de 720 millones de euros y una superficie de 32.000 metros cuadrados.

Toda la gestión se realiza a través de la externalización, sin empleados propios dedicados a la gestión arrendaticia.

3.2. Actividades Desarrolladas por el Gestor Externo en la Gestión de Alquileres

Las actividades gestionadas por el profesional contratado incluyen:

• Asesoramiento y preparación de propuestas para la comercialización, alquiler y gestión de la propiedad.
• Gestión de arrendamientos, incluyendo la elaboración de informes periódicos y la supervisión de pagos y cobros de rentas.
• Asesoramiento en la financiación o refinanciación de inmuebles.
• Selección de agentes y asesores cualificados para servicios de arrendamiento.
• Conservación de documentación legal y contratos de arrendamiento.
• Garantizar el cumplimiento de leyes y regulaciones locales.

3.3. Conclusiones de la DGT sobre la Externalización de Gestión de Alquileres

La DGT concluye que, a efectos del Impuesto sobre Sociedades, externalizar la gestión de alquileres no impide considerar que la entidad desarrolla una actividad económica.

Este criterio se alinea con consultas previas, reafirmando la validez de esta interpretación.

4. Implicaciones Fiscales y Estratégicas de Externalizar la Gestión de Alquileres

4.1. Ventajas Fiscales en el Impuesto sobre Sociedades al Externalizar Alquileres

Calificar correctamente la actividad como económica permite a las entidades beneficiarse de tratamientos fiscales específicos para empresas que desarrollan actividades económicas.

Esto incluye posibles ventajas en la determinación de la base imponible y la aplicación de deducciones y bonificaciones.

4.2. Repercusiones en el Impuesto sobre el Patrimonio por la Gestión Externalizada de Alquileres

Las sociedades cuyo principal activo son inmuebles en arrendamiento pueden beneficiarse de la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio siempre que cumplan con la consideración de actividad económica.

4.3. Impacto en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones por Externalizar la Gestión de Alquileres

Considerar la actividad como económica puede influir en la aplicación de bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, lo que es relevante en la planificación sucesoria.

Optar por externalizar la gestión de alquileres no solo mejora la eficiencia operativa, sino que también te ofrece importantes ventajas fiscales y estratégicas.

5. Recomendaciones y Consideraciones Finales sobre la Externalización de Alquileres

5.1. Evaluación de la Estructura de Gestión de Alquileres

Es recomendable evaluar la estructura de gestión del arrendamiento para asegurar el cumplimiento de los requisitos para ser considerada como desarrolladora de una actividad económica, ya sea mediante la contratación directa de personal o la externalización.

5.2. Documentación y Justificación de la Externalización en la Gestión de Alquileres

Es fundamental mantener documentación exhaustiva que justifique las decisiones de externalización y la naturaleza económica de la actividad. Esto incluye contratos con gestores externos y reportes de actividades realizadas.

5.3. Asesoramiento Profesional Continuo para la Gestión de Alquileres Externalizada

Dada la complejidad y las implicaciones fiscales, se aconseja contar con asesoramiento fiscal y legal continuo para asegurar el cumplimiento normativo y optimizar la carga tributaria.

Si decides externalizar la gestión de alquileres, es crucial mantener una documentación detallada que justifique esta decisión y resalte los beneficios obtenidos.

Cuadro resumen

Conclusión

Externalizar la gestión de alquileres no solo es una estrategia eficiente para la administración de patrimonios inmobiliarios, sino que también permite a las entidades beneficiarse de diversas ventajas fiscales.

Es crucial documentar adecuadamente esta externalización y contar con asesoramiento profesional para maximizar estos beneficios.

Si necesitas más información o asistencia en la implementación de estas directrices, no dudes en ponerte en contacto con nosotros en Asepyme. Con más de 38 años de experiencia, estamos aquí para ayudarte en todas tus necesidades fiscales y de gestión de arrendamientos.¡Por cierto!

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