IBI en la compra venta ¿Quién lo paga?
En ocasiones cuando se vende un inmueble, y sobre todo si la operación se hace a principio de año, surge la duda.
- ¿Quién paga el IBI?
- ¿El comprador o el vendedor?
- ¿O se puede prorratear?.
En este artículo intentaré aclararte esta duda en base a reciente doctrina jurisprudencial.
Pero primero vamos a aclarar que es el IBI
¿Qué es el IBI?
Si tienes en propiedad algún inmueble (vivienda, local, nave, plaza garaje, etc.), debes saber que entre otros impuestos vas a tener que pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
El IBI es un impuesto directo que grava la titularidad de los derechos reales sobre cualquier bien inmueble localizado en el propio municipio que recauda el tributo.
Este Impuesto de Bienes Inmuebles lo cobran los ayuntamientos y forma parte de las tasas municipales.
¿Prefieres que te lo resumamos en un vídeo? Pues aquí lo tienes…
Video resumen del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
En nuestro canal de Asepyme en YouTube puedes acceder a cientos de videos para emprendedores, autónomos y pymes. Y entre ellos, uno en el que hacemos un breve resumen sobre el IBI en la compraventa.
Aquí tienes el video resumido de todo lo relacionado con el artículo de hoy, por si quieres visualizarlo.
Pero veamos a continuación quien es el obligado al pago.
¿Quién paga el IBI en la compraventa como norma general?
Según el texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, artículos 61, 63 y 75, se puede deducir que el IBI lo ha de pagar el vendedor.
Esto es debido a que el obligado al pago es quien sea propietario al momento del devengo (art. 63), y este se produce el día 1 de enero (art. 75).
Luego como el hecho imponible se produce el primer día del año y en ese momento el vendedor es el propietario, este es el obligado al pago.
Pero no hemos de olvidar que el art. 63.2 da la posibilidad de repercusión, sin necesidad de ningún tipo de pacto.
Y esto es así, dado que la compraventa está sujeta a las normas del derecho común. En el presente caso está regulado en el art. 1445 y siguientes del Código Civil.
A su vez, en base al art. 609 el comprador se considera propietario desde el momento de la entrega, por lo que lo lógico sería que pagase su parte del impuesto.
A pesar de todo lo dicho anteriormente siempre queda la posibilidad de que las partes pacten la imposibilidad de la repercusión a la parte compradora.
El criterio del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo ha establecido como doctrina jurisprudencial que quien vende ha de pagar el IBI.
Por lo que en caso de que no exista pacto en contrario quien vende ha de pagar el IBI. Aunque podrá repercutir al comprador en proporción al tiempo que cada una de las partes hayan disfrutado del mismo.
Es decir, que en base a la sentencia 409/2016, de 15 de junio, se puede prorratear el impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Lo correcto será que el vendedor repercuta la parte correspondiente al comprador sin necesidad de acuerdo expreso. Así, el impuesto lo soportarán cada una de las partes en función del tiempo que sean dueños del inmueble en el año.
Sentencia del Tribunal Supremo
Todo lo dicho anteriormente ha quedado más claro con la Sentencia del Tribunal Supremo del 15 de junio de 2016. Esta sentencia abre la posibilidad para que los vendedores puedan recurrir a los Tribunales para recuperar parte del impuesto que pagaron en su día.
Esta sentencia establece como doctrina jurisprudencial que el vendedor puede repercutir al comprador parte del IBI. Esta será la parte proporcional por los días pendientes hasta final de año, excepto si se ha pactado expresamente lo contrario.
En base a esto si vas a adquirir un inmueble, asegúrate de que en la escritura de compraventa conste dicha renuncia.
¡Y si vas a ser el comprador, cerciórate de que no conste dicha renuncia para así poder repercutir parte al comprador!.
Conclusión sobre quién paga el IBI en la compraventa
Resumiendo y en base a la sentencia del TS, como regla general si no existe pacto en contrario será el vendedor quien paga el IBI en la compraventa. Y este podrá repercutirlo al comprador, en proporción al tiempo que cada uno de ellos haya sido titular.
Tal vez si han realizado una venta últimamente habrás pagado Plusvalía Municipal.
Pues te recuerdo que el Tribunal Constitucional declaró ilegal el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como Impuesto de Plusvalía Municipal cuando se ha perdido valor en la venta de un inmueble.
Si este es tu caso y quieres saber más, te recomiendo que leas el artículo cómo reclamar y recuperar la Plusvalía Municipal.
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En el contrato de arras dice qie la vivienda se entrega libre de impuestos
Esto incluye la totalidad del IBI del año?
Hola Javier.
Como sabrás el impuesto de bienes inmuebles, IBI, es un impuesto directo de carácter local que grava la titularidad y derechos reales que tengamos sobre cualquier bien inmueble, ya sea urbano, rústico.
Como te eplicamos en el artículo el Tribunal Supremo ha establecido como doctrina jurisprudencial que quien vende ha de pagar el IBI, salvo que exista pacto en contrario. El contrato de arras te faculta a formalizar la escritura en las mismas condiciones que pactaste en el contrato, por lo que deberá de pagarlo el vendedor.
Para poder asesorarte con mayor exactitud necesitariamos tener una copia del contrato.
Si necesitas ayuda, no dudes en consultarnos, auq ue en base a la sentencia 409/2016, de 15 de junio, se puede prorratear el impuesto, por lo que ha de quedar muy claro en la escritura.
Que pases un buen día.
En Marzo de 2016 vendí un piso. Mi pregunta es quien tiene que pagar el impuesto de bienes urbano (I.B.I.) de ese año 2016
Hola Matias.
Te recomiendo que leas nuestro artículo sobre ¿Quién debe pagar el IBI?
Como leeras en el citado artículo el IBI lo ha de pagar el vendedor. Esto es debido a que el obligado al pago es quien sea propietario al momento del devengo, y este se produce el día 1 de enero. El hecho imponible se produce el primer día del año y en ese momento el vendedor es el propietario, este es el obligado al pago.
En base a la sentencia del Tribunal Supremo, como regla general si no existe pacto en contrario será el vendedor quien paga el IBI en la compraventa.
Un saludo.
En febrero le donaron mis suegros a mi marido una casa y ahora nos exigen el pago del ibi…
Nos corresponde a nosotros este año?
Y si nos corresponde es entero o la parte proporcional?
Saludos
Hola Sandra.
Según el texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, artículos 61, 63 y 75, se puede deducir que el IBI lo ha de pagar el vendedor.
Esto es debido a que el obligado al pago es quien sea propietario al momento del devengo (art. 63), y este se produce el día 1 de enero (art. 75).
No obstante existen excepciones que puedes ver en nuestro artículo -> https://asepyme.com/ibi-compraventa/
Necesito saber,si nosotros los vendedores de un piso nos toca pagar el IBI,en la notaría nos dijeron que la ley obliga a pagar el IBI al vendedor, luego leí por internet que se podía pactar,osea nos han mentido,en la escritura han puesto que estamos obligados a pagar el IBI, cómo puedo hacer para solucionar.. nos han engañado.muchas gracias.
Hola Jorgina
La Setencia del Tribunal Supremo del 15 de junio de 2016 abrió la posibilidad para que los vendedores puedan recurrir a los Tribunales para recuperar parte del impuesto que pagaron en su día.
Esta sentencia establece como doctrina jurisprudencial que el vendedor puede repercutir al comprador parte del IBI. Esta será la parte proporcional por los días pendientes hasta final de año, excepto si se ha pactado expresamente lo contrario, que entiendo que es vuestro caso.
De ahí la importancia de asesorarse previamente.
Que pases un feliz día.
En el 2006 a través de un contrato de permuta vendí una casa a un promotor a cambio de un piso, un local y dinero en efectivo. En el 2016 se realizó la entrega de la vivienda y parte de la cantidad de efectivo. Tras solicitarle el pago de la parte restante y la realización de las escrituras de propiedad el promotor todavía no ha escriturado a mi nombre y no me quiere pagar lo restante porque me lo ha detraido la parte del IBI, desde 2016 hasta ahora porque dice que estamos residiendo y utilizando el local.
Puedo pedir que me pague la totalidad de lo debido y que realice la escrita a mi nombre ya.
Hola Jose.
Las permutas están reguladas en el Código Civil artículo 1.538, que las define como “un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”.
En estos casos es importante que en la redacción del contrato se manifieste claramente si se trata de una permuta.
Necesitaria leer la escritura para ver lo que pactasteis.
Si llegada la fecha pactada para el otorgamiento de la escritura de compraventa, no quiere hacértela, podrás requerirle de manera fehaciente a fin de que comparezca en la notaria elegida para perfeccionarla.
En caso extremo podrías obligarle a través del Juzgado.
Pero como te decía hay que tener muy presente lo que se haya pactado en el contrato.
Referencia Legal: Artículo 1124 y artículo 1280.1 del Código Civil.
Saludos.
Buenas tardes.
Se puede obligar a pagar la partes correspondiente del ibi del año en curso si no se informo por parte del vendedor al comprador de un inmueble de dicho pago?
Ya di señal pero aun no escriture y ahora me informa de dicho pago.
Que puedo hacer?
Hola Jaime
El Tribunal Supremo ha establecido como doctrina jurisprudencial que quien vende ha de pagar el IBI. Por lo que en caso de que no exista pacto en contrario quien vende ha de pagar el IBI. Aunque podrá repercutir al comprador en proporción al tiempo que cada una de las partes hayan disfrutado del mismo.
Saludos