A la hora de comprar un edificio en construcción, ¿Cuándo se aplica IVA o ITP?
La regulación del IVA de la vivienda o los impuestos en las operaciones inmobiliarias es algo complicado de conocer y entender.
En muchas ocasiones, las partes que intervienen en los negocios de índole inmobiliaria desconocen el tipo de IVA correcto que deben aplicar o no conocen qué operaciones están sujetas a esos impuestos o cuáles no.
Dependiendo del estado de la obra, se aplican unos impuestos u otros
Para conocer el tipo de impuesto en la transacción que vamos a realizar, debemos conocer en primer lugar el estado de la obra.
Si la empresa adquiere un edificio de locales o viviendas por completo, la tributación del IVA dependerá del estado en el que se encuentre la construcción del edificio.
En el caso de que la obra ya esté finalizada, la operación sería una primera venta de edificación, por lo que el promotor deberá aplicar un IVA del 21 % por los locales y del 10% por las viviendas.
Por el contrario, si la obra no esté totalmente finalizada, la operación será la de una obra en curso, por lo que el promotor debe repercutir el 21 % de IVA, tanto por los locales como por las viviendas.
¿Qué impuestos se aplican a edificios finalizados?
Para que la obra se entienda como finalizada totalmente, la vivienda o propiedad debe ser apta para el uso al que será destinada, ya sea una oficina, un trastero, un local o una vivienda.
Esta circunstancia también suele ocurrir cuando el arquitecto ha expedido el certificado final de obra.
En el caso de las viviendas, deben disponer también de la cédula de habitabilidad.
Recuerda que, si el edificio no cuenta con la cédula de habitabilidad, se aplicará un IVA del 21% para realizar la venta.
Como inversor, es conveniente adquirir el edificio en el momento en el que la obra aún no esté finalizada. De esta manera, las futuras ventas a terceros se consideran como primeras entregas de edificaciones, por lo que tributarán el IVA del 21 % para los locales y del 10% para las viviendas. Además, podrás repercutir el IVA en la futura venta de las viviendas y locales, por lo que tu empresa se podrá deducir todo el IVA de esta operación.
En cambio, si adquieres el edificio ya finalizado, la venta posterior será una segunda entrega de edificaciones, por lo que tu empresa no podría deducirse el IVA.
¿Subrogación o patrimonio empresarial?
Si la obra ya está finalizada, existe una alternativa para poder deducirse el IVA.
Si tu empresa adquiere toda la estructura empresarial de la que el transmitente disponga para su venta, conocido como subrogación, todos los contratos firmados pasaran a formar parte de la compañía.
Por otro lado, si la compra del negocio incluye la venta de todo el patrimonio empresarial del transmitente o una rama de actividad que funcione de forma independiente, tu empresa se subrogará en la posición del promotor a efectos del impuesto.
Esto significa que la venta de las viviendas y locales a terceros se estará realizando en primera entrega, lo que conlleva que se podrá repercutir el IVA sin tener que reducir a la exención, pudiendo deducir todo el IVA soportado.
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