El IVA e IRPF en los alquileres
Contenido
- 1 El IVA e IRPF en los alquileres
- 1.1 Contrato de alquiler
- 1.2 El IVA e IRPF en los alquileres de locales
- 1.3 Repercusión del IVA e IRPF en los alquileres: los gastos
- 1.4 Modelo factura alquiler
- 1.5 Deducción adquisición de local de negocio para su posterior arrendamiento
- 1.6 Video sobre el IRPF e IVA en el alquiler
- 1.7 El alquiler de la vivienda habitual
- 1.8 Podcast sobre el IVA e IRPF en las facturas de alquiler
- 1.9
¿Conoces la tributación del IVA e IRPF en los alquileres?
Si tienes un local arrendado, y pagas gastos como son comunidad, suministros (agua, luz, etc.), tributos etc.
- ¿Sabes si has de repercutir IVA?
- ¿Y si te tienen que practicar retención de IRPF en tus facturas de arrendamiento?
- ¿Y si has de depositar la fianza?
No todos los casos son iguales. En unos se paga IVA y en otros no, al igual que en unos casos se practica retención y en otros no. De ahí que sea muy importante hacer bien el cálculo del IVA e IRPF en los alquileres. En este artículo te explicaremos la forma de proceder, así como un caso práctico con un ejemplo.
Contrato de alquiler
Si durante la confección del contrato se examinan, negocian y adoptan las oportunas medidas precautorias se evitarían mucho problemas. De ahí que se deban de adoptar una serie de precauciones cuando se firma un contrato de alquiler para evitar problemas en un futuro.
Como después veras es muy importante que lo redacte un abogado, ya que se aprueban todos los años novedades legislativas que no todos conocen. En concreto en el 2019 se produjeron modificaciones en la ley en cuanto a la duración, los avales, los gastos, etc., como después veremos.
Regulación de los contratos de alquiler
La regulación del contrato de arrendamiento se encuentra en la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1994
Importante: Ver las novedades aplicables desde el 19 de diciembre de 2018, fecha al entrar en vigor del Real Decreto-ley 21/2018, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Estas novedades se centran en:
- Contratos de alquiler más largos
- Avales limitados
- Los gastos de inmobiliaria los paga el arrendador si es una empresa
- Rebaja de impuestos
- Pisos turísticos
- Cambios en los desahucios de hogares vulnerables
- Accesibilidad de los edificios
En ella se distingue entre el arrendamiento de uso de vivienda y el arrendamiento de uso distinto de vivienda.
- El primero satisface la necesidad de constituir la residencia habitual y permanente de arrendatario.
- En el segundo se satisface cualquier otra necesidad.
Además de la actualización y revisión de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, los cambios normativos afectan, entre otras normas, a las siguientes:
- Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que reforma de procedimiento de desahucio de vivienda.
- Orden APA/1419/2019, de 14 de diciembre, por la que se fija para el año 2019 la renta de referencia.
- Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.
- Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
Consejos sobre el contrato de alquiler
Te voy a dar en este apartado algunos consejos que pueden evitarte algún que otro futuro pleito:
- Se debe tener un debido conocimiento de la materia por la persona que redacta el contrato. No vale copiar el contrato de otro existente, pues la normativa cambia como te decía al principio.
- En defecto de aquel conocimiento convendrá la búsqueda de asesoramiento jurídico, de modo que sea un profesional en la materia (abogado, economista, administrador de fincas…) quien, por su preparación, pueda ofrecer al arrendador la seguridad jurídica necesaria.
- Cada contrato de alquiler es diferente. La prolijidad de las características e intereses de las partes, los posibles modos y fórmulas de contratación, la diversidad de pactos a negociar, las garantías a exigir al arrendatario, etc. deban de estudiarse a priori.
- Selección del arrendatario. Es muy importante la elección del arrendatario para poder tener las máximas garantías para el arrendador (persona física o jurídica, cónyuge, hijos, situación laboral, retribuciones, solvencia, arraigo…).
- Hacer el contrato por escrito, firmarlo por todas las partes (arrendador, arrendatario o inquilino y avalistas) en todas las hojas y por duplicado. Aunque la legislación permite el contrato de alquiler verbal, en caso de conflicto será difícil probar los pactos entre el arrendador o el arrendatario.
- Redacción de todos los pactos o cláusulas. El contrato escrito debe contener debidamente recogidas todas y cada una de las cláusulas y pactos que lo regirán, ya sean esenciales o accesorias, impuestas por el ordenamiento jurídico o fruto de la autonomía de la libertad.
«No alcanzo a entender cómo alguien paga una mensualidad de alquiler como comisión a una inmobiliaria y después escatima a la hora de buscar un abogado que le redacte un contrato con las máximas garantías.
- En los alquileres de locales de negocio es aconsejable que el arrendatario establezca como domicilio para notificaciones donde mas seguridad se tenga de recibir las notificaciones. En la mayoría de casos será el particular o el de la sociedad (en caso de ser el arrendatario una entidad). Con las novedades en la Ley de Enjuiciamiento Civil, si se es citado en un juicio de desahucio y no se le localiza en el local, se declarará directamente el lanzamiento de la finca.
- El arrendatario debe revisar el estado de la vivienda o local de negocio antes de firmar el contrato para evitar problemas futuro. Si se considera interesante anexar fotografías al contrato acreditando el estado de los bienes. Y en el anexo también debe ir un inventario de los muebles, electrodomésticos, etc. con sus respectivas fotografías si se considera oportuno.
- Los suministros de luz, agua, gas, etc., deben de cambiarse a nombre del arrendatario o inquilino ya que será este quien pague su consumo. Si el arrendador es quien los tiene dados de alta a su nombre estará obligado a pagar los recibos aunque el inquilino no se los abone. Y muy importante, el arrendador no puede solicitar la baja ni cortarlos, ya que mientras dure el contrato lo haga, sin que pueda cortarlos o darse de baja, ya que si lo hace mientras siga vigente el contrato puede incurrir en un delito leve de coacciones.
- El arrendador debe aportar al contrato de alquiler, copia del certificado de eficiencia energética de la vivienda o local arrendado.
- Preferiblemente domiciliar el pago de la renta en una cuenta bancaria del arrendador. Esto a su vez sirve como garantía del arrendatario del pago de la misma.
- El arrendador debe depositar la fianza del alquiler (una mensualidad de la renta en las viviendas y de dos en las de uso distinto). El plazo generalmente es de 30 días hábiles desde la firma del contrato. Aunque siempre ha sido obligatorio el depósito, no todos lo hacen, pero actualmente se está comprobando y sancionando el incumplimiento. Y en algunos casos se pierde también la deducción del alquiler si no se deposita la fianza.
De ahí la importancia como os decía al principio de que lo redacte un abogado, y si es experto en tributación mejor que mejor, como se da en el caso de los letrados de asepyme. El no calcular bien el IVA e IRPF en los alquileres puede suponer sanciones por parte de la administración.
El IVA e IRPF en los alquileres de locales
Supuesto: Partimos del supuesto de que eres propietario de un local, lo tienes arrendado, y no sabes si debes emitir las facturas con IVA y si se debe aplicar sobre las mismas retención IVA.
En el caso del IVA, deberás de repercutir al arrendatario el IVA al tipo del 21% sobre la renta que hayáis pactado según contrato.
RETENCIONES – IRPF. En el caso de las retenciones, el arrendatario deberá de practicarte una retención del 19% sobre la renta que hayáis pactado (ojo, sobre la renta sin tener en cuenta el IVA); porcentajes aplicables desde el 1 de enero de 2016.
Mas adelante te explicaremos como has de calcular la base imponible sobre la que has de aplicar el IVA y la retención.
¿Cuándo no se practica retención en el alquiler?
En el caso de las retenciones, debes tener en cuenta que si el valor catastral de todos los locales que tienes arrendados es superior a 601.012,10€, no se debe practicar la retención anterior. Siempre y cuando entregues al arrendatario un certificado expedido por la AEAT acreditando este extremo. El arrendador tiene la obligación de presentar al arrendatario (inquilino) la factura. Para poder presentar la factura se exige que el arrendatario esté dado de alta como empresario o profesional a efectos del IVA.
» En la factura ha de constar la renta y el IVA sin que se exija que conste la retención»
¿Y si el arrendador es una sociedad?
En el supuesto de que el arrendador esté sometido al IS, el inquilino no podrá practicar retención en relación con el IRPF, pero sí en relación con el IS.A veces es necesario estudiar cada caso para no cometer errores al calcular el IVA e IRPF en los alquileres.
Repercusión del IVA e IRPF en los alquileres: los gastos
Tal vez te preguntes…
¿He de repercutir IVA en las facturas de gastos en el alquiler de local?
La normativa tributaria y la Dirección General de Tributos en múltiples consultas vinculantes han dicho que si. En concreto, la DGT considera que la base imponible del IVA en estos casos estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio.
Hemos de remitirnos al artículo 78 de la Ley 37/1992 del IVA.En este artículo se establece que la base imponible deberá incluir todos los gastos que se facturen relacionados con el arrendamiento.
Aquí entendemos que deben incluirse los gastos de comunidad, agua, luz, IBI, basura, etc. Si has pactado con el arrendatario que además de la renta le repercutirás parte de los gastos que satisfaces como propietario, como son los gastos de comunidad, agua, luz, IBI, basura, etc., deberás de tener en cuenta que sobre estos gastos también se tiene que repercutir el IVA.
Si no lo haces, la AEAT te puede reclamar ese IVA y además sancionarte.
Te preguntarás ¿He de incluir la base o el total de estos gastos?
Dado que estos gastos son un coste tuyo como arrendador, las facturas iran a tu nombre. Tu deberás de incluir en la base imponible de tu factura la renta del mes más los gastos (sin IVA).Sobre la base total aplicarás el tipo impositivo correspondiente, desde 2016 el 21%.
La retención en las facturas del alquiler de local
El caso de las retenciones siempre ha sido más discutido. Hasta hace poco tiempo había diferentes criterios dependiendo de si el arrendatario era persona física, o persona jurídica.
En la actualidad, parece que el asunto se ha aclarado, y que en toda repercusión de gastos debe aplicarse, al igual que IVA, retención sobre el importe abonado.
Según establece el artículo 100 del Real Decreto 439/2007 del RIRPF, la retención se aplicará sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador.
Al igual que en el caso del IVA la retención se aplicará sobre el importe de los gastos excluido el IVA. Podemos encontrarnos con varios supuestos:# Arrendador (propietario) persona física. Aquí se pueden dar varios supuestos en función de quien sea el arrendatario (inquilino):
- Arrendatario persona física que realiza actividad económica => Se aplicará retención a cuenta del Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas (IRPF).
- Arrendatario persona física que no realiza actividad económica => No se aplicará retención.
- Arrendataria persona jurídica => Se aplicará retención a cuenta del IRPF.
# Arrendador (propietario) personas jurídica. Aquí se pueden dar varios supuestos en función de quien sea el arrendatario (inquilino):
- Arrendatario persona física que realiza actividad económica => Se aplicará retención a cuenta del Impuesto sobre Sociedades (IS)
- Arrendatario persona física que no realiza actividad económica => No se aplicará retención.
- Arrendataria persona jurídica => Se aplicará retención a cuenta del IS
Modelo factura alquiler
Partimos del supuesto de que vas a emitir una factura en concepto de alquiler de un local, correspondiente al mes de Enero de 2021, por importe de 1.000€. Al mismo tiempo este mes has satisfecho un recibo de IBI y otros gastos que ascienden a 600€, y según contrato de arrendamiento tenías pactado con el arrendatario que debes de repercutírselo.
Te preguntarás: ¿Cómo debería de emitir la factura?
Recuerda: Cuando factures los gastos deberás repercutir IVA siempre y se practicará retención.
Deducción adquisición de local de negocio para su posterior arrendamiento
¿Con o sin intención de destinarlo a la actividad de arrendamiento?
Lo importante va a ser si se realiza la adquisición con intención de destinarlo al arrendamiento o no.
En tal caso, si se hace con la intención de destinarlo al arrendamiento, se tendrá derecho a deducir las cuotas soportadas en la adquisición del inmueble.
De conformidad con el artículo 5 de la Ley del IVA se considera empresario y, sujeto pasivo del IVA a quien ha comenzado a realizar las entregas de bienes o prestaciones de servicios propias de la actividad… siempre que se pueda probar que en el momento de adquirirlos su intención era destinarlo a la actividad. Si por el contrario, no se adquiere con la intención de arrendarlo, no se tendrá derecho a deducir el IVA.
No es suficiente con que en un momento posterior a la adquisición estos bienes se afecten a la actividad. Es preciso, que desde el momento en que se produjeron tales adquisiciones existiera la intención especifica de destinarlos a las mismas.
¿Y si cuando se adquirió no era con la intención y con posterioridad se decide arrendarlo? En tal caso tampoco se tendrá derecho a deducir el IVA soportado. Por lo que pueden darse las dos posibles hipótesis:
- Adquisición del local que se realiza con la intención de arrendarlo, y garantizada por elementos objetivos, de destinarla a su actividad empresarial de arrendamiento y así se acredite con los oportunos medios de prueba. En tales casos se tendrá derecho a deducir las cuotas soportadas.
- Adquisición del local que no se realiza con la intención de arrendarlo. Y en estos casos debe entenderse que fue adquirido para integrar el patrimonio particular no el empresarial ni el profesional. No se tendrá derecho a deducir estas cuotas ni siquiera en el caso de que, con posterioridad a la adquisición del bien, hubiera destinado este local de negocios a la realización de la actividad de arrendamiento.
Todo lo anterior bajo las condiciones y en la forma que señala el Título VIII artículo 111 de la Ley 37/1992 del IVA.
Video sobre el IRPF e IVA en el alquiler
En nuestro canal de youtube puedes acceder a cientos de videos para emprendedores y PYMES. Y entre ellos, uno en el que hacemos un breve resumen sobre el IVA e IRPF en las facturas de alquiler. Aquí tienes un video resumido de todo lo relacionado con el artículo de hoy, por si quieres visualizarlo.
El alquiler de la vivienda habitual
¿Qué pasa con el IVA e IRPF en los alquileres de vivienda habitual?Si se trata de un arrendamiento para uso de vivienda, es decir, para satisfacer la necesidad de residencia habitual y permanente, ninguna de las dos partes tiene la obligación anterior. Es decir, ni el inquilino ha de pagar el IVA ni el arrendador tiene que realizar retenciones.
Aunque existen determinadas excepciones:
- Cuando se trate de fundaciones y asociaciones que sean arrendatarias de viviendas que cedan a terceras personas no tendrán que pagar IVA por la renta obtenida mediante el alquiler si la cesión no tiene coste alguno, es decir, es gratuita.
- Si en la vivienda alquilada se realiza una actividad profesional o empresarial, tendrá que sumarse al IVA la cuantía de la renta pactada.
- También tendrá que pagar el IVA aquel arrendatario cuando el arrendador preste al mismo servicios propios de empresas hoteleras.
- Cuando se obtiene una renta derivada de plazas de garaje arrendadas conjuntamente con la vivienda existe exención sobre el pago del IVA. Esto no ocurre si se arrenda separadamente.
Así pues y de manera general, el arrendador recibirá la renta y el inquilino tendrá la obligación de pagarla.
Importante: una resolución (15/12/2016) del Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC), ha supuesto ciertos cambios, ya que reconoce la exención de IVA en el arrendamiento de vivienda a persona jurídica.
Aunque para ello en el contrato de arrendamiento debe figurar como inquilino a una persona física, y hacerse constar la prohibición de subarrendar o ceder a terceros la vivienda.
Habrá que estar pendientes, pues como dice el diario ABC en su edición del 01/03/2019 se prevén cambios como son la limitación en la subida del IPC, la duración de los contratos y penalizaciones y/o bonificaciones para arrendadores.
Podcast sobre el IVA e IRPF en las facturas de alquiler
En nuestro canal de Ivoox puedes acceder a cientos de audios para autónomos, pymes y emprendedores.
Aquí tienes en un audio resumido todo lo relacionado con el artículo de hoy, por si quieres escucharlo.
¡Por cierto!
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La obligación de repercutir el IVA sobre conceptos sobre los que ya se han pagado IVA (consumos agua, luz, comunidad, etc.) es un ABUSO por parte de Hacienda, como tantos otros. ¿Qué valor añadido tiene el cargo de esos conceptos?. Lo que me extraña es que nadie diga nada al respecto.
Hola Amalia.
Deberás de repercutir al arrendatario el IVA al tipo del 21% sobre la renta que hayaís pactado según contrato, pero al mismo tiempo te podrás deducir el IVa soportado. Luego uno quedará compensado con el otro.
Saludos cordiales.
Hola, soy un parado de larga duración que cobra los 426 € por tener mas de 55 años y tengo un local el cual quiero alquilar a un autónomo.
Tengo varias dudas: ¿me pueden quitar la paga de los 426 € total o parcialmente, he de hacer factura, he de darme de alta en el modelo 037?
puede poner los suministros a su nombre para así pagar el directamente las facturas de los mismos?
muchas gracias
Hola,
Tengo una duda, quiero alquilar un local por 1900+IVA al mes. Ademas el propietario nos dice que tenemos que pagar el IRPF i IBI. Mi socio y yo queremos montar un centro educativo, teniamos entendido que los ambitos de sanidad y educación no tenian IVA.
Gracias
Hola Patricia.
Las exenciones las regula la ley 37/1992 del IVA.
En su artículo 20 habla de las «Exenciones en operaciones interiores», y dice:
Uno. Estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:
9.º La educación de la infancia y de la juventud, la guarda y custodia de niños, incluida la atención a niños en los centros docentes en tiempo interlectivo durante el comedor escolar o en aulas en servicio de guardería fuera del horario escolar, la enseñanza escolar, universitaria y de postgraduados, la enseñanza de idiomas y la formación y reciclaje profesional, realizadas por Entidades de derecho público o entidades privadas autorizadas para el ejercicio de dichas actividades.
La exención se extenderá a las prestaciones de servicios y entregas de bienes directamente relacionadas con los servicios enumerados en el párrafo anterior, efectuadas, con medios propios o ajenos, por las mismas empresas docentes o educativas que presten los mencionados servicios.
10.º Las clases a título particular prestadas por personas físicas sobre materias incluidas en los planes de estudios de cualquiera de los niveles y grados del sistema educativo.
No tendrán la consideración de clases prestadas a título particular, aquéllas para cuya realización sea necesario darse de alta en las tarifas de actividades empresariales o artísticas del Impuesto sobre Actividades Económicas.
Pero esto es en relación con los servicios prestados, pero no con los gastos.
En la mayor parte de los gastos os repercutirán IVA (alquiler, compras, suministros, asesoria, etc.) que tendreis obligación de pagar.
Si todavía albergas alguna duda, contacta con nosotros.
Que pases un buen día.
Me gustaria saber como puedi hacerle la factura a mis inquilinos de 1900+iva ya que en el contrato pone que seria 2299 euros que es lo que me pagaron este mes tengo que poner iva 21% y la retención 19%y el total aun nose como hacer el recibo.gracias espero que me puedan responder
Buenas noches, mi consulta es que tengo que pagar la 1era cuota de un aquiler de un local que me han traspasado. En el contraTo me dice que se pagará conjuntamente el alquiler con el IVA correspondiente y sobre la que se practicará retención a cuenta del IRPF El monto de alquiler inicialmente es de 650 Euros.
Mi duda es si a los 650 euros le calculo el IVA y lo sumo y aparte le tengo que deducir el IRPF? o agragar? y cómo se calcula e IRPF
Muchas gracias
Gabriela
Hola Gabriela.
En relación con tu consulta, tienes la respuesta en nuestro artículo -> https://asepyme.com/iva-e-irpf-en-los-alquileres/
El detalle que nos expones quedaría así:
Alquiler 650,00
IVA 21% 136,50
RET. 19% -123,50
TOTAL 663,00
Espero haberte solucionado la duda.
Muchísimas gracias, me ha sido de gran ayuda.
Buenas tardes
he alquilado una segunda vivienda en la Región de Murcia por 325 € al mes
mi duda es que obligación tengo yo como arrendador ?
entiendo que solo el 19% de IRPF. cómo debo pagarlo ?mensual trimestral o anual ?
también tengo entendido que debo depositar la fianza en algún sitio para que el arrendatario pueda desgravarse en su renta
es correcto ?
gracias
Hola Cristina.
En los contratos de arrendamiento de viviendas para uso cmo tal, la norma general es que ni el arrendatario tiene que pagar IVA al arrendador ni tampoco tiene que practicarle ni ingresar en hacienda retención. El arrendatario se limitará a pagar la renta pactada. No obstante existen algunas excepciones, pero con los datos que nos facilitas no podemos entrar en ellas.
Tu deberás de declarar los ingresos en el IRPF anual.
En cuanto a la fianza, la mayoria de las comunidades autónomas establecen como condición imprescindible para que el arrendatario pueda deducirse el alquiler pagado por su vivienda habitual, que el arrendador haya ingresado la fianza en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma.
Que pases un buen día.
Hola:
Me surge una duda alrespecto que paso a exponer.
Soy autónomo y tengo un local de negocios en alquiler por el que pago una renta, imaginemos:
Base imponible = 1.000 €
IVA (21%) = 210 €
Retención (15%) = 150 €
Total factura =1.060 €
¿Este total es el que debo anotar en el Libro de Gastos?, ¿o debo sumar a este total los 150 € de retención? Lo digo porque que voy a ser yo quien realice ese ingreso en Hacienda a nombre de mi arrendador y por tanto para mi supone un gasto.
Un saludo y muchas gracias,
Carlos
Hola Carlos.
Uno de los errores que cometen muchos autónomos es pensar que el libro registro de facturas recibidas también son gastos que deberían incluirse en el libro de gastos.
En el libro registro de gastos se incluyen los importes de todos los gastos que la empresa debe contabilizar. Siempre que estos procedan directamente de la actividad.
El libro de registro de facturas recibidas no es ni mas ni menos que un simple listado en el que deben contabilizarse todas aquellas facturas que recibes.
En este libro registro de facturas recibidas, consignarás las facturas con su número, la fecha de expedición, el nombre y apellidos o razón social del emisor, su Número de Identificación Fiscal (NIF), la base imponible, el tipo impositivo aplicable del IVA, la cuota tributaria (importe del IVA) y en caso de que corresponda, la retención correspondiente.
A veces se utiliza este mismo libro como libro de gastos, pero en tal caso habrá que detallar el tipo de gastos de que se trata.
Que pases un vbuen día.
Soy propietaria de un local el inquilino me paga el irpf y yo trimestralmente ingreso el iva. A la hora de hacer la declaración de la renta puedo desgrabarme el IBI, trimestre de la comunidad, el seguro ya que toso lo pago yo. Puedo desgrabar también el iva o el irpf? En que casilla se añaden?
Gracias
Hola Vanessa.
Para la determinación del rendimiento neto, se pueden deducir de los rendimientos íntegros los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:
• Intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien
• Gatos de reparación y conservación
• Cantidades devengadas por terceros como: Administración, vigilancia, portería,…
• Tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales.
• Saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada
• Gastos ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos
• Gastos de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.
• El importe de las primas de contratos de seguro.
• Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
• Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
Que pases un buen día.
Yo cobro el iva en un piso de alquiler. Como y cuando debo declarar ese iva
Hola Miguel.
Debes ser conocedor que a la hora de cobrar el IVA se diferencia entre un contrato de alquiler de vivienda y el de alquiler para el ejercicio de una actividad empresarial o profesional. Entre las obligaciones del arrendador cuando se alquila para ejercer una actividad empresarial o profesional se encuentran las siguientes:
• Facturar al arrendatario el IVA correspondiente al alquiler.
• Presentar autoliquidación trimestral del Modelo 303.
• Presentar el resumen anual mediante el Modelo 390.
• Darse de alta en el IAE en la actividad de arrendamiento de inmuebles urbanos: modelo 036 Epígrafe 861 (Declaración Censal de Alta).
IVA en el alquiler: exenciones
Si tu inmueble lo alquilas con propósitos de que se utilice como vivienda, está exento del IVA. Y recuerda que posiblemente podrás aplicar una reducción del 60% en el IRPF.
IVA en viviendas que se utilizan para el ejercicio de actividad.
En estos casos no hay exención del impuesto sobre el valor añadido. Aquí si que habrá que repercutir el IVA. Y tu no podrás aplicar una reducción del 60% en el IRPF.
Si necesitas algo mas no dudes en llamarnos.
Te recuerdo que tenemos un servicio para arrendadores, que incluye la presetnacion de todas las declaraciones de IVA desde 20€/mes.
buenos días,
mi pregunta es acerca de la factura. yo soy inquilina de vivienda para actividad comercial, osea que tengo que pagar iva y retención.
entonces en la factura debería poner
los 500€ de alquiler, más el iva, 105€= 605€ que le pago al arrendador. (y él de ahí hace su modelo de liquidadación del iva, modelo 303)
y a parte tengo que ingresar 95€ (del 19% de irpf), en hacienda por el modelo 115, trimestralmente.
En realidad en total le estaría pagando a mi arrendador 700€ (605 a él y 95 en hacienda a su nombre).
así estaría bien hecho?
y a la hora de pagar las facturas de suministros tendríamos que pedir también la factura correspondiente de cada importe de agua y luz, con su iva correspondiente, pero en esto no se retiene nada?
muchas gracias
un saludo
Hola Ana.
Esto no es exactamete así.
Tu vas a pagarle al arrendador 510€ e ingresar en concepto de retención 95€. Lo que hace un total de 605€.
Y ten en cuenta que el IVA que pagas te lo puedes deducir si tu actividad no está exenta (art. 20 ley 37/1992).
En cuanto a los gastos, el artículo 78 de la Ley 37/1992 del IVA etablece que la base imponible deberá incluir todos los gastos que se facturen relacionados con el arrendamiento.
En este artículo tienes la explicacion de cómo hacerlo.
Que tengas un buen día.
Buenas tardes
Soy autonomo y voy a alquilar mi casa a una persona física. En la factura del alquiler tengo que poner ek inporte del alquiler+ iva. O sólo es el importe en el hemos quedado ?
Otra cosa le puedo pedir 2 meses de fianza
, la ley me lo permite?
Hola Manolo.
Habrá que diferenciar si el alquiler es para uso como vivienda o para ejercer una actividad por el inquilino.
– Si el inmueble lo alquilas como vivienda está exento del IVA. Además de ello posiblemente puedas aplicar una reducción del 60% en el IRPF.
– Si le destino es para oficinas, es decir para ejercer una actividad por parte del inquilino, si que tendrás que facturar con el 21% de IVA.
En relación con tu consulta sobre la fianza, el artículo 36.1 LAU dice literalmente: ” A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.”
La cuantía de las fianzas descritas anteriormente son las que se deben depositar en la Comunidad Autónoma, pero esto no impide solicitar mayor cantidad como garantía. Así el artículo 36.5 LAU dice: “Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”.
Espero haberte ayudado.
Que pases un buen día.
soy autónomo, y tengo mi oficina en casa (esa seria la accion empresarial), por otra parten quiero contabilizar emitiendo facturas al resto de habitaciones que estoy alquilando, pero este depende del codigo civil.
Buenas tardes Javi
Perdona pero no llegamos a entender tu pregunta. Necesitaríamos más información para poder darte una respuesta sin cometer un error.
Te sugiero que nos hagas la consulta desde aquí y te diremos la documentación que necesitamos para estudiar tu caso.
Saludos.
Hola me llamo Yolanda y mi consulta es que en el supuesto de alquilar una vivienda a una sociedad o persona jurídica, a la que se le aplica IVA 21%, también se le imputa el costo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles al inquilino (sociedad/persona jurídica) o lo debe satisfacer el arrendador (propietario) igual que la Comunidad?
Si es que si lo debe pagar el inquilino, se puede recuperar de forma retroactiva?
Gracias, un saludo
Hola Yolanda.
Esto va a depender de lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento.
La Ley de Arrendamientos Urbanos dice en su artículo 20 que “las partes podrán pactar los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades”.
Saludos.
Buenos días Rogelio :
Yo estoy dado de alta en varios epigrafes comno autonomo en estimación directa (pintura, construcción,aire acondicionado y electricidad).
Tengo una casa particular con mucho terreno y quiero alquilar una parte a un amigo que tiene una S.L. destinada a la construcción y necesita alquilar un local para guardar la maquinaria, herramientas, etc. etc.
Tengo que hacer una factura mensual y quisiera saber si debo incluir lo que me pagan mensualmente en los modelos trimestrales (130 – 303) esos ingresos, el iva y la retención del 19%..
Gracias y saludos.
Vicente.
Hola Vicente
En principio no lo debes de incluir en la actividad, pero si que tendrás que incluir el IVA de los arrendamientos en los modelos 303, si la operación no está exenta.
No me queda claro si se trata de una finca urbana o rústica.
Te recordamos que el arrendamiento de fincas rústicas está exento de IVA, puesto que así lo establece el artículo 20.23 de la Ley del IVA que dispone que están exentos «23. Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:
a) Terrenos, incluidas las construcciones inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para la explotación de una finca rústica.
Se exceptúan las construcciones inmobiliarias dedicadas a actividades de ganadería independiente de la explotación del suelo».
Por lo tanto, el arrendamiento de la finca está en principio exento del IVA con independencia del destino del terreno.
Sobre el arrendamiento de fincas rústicas se ha pronunciado la Dirección General de Tributos en diferentes consultas. Te dejamos a continuación una del año 2018 en el que se arrendaba la finca junto con otros activos: -> «V2343-18» de fecha 20/08/2018.
Que pases un buen dia.
Hola tengo una consulta.. voy alquilarnun loft estudio para vivienda, únicamente para vivir. El alquiler es 650, pero me ha dicho el propietario que ahora es el alquiler más el IVA. Como sería eso? Cuanto pagaría mensualmente entonces. Gracias
Hola Karitza
Te recomiendo leas esta consulta de la Dirección General de Tributos, donde lo deja bastante claro.
Saludos.
Tengo pactado un alquiler local comercial por 3000 euros mensuales, mi duda es saber la cantidad que cobraré mensualmente limpio descontados iva y la retención, creo que mi administrador no me informó bien
Hola Lucia
Seguidamente te detallo como quedaria el alquiler:
Base Alquiler 3.000,00 €
21% IVA 630,00 €
19% RET IRPF -570,00 €
TOTAL 3.060,00 €
Que pases un buen día.
Enhorabuena por su artículo, ayuda mucho a entender la legislación. Tengo una duda, mi empresa va a alquilar a otra empresa una nave industrial. El arrendatario retendrá al arrendador el 19% por IS.
1 ¿Esta retención es también aplicable a los gastos de luz y agua, que están a nombre del arrendador?
2 El arrendatario presentará trimestralmente 115 para pagar lo retenido y 180 como resumen. ¿Qué modelo presentará el arrendador para percibir el importe retenido por IS?
Muchas gracias
Hola Alberto
Los Gastos por Arrendamientos son los debidos al alquiler de bienes muebles e inmuebles en uso o a disposición de la empresa.
El Plan General de Contabilidad Pyme, aplicable a partir de 2008, redacta una nueva norma de valoración para los arrendamientos y operaciones de naturaleza similar, es la Norma de Valoración 7ª
A partir de 1998 las cuotas de arrendamientos de inmuebles urbanos pagadas por empresarios o profesionales, están sujetas a retención en el IRPF O IS con un porcentaje de retención del 19 por 100 de la cuota satisfecha con posterioridad al 2016.
No obstante, no habrá de practicarse esta retención en los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos en los siguientes supuestos:
1º Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.
2º Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.
3º Cuando el arrendador esté obligado a tributar por alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, y no resulte cuota cero o bien, por algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, cuando aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no resultase cuota cero.
A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento de la citada obligación, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda.
Te pongo un Ejemplo: La entidad ALBASSVV, S.A. paga por el alquiler de las instalaciones donde desarrolla la actividad la cantidad de 1.500 euros/mes más impuestos. Suponiendo un tipo de gravamen de IVA del 21%, y tipo del retención del 19%, realizar el correspondiente registro contable.
BASE IMPONIBLE: 1.500 Euros.
IVA: (+) 315 Euros (21% sobre 1.500 Euros)
IRPF: (-) 285 Euros (19% sobre 1.500 Euros)
TOTAL FACTURA: 1.530 Euros.
. Consecuentemente, el Registro Contable a realizar vendría dado por:
1.500 Arrendamientos y Cánones (621)
315 H.P. IVA soportado (472)
a Acreedores por Prestación de Servicios (410) 1.815
— x —
285 Acreedores por Prestación de Servicios (410)
a H.P. Acreedora por retenciones practicadas (4751) 285
— x —
Espero haber aclarado tu duda.
Gracias Rogelio, me quedan aún las dudas siguiente: Mensualmente mi cliente me va a ir reteniendo el 19% por IS, y esa retención (H.P. Acreedora por retenciones practicadas (4751)) ¿no voy a poder solicitarla a Hacienda hasta la declaración de este año que haré en Julio del 2020?
La retención, ¿aplica solo a la cuota de arrendamiento?, o, si por ejemplo le voy a facturar la Electricidad aparte, ¿esta factura también iría con retención?
Gracias,
Hola Alberto
Efectivamente, si te han de devolver estas cantidades no podrás solicitarlas hasta que presentes el IS del 2019, que será en julio de 2020.
Según establece el artículo 100 del Real Decreto 439/2007 del RIRPF, la retención se aplicará sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador.
Al igual que en el caso del IVA la retención se aplicará sobre el importe de los gastos excluido el IVA.
# Se pueden dar dos casos distintos:
-> Si el inmueble es de tu propiedad y actúas como persona física, la base de la retención será la suma de la renta más los gastos. Es decir que coincidirá con la base del IVA, y el tipo de retención que se deberá de practicar será del 21%, aunque a partir del 12 de julio del 2015 un 19,5%, y un 19% a partir del 1 de enero de 2016.
-> Pero si el inmueble es propiedad de una sociedad, la base de la retención coincidirá con la renta pactada como arrendamiento, y el tipo será del 21%, no aplicándose la retención sobre el resto de gastos.
De todos modos en nuestro artículo tienes algunos ejemplos.
Saludos
Hola,
Soy particular arrendador de un inmueble y el arrendatario es una sociedad, que destina el piso a vivienda habitual de dos trabajadores que figuran en el contrato, desde enero 2019. Hay por tanto ya 3 facturas con su IVA y retención. ¿He de hacer la declaración trimestral del IVA? ¿Qué afectación tengo a nivel de IRPF. Gracias!
Buenos días Ramon
Obviamente tendrás que presentar la declaración de IVA y deberás de tenerlo en cuenta a efectos del IRPF.
Si lo consideras puedes llamarnos al 963514919 y te explicaremos cómo puedes debes hacerlo.
Que pases un buen día.
Buenas noches. Soy arrendadora (persona física) de un local de negocio y quería saber si debo darme de alta en en la actividad de arrendamiento (Declaración Censal de Alta).
Según leo, entiendo que no, ya que no tengo a ninguna persona asegurada para que gestione tal alquiler. Así como creo que debo tributar
en Hacienda como rendimiento inmobiliario y presentar el modelo 303 para liquidar el IVA cobrado. Me gustaría me informara si es así o tengo que hacer algo en el Censo.
Luego en cuanto a los cobros del IBI, basura, etc etc a cobrar al inquilino , se calcula el IVA sobre la cantidad pagada o tendría que desglosar el IVA sobre dicha cantidad para después cargarlo? . Muchas gracias por todo.
Buenos días Maria.
Si estás pensando alquilar un local de negocio las obligaciones fiscales que tienes frente a Hacienda son:
En primer lugar deberás darte de alta en Hacienda como arrendador de locales de negocios, a través de una declaración censal.
Al estar estos inmuebles y actividades sujetas a IVA y retención, deberás facturar al arrendatario con el 21% de IVA y aplicar la retención del 19%.
Deberá realizar el ingreso de ese IVA trimestralmente, deduciendo el IVA de las facturas recibidas y relacionadas con el inmueble.
Como gastos podrás deducir los asociados con el inmueble regulados en la legislación de IRPF, entre ellos:
• el recibo de IBI,
• intereses del préstamo hipotecario,
• gastos en reparación y conservación,
• primas de seguro,
• gastos de comunidad,
• otros gastos pagados por ti como luz, agua, basura, etc.
• la amortización del inmueble.
Deberá de presentar el modelo 303 trimestralmente. Y el resumen anual de IVA, modelo 309, no tendrás obligación de presentarlo si solo tienes esta actividad de arrendamiento de locales.
También deberá llevar un Libro de Facturas emitidas y recibidas.
No tendrás obligación de presentar el modelo 347 de operaciones con terceras personas si no tienes adquisiciones de bienes o servicios superiores de una misma persona durante un ejercicio superiores a 3.000 euros. Obviamente, en caso de que si las tengas, deberás presentar dicho modelo en febrero del ejercicio posterior.
También deberás declarar los ingresos derivados del alquiler de este inmueble en el IRPF, y podrás deducir los gastos detallados anteriormente, conforme marca la legislación.
No te olvides de declarar las retenciones efectuadas por el inquilino en tu declaración de Renta, para restar la cuota que te sale en la declaración de IRPF.
Recuerda que tenemos un servicio de asesoria para arrendadores que incluye todo lo anterior. Solicitanos presupuesto en el 963514919.
Que pases un buen día.