El IVA e IRPF en los alquileres 2020

¿Conoces la tributación del IVA e IRPF en los alquileres?

Si tienes un local arrendado, y pagas gastos como son comunidad, suministros (agua, luz, etc.), tributos etc.

  • ¿Sabes si has de repercutir IVA?
  • ¿Y si te tienen que practicar retención de IRPF en tus facturas de arrendamiento?
  • ¿Y si has de depositar la fianza?

No todos los casos son iguales. En unos se paga IVA y en otros no, al igual que en unos casos se practica retención y en otros no.

De ahí que sea muy importante hacer bien el cálculo del IVA e IRPF en los alquileres.

En este artículo te explicaremos la forma de proceder, así como un caso práctico con un ejemplo.

arrendamiento-local-IVA-IRPF

Contrato de alquiler

Si durante la confección del contrato se examinan, negocian y adoptan las oportunas medidas precautorias se evitarían mucho problemas.

De ahí que se deban de adoptar una serie de precauciones cuando se firma un contrato de alquiler para evitar problemas en un futuro.

Como después veras es muy importante que lo redacte un abogado, ya que se aprueban todos los años novedades legislativas que no todos conocen. En concreto en el 2019 se  produjeron modificaciones en la ley en cuanto a la duración, los avales, los gastos, etc., como después veremos.

Regulación de los contratos de alquiler

La regulación del contrato de arrendamiento se encuentra en la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1994.

importante: Ver las novedades aplicables desde el 19 de diciembre de 2018, fecha al entrar en vigor del Real Decreto-ley 21/2018, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Estas novedades se centran en:

  • Contratos de alquiler más largos
  • Avales limitados
  • Los gastos de inmobiliaria los paga el arrendador si es una empresa
  • Rebaja de impuestos
  • Pisos turísticos
  • Cambios en los desahucios de hogares vulnerables
  • Accesibilidad de los edificios

En ella se distingue entre el arrendamiento de uso de vivienda y el arrendamiento de uso distinto de vivienda.

  • El primero satisface la necesidad de constituir la residencia habitual y permanente de arrendatario.
  • En el segundo se satisface cualquier otra necesidad.

Además de la actualización y revisión de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, los cambios normativos afectan, entre otras normas, a las siguientes:

  • Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que reforma de procedimiento de desahucio de vivienda.
  • Orden APA/1419/2019, de 14 de diciembre, por la que se fija para el año 2019 la renta de referencia.
  • Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.
  • Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.

contacto arrendamamiento vivienda o local

Consejos sobre el contrato de alquiler

Te voy a dar en este apartado algunos consejos que pueden evitarte algún que otro futuro pleito:

  • Se debe tener un debido conocimiento de la materia por la persona que redacta el contrato. No vale copiar el contrato de otro existente, pues la normativa cambia como te decía al principio.
  • En defecto de aquel conocimiento convendrá la búsqueda de asesoramiento jurídico, de modo que sea un profesional en la materia (abogado, economista, administrador de fincas…) quien, por su preparación, pueda ofrecer al arrendador la seguridad jurídica necesaria.
  • Cada contrato de alquiler es diferente. La prolijidad de las características e intereses de las partes, los posibles modos y fórmulas de contratación, la diversidad de pactos a negociar, las garantías a exigir al arrendatario, etc. deban de estudiarse a priori.
  • Selección del arrendatario. Es muy importante la elección del arrendatario para poder tener las máximas garantías para el arrendador (persona física o jurídica, cónyuge, hijos, situación laboral, retribuciones, solvencia, arraigo…).
  • Hacer el contrato por escrito, firmarlo por todas las partes (arrendador, arrendatario o inquilino y avalistas) en todas las hojas y por duplicado. Aunque la legislación permite el contrato de alquiler verbal, en caso de conflicto será difícil probar los pactos entre el arrendador o el arrendatario.
  • Redacción de todos los pactos o cláusulas. El contrato escrito debe contener debidamente recogidas todas y cada una de las cláusulas y pactos que lo regirán, ya sean esenciales o accesorias, impuestas por el ordenamiento jurídico o fruto de la autonomía de la libertad.

«No alcanzo a entender cómo alguien paga una mensualidad de alquiler como comisión a una inmobiliaria y después escatima a la hora de buscar un abogado que le redacte un contrato con las máximas garantías.

  • En los alquileres de locales de negocio es aconsejable que el arrendatario establezca como domicilio para notificaciones donde mas seguridad se tenga de recibir las notificaciones. En la mayoría de casos será el particular o el de la sociedad (en caso de ser el arrendatario una entidad). Con las novedades en la Ley de Enjuiciamiento Civil, si se es citado en un juicio de desahucio y no se le localiza en el local, se declarará directamente el lanzamiento de la finca.
  • El arrendatario debe revisar el estado de la vivienda o local de negocio antes de firmar el contrato para evitar problemas futuro. Si se considera interesante anexar fotografías al contrato acreditando el estado de los bienes. Y en el anexo también debe ir un inventario de los muebles, electrodomésticos, etc. con sus respectivas fotografías si se considera oportuno.
  • Los suministros de luz, agua, gas, etc., deben de cambiarse a nombre del arrendatario o inquilino ya que será este quien pague su consumo. Si el arrendador es quien los tiene dados de alta a su nombre estará obligado a pagar los recibos aunque el inquilino no se los abone. Y muy importante, el arrendador no puede solicitar la baja ni cortarlos, ya que mientras dure el contrato lo haga, sin que pueda cortarlos o darse de baja, ya que si lo hace mientras siga vigente el contrato puede incurrir en un delito leve de coacciones.
  • El arrendador debe aportar al contrato de alquiler, copia del certificado de eficiencia energética de la vivienda o local arrendado.
  • Preferiblemente domiciliar el pago de la renta en una cuenta bancaria del arrendador. Esto a su vez sirve como garantía del arrendatario del pago de la misma.
  • El arrendador debe depositar la fianza del alquiler (una mensualidad de la renta en las viviendas y de dos en las de uso distinto). El plazo generalmente es de 30 días hábiles desde la firma del contrato. Aunque siempre ha sido obligatorio el depósito, no todos lo hacen, pero actualmente se está comprobando y sancionando el incumplimiento. Y en algunos casos se pierde también la deducción del alquiler si no se deposita la fianza.

De ahí la importancia como os decía al principio de que lo redacte un abogado, y si es experto en tributación mejor que mejor, como se da en el caso de los letrados de asepyme.

El no calcular bien el IVA e IRPF en los alquileres puede suponer sanciones por parte de la administración.

 

El IVA e IRPF en los alquileres de locales

Supuesto:

Partimos del supuesto de que eres propietario de un local, lo tienes arrendado, y no sabes si debes emitir las facturas con IVA y si se debe aplicar sobre las mismas retención.

IVA

En el caso del IVA, deberás de repercutir al arrendatario el IVA al tipo del 21% sobre la renta que hayáis pactado según contrato.

RETENCIONES – IRPF

En el caso de las retenciones, el arrendatario deberá de practicarte una retención del 19% sobre la renta que hayáis pactado (ojo, sobre la renta sin tener en cuenta el IVA); porcentajes aplicables desde el 1 de enero de 2016.

Mas adelante te explicaremos como has de calcular la base imponible sobre la que has de aplicar el IVA y la retención.

¿Cuando no se practica retención en el alquiler?

En el caso de las retenciones, debes tener en cuenta que si el valor catastral de todos los locales que tienes arrendados es superior a 601.012,10€, no se debe practicar la retención anterior. Siempre y cuando entregues al arrendatario un certificado expedido por la AEAT acreditando este extremo.

El arrendador tiene la obligación de presentar al arrendatario (inquilino) la factura.

Para poder presentar la factura se exige que el arrendatario esté dado de alta como empresario o profesional a efectos del IVA.

» En la factura ha de constar la renta y el IVA sin que se exija que conste la retención»

¿Y si el arrendador es una sociedad?

En el supuesto de que el arrendador esté sometido al IS, el inquilino no podrá practicar retención en relación con el IRPF, pero sí en relación con el IS.

A veces es necesario estudiar cada caso para no cometer errores al calcular el IVA e IRPF en los alquileres.

 

Repercusión del IVA e IRPF en los alquileres: los gastos

Tal vez te preguntes…

¿He de repercutir IVA en las facturas de gastos en el alquiler de local?

La normativa tributaria y la Dirección General de Tributos en múltiples consultas vinculantes han dicho que SI.

En concreto, la DGT considera que la base imponible del IVA en estos casos estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio.

Hemos de remitirnos al artículo 78 de la Ley 37/1992 del IVA.

En este artículo se establece que la base imponible deberá incluir todos los gastos que se facturen relacionados con el arrendamiento.

Aquí entendemos que deben incluirse los gastos de comunidad, agua, luz, IBI, basura, etc.

Si has pactado con el arrendatario que además de la renta le repercutirás parte de los gastos que satisfaces como propietario, como son los gastos de comunidad, agua, luz, IBI, basura, etc., deberás de tener en cuenta que sobre estos gastos también se tiene que repercutir el IVA. Si no lo haces, la AEAT te puede reclamar ese IVA y además sancionarte.

Te preguntarás ¿He de incluir la base o el total de estos gastos?

Dado que estos gastos son un coste tuyo como arrendador, las facturas iran a tu nombre.

Tu deberás de incluir en la base imponible de tu factura la renta del mes más los gastos (sin IVA).

Sobre la base total aplicarás el tipo impositivo correspondiente, desde 2016 el 21%.

La retención en las facturas del alquiler de local

El caso de las retenciones siempre ha sido más discutido.

Hasta hace poco tiempo había diferentes criterios dependiendo de si el arrendatario era persona física, o persona jurídica.

En la actualidad, parece que el asunto se ha aclarado, y que en toda repercusión de gastos debe aplicarse, al igual que IVA, retención sobre el importe abonado.

Según establece el artículo 100 del Real Decreto 439/2007 del RIRPF, la retención se aplicará sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador.

Al igual que en el caso del IVA la retención se aplicará sobre el importe de los gastos excluido el IVA.

Podemos encontrarnos con varios supuestos:

# Arrendador (propietario) persona física

Aquí se pueden dar varios supuestos en función de quien sea el arrendatario (inquilino):

  • Arrendatario persona física que realiza actividad económica => Se aplicará retención a cuenta del Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas (IRPF).
  • Arrendatario persona física que no realiza actividad económica => No se aplicará retención.
  • Arrendataria persona jurídica => Se aplicará retención a cuenta del IRPF.

# Arrendador (propietario) personas jurídica

Aquí se pueden dar varios supuestos en función de quien sea el arrendatario (inquilino):

  • Arrendatario persona física que realiza actividad económica => Se aplicará retención a cuenta del Impuesto sobre Sociedades (IS)
  • Arrendatario persona física que no realiza actividad económica => No se aplicará retención.
  • Arrendataria persona jurídica => Se aplicará retención a cuenta del IS

Modelo factura alquiler 2020

Partimos del supuesto de que vas a emitir una factura en concepto de alquiler de un local, correspondiente al mes de Enero de 2020, por importe de 1.000€.

Al mismo tiempo este mes has satisfecho un recibo de IBI y otros gastos que ascienden a 600€, y según contrato de arrendamiento tenías pactado con el arrendatario que debes de repercutírselo.

Te preguntarás: ¿Cómo debería de emitir la factura?

Factura alquiler local

Recuerda: Cuando factures los gastos deberás repercutir IVA siempre y se practicará retención.

 

Deducción adquisición de local de negocio para su posterior arrendamiento

¿Con o sin intención de destinarlo a la actividad de arrendamiento?

Lo importante va a ser si se realiza la adquisición con intención de destinarlo al arrendamiento o no. En tal caso, si se hace con la intención de destinarlo al arrendamiento, se tendrá derecho a deducir las cuotas soportadas en la adquisición del inmueble.

De conformidad con el artículo 5 de la Ley del IVA se considera empresario y, sujeto pasivo del IVA a quien ha comenzado a realizar las entregas de bienes o prestaciones de servicios propias de la actividad… siempre que se pueda probar que en el momento de adquirirlos su intención era destinarlo a la actividad.

Si por el contrario, no se adquiere con la intención de arrendarlo, no se tendrá derecho a deducir el IVA. No es suficiente con que en un momento posterior a la adquisición estos bienes se afecten a la actividad. Es preciso, que desde el momento en que se produjeron tales adquisiciones existiera la intención especifica de destinarlos a las mismas.

¿Y si cuando se adquirió no era con la intención y con posterioridad se decide arrendarlo? En tale caso tampoco se tendrá derecho a deducir el IVA soportado.

Por lo que pueden darse las dos posibles hipótesis:

  • Adquisición del local que se realiza con la intención de arrendarlo, y garantizada por elementos objetivos, de destinarla a su actividad empresarial de arrendamiento y así se acredite con los oportunos medios de prueba. En tales casos se tendrá derecho a deducir las cuotas soportadas.
  • Adquisición del local que no se realiza con la intención de arrendarlo. Y en estos casos       debe entenderse que fue adquirido para integrar el patrimonio particular no el empresarial ni el profesional. No se tendrá derecho a deducir estas cuotas ni siquiera en el caso de que, con posterioridad a la adquisición del bien, hubiera destinado este local de negocios a la realización de la actividad de arrendamiento.

Todo lo anterior bajo las condiciones y en la forma que señala el Título VIII artículo 111 de la Ley 37/1992 del IVA.

Video sobre el IRPF e IVA en el alquiler

En nuestro canal de youtube puedes acceder a cientos de videos para emprendedores y PYMES. Y entre ellos, uno en el que hacemos un breve resumen sobre el IVA e IRPF en las facturas de alquiler.

Aquí tienes un video resumido de todo lo relacionado con el artículo de hoy, por si quieres visualizarlo.

El alquiler de la vivienda habitual

¿Qué pasa con el IVA e IRPF en los alquileres de vivienda habitual?

Si se trata de un arrendamiento para uso de vivienda, es decir, para satisfacer la necesidad de residencia habitual y permanente, ninguna de las dos partes tiene la obligación anterior. Es decir, ni el inquilino ha de pagar el IVA ni el arrendador tiene que realizar retenciones.

Aunque existen determinadas excepciones:

  1. Cuando se trate de fundaciones y asociaciones que sean arrendatarias de viviendas que cedan a terceras personas no tendrán que pagar IVA por la renta obtenida mediante el alquiler si la cesión no tiene coste alguno, es decir, es gratuita.
  2. Si en la vivienda alquilada se realiza una actividad profesional o empresarial, tendrá que sumarse al IVA la cuantía de la renta pactada.
  3. También tendrá que pagar el IVA aquel arrendatario cuando el arrendador preste al mismo servicios propios de empresas hoteleras.
  4. Cuando se obtiene una renta derivada de plazas de garaje arrendadas conjuntamente con la vivienda existe exención sobre el pago del IVA. Esto no ocurre si se arrenda separadamente.

Así pues y de manera general, el arrendador recibirá la renta y el inquilino tendrá la obligación de pagarla.

Importante: una resolución (15/12/2016) del Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC), ha supuesto ciertos cambios, ya que reconoce la exención de IVA en el arrendamiento de vivienda a persona jurídica.

Aunque para ello en el contrato de arrendamiento debe figurar como inquilino a una persona física, y hacerse constar la prohibición de subarrendar o ceder a terceros la vivienda.

Habrá que estar pendientes, pues como dice el diario ABC en su edición del 01/03/2019 se prevén cambios como son la limitación en la subida del IPC, la duración de los contratos y penalizaciones y/o bonificaciones para arrendadores.

Podcast sobre el IVA e IRPF en las facturas de alquiler

En nuestro canal de Ivoox puedes acceder a cientos de audios para autónomos, pymes y emprendedores.

Aquí tienes en un audio resumido todo lo relacionado con el artículo de hoy, por si quieres escucharlo.

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Y se me olvidaba…

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