Trámites para traspasar un negocio

¿Sabes como funciona el traspaso de un negocio? ¿Conoces la legislación que se le aplica? ¿Qué impuestos le afectan? ¿Cómo se valora el negocio?.

En este artículo te explicamos los trámites para traspasar un negocio.

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El traspaso de un negocio y los trámites para traspasar un negocio

El traspaso de un negocio es una de las opciones que tiene un emprendedor de iniciar una actividad empresarial.

En casi todas las ciudades podemos encontrarnos locales donde se ejercen actividades con el cartel “se traspasa”. Es típico de bares, tiendas, peluquerías, restaurantes, etcétera.

El traspaso consiste principalmente en la cesión del contrato de arrendamiento de un local en el que se ejerce una actividad, por un precio.

Existen una serie de cuestiones que se deben tener en cuenta antes de adquirir un local en traspaso. Las principales podrían ser: los impuestos a pagar, la formas de realizarlo, la valoración del traspaso, etc.

A continuación vamos a ver algunas de ellas, para que incurras en el mínimo de errores y evitarte sorpresas.

Cesión de contratos de arrendamiento

Legislación aplicable a los traspasos

La legislación aplicable a los traspasos de negocio está regulada en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Concretamente su Artículo 32 es el que regula la Cesión del contrato y subarriendo.

En el citado artículo se establece que:

“1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador”.

Aunque tales circunstancias deberán de notificarse fehacientemente al arrendador en el plazo de un mes desde que este se concertó.

En estos casos el arrendador tiene derecho a elevar la renta un 10 % si el subarriendo es parcial. Si se produce un subarriendo total o la cesión del contrato, la renta se podrá elevar un 20%.

Atención: No se considera cesión cuando se produce el cambio motivado por una fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria. Aunque en estos casos el arrendador también podrá elevar la renta según lo previsto anteriormente.

Lo que en principio parece que no tiene limitaciones en la cesión, no nos debe llevar a engaño. Para evitar sorpresas habrá que revisar el contrato de arrendamiento y comprobar que no existe una cláusula que lo prohíba.

Es habitual en algunos casos que los propietarios –arrendadores- reclamen una parte del traspaso, pero esto está en desuso. Esto estaba en vigor en la antigua ley de arrendamientos de 1964, de ahí que algunos arrendadores lo sigan reclamando.

Si necesitas ayuda, solicítanos un presupuesto sin compromiso y nos haremos cargo de todo, desde la redacción del contrato, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el deposito de la fianza.

Y tal vez te pregunte….

Si el arrendatario es una sociedad ¿Hay alguna otra alternativa?

Si que la hay, pero se debe de analizar con detenimiento para evitar sorpresas desagradables en un futuro.

En nuestro despacho hemos analizado decenas de casos y en ninguno de ellos hemos terminado recomendando comprar la sociedad.

Se podrían comprar las participaciones o acciones de la sociedad y con ello se evita el incremento de un 20% de la renta.

Esto tiene sus ventajas e inconvenientes.

Al comprar la totalidad de las participaciones o acciones se están adquiriendo todos los bienes y derechos de la misma. Entre las ventajas podríamos incluir que no hace falta cambiar de nombre la licencia en el ayuntamiento, ni cambiar de nombre los suministros, etc. Pero como contrapartida también se están adquiriendo las obligaciones y responsabilidades de la misma. Entre ellas estaría la responsabilidad frente a los trabajadores y la seguridad social, tal como explicamos en nuestro post sobre sucesión de empresa.

Además este proceso requerirá la intervención de un fedatario público tal como establece el artículo 106 de la Ley de Sociedades de Capital.

Atención: mucho cuidado en adquirir las participaciones de una sociedad sin actividad, pues puede ocasionaros muchos problemas. Además pueden sancionar si no se han presentado las cuentas anuales.

Y también puede que te pregunte…

¿Tiene el arrendador derecho a percibir un porcentaje del traspaso?

Esta confusión viene de lo que establecía la antigua ley de arrendamientos urbanos regulada por el Decreto núm. 4104/1964. La LAU 1964, establecía que el propietario tenia derecho a percibir un 10% del precio del traspaso y a incrementar la renta un 15%.

Con la Ley 29/1994 quedó derogado el derecho de traspaso desde el 1 de enero de 1995.

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Y puede que desconozcas…

Los trámites en el Ayuntamiento al traspasar un negocio

También debes acudir al ayuntamiento para solicitar el cambio de titularidad de la licencia.

Normalmente –aunque depende de comunidades- deberás de acompañar a la solicitud de cambio los siguientes documentos:

  • Fotocopia del DNI del nuevo titular y de su representante en su caso
  • Si el nuevo titular es una sociedad, fotocopia de la escritura de constitución, así como de los poderes de quién firma.
  • En caso de que el solicitante sea una comunidad de bienes, contrato constitutivo de la comunidad.
  • Fotocopia de la anterior licencia concedida
  • Copia del DNI de la persona cedente o si es una sociedad fotocopia de los poderes.
  • En caso de fallecimiento del anterior titular, se deberá aportar la escritura de partición de herencia. Y si no hay testamento, se aportará declaración notarial o judicial de herederos. Aunque también servirá la renuncia de los herederos a favor del nuevo titular.

Y posiblemente otra de las dudas que te surjan sea la de si se debe de depositar una nueva fianza o sirve la existente.

Depósito de fianza en el traspaso

No hemos de olvidar que en caso de alquiler de un local, se ha de efectuar el deposito de la fianza. En el caso de la Comunidad Valenciana puedes ver nuestro artículo sobre el deposito de la fianza en los alquileres. 

Allí explicamos cuestiones como el importe de la fianza, dónde se deposita la misma, así como el plazo para su deposito.

También explicamos qué sucede si no se efectúa el depósito, o si efectúa este fuera de plazo, así como la actualización y cuándo y cómo recuperar la fianza.

Una de las opciones es que en el documento de cesión del contrato que se firma entre el inquilino (arrendatario) saliente y el inquilino entrante que se subroga en el contrato de arrendamiento debe pactarse que el entrante le abona al saliente el importe de la fianza que entregó en su día.

Para el nuevo inquilino no debe ser un problema ya que cuando finalice el contrato, el importe de la fianza le será devuelta a él por el arrendador.

Video resumen con los trámites para hacer un traspaso

En nuestro canal de YouTube puedes acceder a cientos de videos para emprendedores, autónomos y pymes. Y entre ellos, uno en el que hacemos un breve resumen sobre …

Aquí tienes un video resumido de todo lo relacionado con el artículo de hoy, por si quieres visualizarlo.

 

¿Qué sucede en caso de fallecimiento del arrendatario?

Aquí hemos de remitirnos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, en concreto al artículo 33 de la LAU 29/1994.

«En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.

La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.»

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Por lo que cuando uno fallece la ley faculta para que terceros puedan subrogarse en el contrato de arrendamiento. En estos casos el arrendador no puede incrementar la renta. No obstante se deben de cumplir una serie de requisitos para que el arrendador no extinga el contrato.

La ley nos dice que si fallece el arrendatario y en el local se ejercía una actividad, el heredero o legatario podrá continuar el ejercicio de la misma. De ser así, se subrogará en los derechos y obligaciones hasta que se extinga el contrato.

Para que esta subrogación sea efectiva deberá de hacerse la notificación fehacientemente dentro de los DOS meses siguientes al fallecimiento.

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Y ahora veremos cómo afecta en otros impuestos el traspaso.

El IVA e ITP en el traspaso de un negocio

En el caso de transmitirse la totalidad del negocio empresarial para continuar con la actividad, la cesión de este –traspaso- en principio no estará sujeta ni al Impuesto sobre el valor Añadido (IVA) –art. 7.1º de la Ley 37/1992- ni a Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) –art. 7 1º A) 5 del Real Decreto Legislativo 1/1993-. Así lo justifican entre otras consultas una Vinculante de la D.G.T.  con Nº V2288-10.

El artículo 7.1º de la Ley del IVA dice que no estarán sujetas:

«La transmisión de un conjunto de elementos corporales y, en su caso, incorporales que, formando parte del patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo, constituyan o sean susceptibles de constituir una unidad económica autónoma en el transmitente, capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios, con independencia del régimen fiscal que a dicha transmisión le resulte de aplicación en el ámbito de otros tributos y del procedente conforme a lo dispuesto en el artículo 4, apartado cuatro, de esta Ley».

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El artículo 7 1º A) 5 del Real Decreto Legislativo 1/1993 del ITP dice:

“5. No estarán sujetas al concepto de «transmisiones patrimoniales onerosas», regulado en el presente Título, las operaciones enumeradas anteriormente cuando sean realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional…»

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No obstante se debe estudiar el caso con detenimiento ya que no quedarán excluidas de la no sujeción a que hacemos referencia en el párrafo anterior las siguientes transmisiones:

a) La mera cesión de bienes o de derechos.

b) Las realizadas por quienes tengan la condición de empresario o profesional exclusivamente conforme a lo dispuesto por el artículo 5, apartado uno, letra c) de la Ley, cuando dichas transmisiones tengan por objeto la mera cesión de bienes.

c) Las efectuadas por quienes tengan la condición de empresario o profesional exclusivamente por la realización ocasional de las operaciones a que se refiere el artículo 5, apartado uno, letra d) de la Ley.

En estos casos el arrendatario que cede el negocio emitirá una factura al nuevo inquilino sin IVA.

Como excepciones cuando existan bienes inmuebles, estos quedarán gravados por el ITP.

Si los bienes objeto de cesión o traspaso se veden por separado sí que están sujetos al IVA. Y en el caso de tratarse de vehículos tributarán por ITP.

Y ahora veremos que impuestos se pagan en la renta al ceder el contrato de arrendamiento.

Tributación en el IRPF al traspasar un negocio

La tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas difiere de ser propietario a arrendatario.

Subarrendamiento o traspaso

  • El propietario o usufructuario del inmueble declarará las cantidades que perciba por su participación como rendimientos íntegros del capital inmobiliario.
  • En estos casos el arrendatario por lo que perciba por los derechos de arrendamiento lo declarará como ganancia patrimonial. Si lo percibe en concepto de subarrendamiento lo declarará como rendimientos del capital mobiliario.
  • Si el arrendatario (cedente) percibe una cantidad en concepto de traspaso, este deberá de declararlo como ganancia patrimonial (art. 37.1.f Ley IRPF), una vez deducido lo que se le entregue al propietario por su participación en el traspaso.

Y otra pregunta que nos hacen es…

¿Cómo podemos valorar un traspaso de negocio?

Esto es algo que deben de valorar las partes, aunque nunca viene mal el consejo de un profesional. Como es de esperar el que cede le dará un valor superior al que desea adquirir.

Desde mi punto de vista lo más importante es la capacidad que tiene la empresa de generar dinero y su posicionamiento en el mercado. Al final el precio debe de guardar relación con la capacidad del negocio para generar beneficios futuros.

No obstante no habrá que olvidar algunos aspectos importantes a tener en cuenta:

  • Elementos físicos (Mobiliario, equipos, maquinaria, vehículos, existencias, etc.)
  • Capital humano (Personal, antigüedad, tipos de contrato, etc.)
  • Aspectos legales (Contrato arrendamiento, licencias, permisos, certificados de estar al corriente en AEAT y TGSS, etc.)
  • Elementos tecnológicos (Equipos informáticos, web, blog, redes sociales, etc.)
  • Fondo de comercio (Cartera de clientes, tecnología, know how, acuerdos, calidad de los productos, clientela, marca, posicionamiento comercial, etc.)
  • Contabilidad (Balances situación, PyG, etc., de los últimos años)
  • Firmar un contrato para posibles contingencias fiscales y laborales
  • Etcétera.

Es ideal hacer una valoración utilizando alguna de las distintas técnicas que existen en el mercado como son:

  1. el método patrimonial,
  2. el método de múltiplos,
  3. el descuento de flujo de caja,
  4. utilizar algún método de valoración o por comparación por ejemplo.

Para ello siempre puedes contar con un despacho como el nuestro con economistas y abogados que te pueden ayudar a validar el negocio.

Podcast explicando los trámites de un negocio

En nuestro canal de Ivoox puedes acceder a cientos de audios para autónomos, pymes y emprendedores.

Aquí tienes en un audio resumido todo lo relacionado con el artículo de hoy, por si quieres escucharlo.

 

Antes de que se olvide…

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Espero te haya ayudado este artículo a entender el funcionamiento y los tramites para traspasar tu negocio, pero no olvides que además hay muchos más factores a tener en cuenta que no debes obviar.

Solicítanos presupuesto sin compromiso y nos haremos cargo de todo, desde la redacción del contrato, la inscripción en el Registro y hasta el deposito de la fianza.

Si necesitas ayuda con los trámites para traspasar un negocio, no dudes en contactar con nosotros en el 963514919. El equipo de asepyme cuenta con más de 34 años de experiencia y seguro que encuentra la mejor solución para ti.

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