Tributación alquiler vivienda vacacional

¿Cómo tributa en el IRPF el alquiler de la vivienda vacacional?

Si alquilas habitualmente una vivienda para uso turístico y por periodos fraccionados y a diferentes personas, tal vez te preguntes:

  • ¿Debo declarar estos ingresos?
  • ¿Cómo tributan estos arrendamientos?
  • ¿Qué impuestos debo de tener en cuenta a la hora de realizar el alquiler?

Tributación alquiler vacacional

Los arrendamientos turísticos de viviendas

Actualmente cada vez más personas deciden alquilar su segunda vivienda, para sacar cierto rendimiento en los periodos que no está ocupada.

Estos arrendamientos han experimentado un auge desde que aparecieron portales web como Airbnb, HouseTrip y Niumba entre otros.

A pesar de que estos arrendamientos sean por cortos periodos de tiempo, se obtiene unos beneficios que van a tener consecuencias en la declaración de la renta del propietario.

De esta forma, no podemos dejar pasar la obligación de declarar ya que si Hacienda comprueba que estás obteniendo rentas y no las estás declarando podrá sancionar al propietario.

No obstante, debemos tener en cuenta que no tributará igual la vivienda en los periodos que esté ocupada que en los que este desocupada.

La tributación en periodos de arrendamiento de la vivienda

El propietario de la vivienda debe declarar la renta obtenida en su declaración de IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.

El importe a declarar será el rendimiento neto de la actividad, es decir, se pueden deducir una serie de gastos de los ingresos obtenidos con el alquiler.

En general se podrán deducir los gastos necesarios para la obtención de los ingresos, entre los cuales se encuentran los siguientes:

  • Financiación e intereses. Por ejemplo intereses de capitales ajenos destinados a la adquisición o mejora de la vivienda. Así como los gastos de formalización de la hipoteca, del aval bancario o comisiones bancarias.
  • Reparación o conservación de la vivienda, como por ejemplo arreglos en las instalaciones, pintura, caldera…
  • Tributos y tasas municipales.
  • Gastos pagados a terceros por servicios personales, como los gastos de comunidad, portería, jardinería, administración…
  • Jurídicos relacionados con la vivienda como el de formalización del arrendamiento o de defensa jurídica de la vivienda.
  • Primas de seguro relacionadas con la seguridad de la vivienda abonados por el propietario.
  • Cantidades destinadas a la amortización de la vivienda, generalmente se podrá deducir el 3% sobre el mayor de estos valores, descontándose el valor del suelo:
    • Coste de adquisición de la vivienda.
    • Valor catastral.

Tributación alquiler vivienda vacacionalEn cuanto a los gastos de financiación, reparación y conservación, tendrán como límite los ingresos del arrendamiento, pudiéndose deducir las cantidades que excedan en los siguientes 4 ejercicios.

Por otro lado, muchos gastos no serán deducibles en su totalidad ya que la vivienda no está arrendada durante todo el año. Habrá que prorratear la mayoría de los gastos en proporción con el tiempo que ha estado arrendada.

No obstante habrá gastos que al ser consecuencia directa del arrendamiento como gastos de formalización del alquiler o gastos publicitarios del alquiler que sí que podrán deducirse en su totalidad.

Tributación de la vivienda desocupada

En los periodos en los que la vivienda no esté ocupada, el propietario tributa con imputación de rentas inmobiliarias.

La imputación de rentas inmobiliarias implica que el propietario deberá incluir en la base imponible el 2% del valor catastral de la vivienda o el 1,1% si se trata de valores catastrales revisados en los últimos 10 años.

La imputación de renta será proporcional a los periodos que ha estado desocupada la vivienda.

Únicamente deberá realizarse la imputación de rentas cuando no se traten de viviendas habituales.

El alquiler de la vivienda habitual

Es poco frecuente, pero en ocasiones una persona decide alquilar temporalmente su vivienda habitual durante su mes de vacaciones.

En estos casos debemos ser precavidos puesto que si estas aplicando otras deducciones en IRPF como la inversión en vivienda habitual, el arrendamiento de la vivienda puede suponerte un coste fiscal.

De esta forma la DGT informa que al ser arrendada por periodos cortos de tiempo pierde el carácter de vivienda habitual y por tanto el derecho a la deducción por inversión de vivienda habitual.

Para que la vivienda tenga el carácter de habitual se exige:

  • Que sea la residencia habitual del sujeto pasivo, residencia continuada durante 3 años.
  • Pleno dominio de la misma.

Si quieres ampliar información te recomendamos que leas nuestro artículo del mes de abril sobre el alquiler de vivienda de uso turístico o vacacional.

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