Venta de un inmueble con IVA o ITP

Posiblemente si vas a vender o comprar un inmueble te preguntes:

• ¿Se ha de liquidar IVA o ITP?.
• ¿Qué circunstancias se han de dar para no pagar ni IVA ni ITP?
• Y en su caso, ¿se ha de liquidar algún otro impuesto como AJD?

En este artículo te respondemos a estas entre otras cuestiones.

Muchas personas físicas, empresarios y profesionales en el momento de efectuar una compra-venta de inmuebles dudan si la operación debe de efectuarse con o sin IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), y a su vez si está la misma sujeta o no al ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).

Hay dos factores determinantes a tener en cuenta en las transmisiones para esclarecer la incertidumbre anterior, y estos son:

• Si las partes intervinientes son o no sujetos pasivos: Personas físicas o jurídicas que tengan la condición de empresarios o profesionales.
• O si la transmisión del inmueble es la primera o posterior.

Algo que siempre se ha de tener en cuenta es que en la transmisión al margen de la escritura pública, siempre se debe de emitir una factura como justificante fiscal de la misma. Y si como después veremos,  sobre la base imponible de la operación se aplicará el IVA al tipo que corresponda, o en su defecto la expresión “Operación con inversión del sujeto pasivo conforme al Art.84 de la Ley del IVA 37/1992.”.

» Si estás inmerso en una comprobación de valores te recomiendo que leas nuestro post sobre como reclamar una comprobación de valores en la comunidad valenciana.

Transmisión que se efectúa entre personas físicas no empresarios o profesionales.

En las transmisiones entre no empresarios o profesionales no se repercute IVA, pero en su lugar el adquirente debe de liquidar el ITP al tipo del 8% o 10%, dependiendo de la comunidad autónoma.

«Venta de un inmueble con IVA o ITP»

Transmisión efectuada entre empresarios o profesionales y personas físicas no empresario

En las transmisiones entre un empresario o profesional y una persona física no empresario, hemos de tener en cuenta en primer lugar si se trata de una primera transmisión o de la segunda o posteriores.

Si se trata de la primera transmisión, esta estará sujeta a IVA (10% o 21%, dependiendo del tipo de inmueble), por lo que el transmitente deberá de repercutir el citado impuesto al adquirente.

Concepto de primera entrega de viviendas (viviendas nuevas)

La AEAT entiende por primera entrega de viviendas..

«aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes».

«Es decir, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios arrendatarios, la entrega de las mismas suponen una “primera entrega”, no así, si dichas viviendas se adquieren por personas distintas».

«Se considerará que las obras de construcción de una vivienda están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas».

En el caso de que se trate de una segunda transmisión o posterior, la operación estará sujeta al ITP, por lo que el transmitente no incluirá el IVA en su factura, y el adquirente deberá de liquidar el ITP al tipo del 8% o 10%.

Transmisión que se efectúa entre dos empresarios y/o profesionales

En las transmisiones entre dos empresarios y/o profesionales se pueden dar varios casos:

1. Que se trate de una primera transmisión. En este caso el transmitente repercutirá al adquirente el IVA al tipo que proceda, tal como hemos indicado en el punto anterior.
2. O se trate de una segunda transmisión o posterior. En este caso las transmisiones están sujetas pero exentas, pero pueden darse dos circunstancias:

• Que se renuncie a la exención del IVA.
  •  Podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo (transmitente) las exenciones relativas a:
    1. entregas de terrenos no edificables;
    2. segundas y ulteriores entregas de edificaciones.
  • Desde el año 2015, la renuncia a la exención procederá cuando el adquirente sea un empresario o profesional que tenga derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición o en función del destino previsible del inmueble adquirido.
  • Si se renuncia a la exención la operación está sujeta pero no exenta del IVA. Aunque el IVA no se repercute en la factura, y en su lugar se ha de hacer constar en la misma la expresión “Operación con inversión del sujeto pasivo conforme al Art. 84 de la Ley del IVA 37/1992.”. Para evitar problemas es recomendable que la renuncia a la exención se haga constar en la propia escritura de compra-venta.

 » La renuncia deberá comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes. 

• O que no se renuncie a la exención del IVA. Si no se renuncia a la exención la operación estará sujeta pero exenta del IVA, por lo que el adquirente liquidará el ITP.

Para saber más al respecto lee nuestro post más reciente referente a esta materia «El IVA en la compra venta de local o nave».

Ejemplo:

Si ambas partes sois empresarios o profesionales y se trata de una segunda transmisión de un inmueble, si lo haces correctamente,  sobre una valoración del mismo de 100.000€ os podéis ahorrar 11.000 euros.

Coordinación IVA-Actos Jurídicos Documentados

«Actos Jurídicos Documentados (AJD), en su modalidad documentos notariales (DN), grava las escrituras, actas y testimonios notariales a través de una cuota fija y de una cuota variable (primeras copias)».

«La imposición por AJD (DN) es plenamente compatible con el gravamen por el IVA, de tal forma que las operaciones sujetas al IVA que se formalicen en documento notarial quedarán sujetas tanto a la cuota fija como a la variable de AJD (DN)».

Coordinación TPO-Actos Jurídicos Documentados

«La imposición por TPO es incompatible con la cuota variable de AJD (DN), por lo que las operaciones sujetas a TPO que se formalicen en documento notarial quedarán sujetas únicamente a la cuota fija de AJD».

Por si tienes dudas te dejo acceso a un enlace para que compruebes la coordinación entre el IVA e ITP (TPO y AJD).

¿Prefieres que te lo resumamos en un vídeo?. Pues aquí lo tienes…

Video resumen sobre si pagar IVA o ITP en la compraventa de un inmueble

En nuestro canal de YouTube puedes acceder a cientos de videos para emprendedores, autónomos y pymes. Y entre ellos, uno en el que hacemos un breve resumen sobre cuando pagar IVA, ITP o ninguno de los dos en la compra de un inmueble.

Aquí tienes el video resumido de todo lo relacionado con el artículo de hoy, por si quieres visualizarlo.

¿Prefieres que te lo contemos con un audio? Pues aquí lo tienes…

Podcast sobre cuando pagar IVA o ITP en la compraventa de un inmueble ¡O no pagar ninguno de los dos!

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Aquí tienes en un audio resumido todo lo relacionado con el artículo de hoy, por si quieres escucharlo.

¡Por cierto!

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