La tributación del alquiler inmuebles

Tal vez te preguntes:

  • ¿Es interesante desde el punto de vista fiscal el declarar los alquileres como una actividad económica?
  • De ser así ¿Qué requisitos se deben cumplir?
  • ¿Se podría subcontratar la gestión a una sociedad especializada?
  • ¿Qué beneficio tiene en el Impuesto sobre Patrimonio?

Si tienes obligación de presentar Impuesto sobre Patrimonio, este artículo te ayudará a entender como puedes pagar menos.

Beneficios impuesto Patrimonio tributación alquiler inmuebles

¿Cómo debo declarar el alquiler de inmuebles?

En primer lugar deberiamos diferenciar en el caso de arrendamiento de bienes inmuebles, entre:

  • actividad económica a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y
  • actividad económica a efectos del Impuesto sobre Sociedades (IS).

En el caso de arrendamiento de bienes inmuebles, el concepto de actividad económica se regula:

  • a efectos del IRPF, en el art. 27.2 de su texto legal y,
  • a efectos del Impuesto sobre Sociedades, en el art. 5 de la Ley 27/2014.

Ambos artículos, definen las actividades económicas en general como la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o uno solo de ambos con la finalidad de intervenir en la producción y distribución de bienes y servicios. 

Pero a su vez en relación con el arrendamiento de bienes inmuebles establecen lo siguiente:

  • Art. 27.2 ley 35/2006 de IRPF: “2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona con contrato laboral y a jornada completa”.
  • Art. 5.1 segundo párrafo ley 27/2014 de Impuesto sobre Sociedades: “En caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica, únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa”.

Aunque en principio no parece haber ninguna diferencia, la  Dirección General de Tributos sí parece verla, ya que en diversas consultas vinculantes está distinguiendo el concepto de actividad económica de arrendamiento de inmuebles según estemos en el ámbito del IRPF o del Impuesto sobre sociedades.

¿Cómo me puedo beneficiar en la tributación en los alquileres de inmuebles?

¿Puedo declarar mis rentas obtenidas por el alquiler de un inmueble como una actividad económica?

En principio no, en la gran mayoría de supuestos las rentas producidas por el alquiler de bienes inmuebles deberán ser declaradas en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.

No obstante con la modificación de la Ley de IRPF da más facilidades para que estas rentas puedan ser declaradas como rendimientos de las actividades económicas.

Antes de la modificación los requisitos que se imponían para poder acceder a este tipo de declaración eran los siguientes:

  • Una persona encargada de la gestión de los alquileres con contrato laboral y a jornada completa.
  • Un local donde se desarrolle la actividad.

No obstante, la modificación elimina el requisito del local para desarrollar la actividad y únicamente se establece la contratación de una persona a jornada completa para poder declarar los rendimientos como actividades económicas.

Además la DGT informa que esta persona encargada de la gestión debe de tener una carga mínima de trabajo que justifique su contratación de forma que si no podría considerarse que se está delante de una sociedad ficticia.

Por otro lado está la posibilidad de subcontratar la gestión de la actividad a sociedades especializadas en estas labores.

Un ejemplo de ello lo tenemos en la consulta de la DGT de 17-02-2016 (V0660/2016) considera, en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades para el supuesto de una sociedad que arrienda un hotel, cumplido el requisito del art. 5 cuando dicha sociedad subcontrata a otra sociedad especializada, que cuenta con personal contratado a jornada completa, para la gestión del arrendamiento. Es decir, según la DGT eresulta irrelevante que dicha explotación se realice con medios que están externalizados con un tercero que se encarga de la gestión y administración del hotel.

En este aspecto, únicamente se ha reconocido la posibilidad de declararlo en actividades económicas cuando sea en sede de Impuesto de Sociedades y la sociedad tenga un patrimonio relevante.

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¿Qué consecuencias tendría la declaración en el Impuesto sobre Patrimonio?

Las consecuencia son muy beneficiosas en cuanto a la tributación.

La principal consecuencia y más beneficiosa sería respecto al Impuesto sobre el Patrimonio.

Sabemos que para calcular el impuesto sobre el patrimonio se tiene en cuenta el valor total de todos los bienes de una persona.

De esta forma al declarar los rendimientos de estos bienes como actividades de las actividades económicas pueden quedar exentos de tributar por el Impuesto sobre el Patrimonio siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

  • Afectación de los inmuebles a la actividad.
  • El ejercicio de la actividad se realice de forma habitual, directa y personal por el titular.
  • Que la renta obtenida sea su principal fuente de renta.

Atención: En determinados casos la exención de estos bienes puede conllevar a la no tributación por el Impuesto sobre el Patrimonio. Ya que si el valor de los bienes restantes no supera el mínimo exento establecido no deberá tributar.

Importante: Con una correcta planificación fiscal se puede tributar menos en el Impuesto sobre Patrimonio

Los mínimos exentos en el Impuesto sobre Patrimonio

Estos mínimos exentos serán distintos en función de la Comunidad Autónoma:

  • General: el mínimo exento en las Comunidades Autónomas que no han modificado el planteamiento estatal es de 700.000 €.
  • Aragón: el mínimo exento es de 400.000 €
  • Cataluña: el mínimo exento es de 500.000 €
  • Extremadura: con carácter general se fija en 500.000 €. Pero en función de las discapacidades del sujeto pasivo hay diferentes grados:
    • 600.000 €, discapacidad del 33 % a 50 %
    • 700.000 €, discapacidad del 50 % a 65 %
    • 800.000 €, discapacidad superior al 65 %
  • Comunidad Valenciana: generalmente se establece un mínimo exento de 600.000 €. Al igual que en Extremadura opta por un aumento del mínimo exento para los supuestos en los que el sujeto pasivo sea una persona discapacitada con una discapacidad psíquica superior al 33% o discapacidad física superior al 65% el importe del mínimo exento será de 1.000.000 €.

De esta forma si tienes la posibilidad de poder declarar tus alquileres como rendimientos de las actividades económicas ten muy en cuenta los mínimos exentos de cada Comunidad Autónoma puesto que posiblemente puedas quedar exento del Impuesto sobre el Patrimonio.

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