Valoración administrativa de inmuebles por Hacienda

La valoración administrativa de inmuebles por la administración puede tener unas repercusiones desastrosas.

Si recientemente estas siendo objeto de un procedimiento tributario de comprobación de valores y no estas conforme con el mismo, te interesa leer este artículo.

Recientemente una sentencia del Tribunal Supremo ha confirmado que la valoración administrativa de inmuebles no se pueden realizar multiplicando el valor catastral por índices o coeficientes.

Valor de un inmueble a afectos del ITP

La práctica habitual de la administración cuando pretende comprobar el valor que se ha asignado a un inmueble en una autoliquidación.

En la mayoría de los casos (por ejemplo, a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), suelen utilizar como método una estimación por referencia a los valores que figuren en otros registros oficiales de carácter fiscal.

A nivel práctico se podría decir que lo que hacen es aplicar unos coeficiente multiplicadores sobre el valor catastral.

La forma de determinar este valor es mediante datos, cuantificaciones o magnitudes contenidas en Registros de carácter oficial, en la mayoría de los casos sobre los datos del Catastro inmobiliario.

A los datos del Catastro inmobiliario se les dota de una presunción de validez y eficacia, sin entrar a analizar si son datos genéricos, presuntos o meramente hipotéticos. Y al mismo tiempo tampoco se tiene en cuenta la evolución al alza o baja de los precios en el mundo inmobiliario.

La valoración de inmuebles mediante una comprobación de valores afecta a prácticamente la totalidad de los tributos, como son en las ganancias o pérdidas patrimoniales que se generan cuando se transmiten inmuebles. Estas se pueden generar tanto en el IRPF como en el IS.

No obstante esto tributos están potencialmente sujetos a una comprobación de valores en:

• el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados;
• Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones;
• Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y
• el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

«La valoración administrativa de inmuebles no se pueden realizar multiplicando el valor catastral por índices o coeficientes.

Métodos de comprobación según la LGT.

Recordar que la Ley General Tributaria, en su artículo 57 ponen a disposición de la Administración los siguientes métodos de comprobación de valores:

“a) Capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale.

b) Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.

c) Precios medios en el mercado.

d) Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros.

e) Dictamen de peritos de la Administración.

f) Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros.

g) Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.

h) Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca.

i) Cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo”.

Aunque en el punto 2 del citado artículo se establece que se podrá utilizar la tasación pericial contradictoria para confirmar o corregir en cada caso las valoraciones resultantes de la aplicación de los medios que se han detallado más arriba.

Cuando un contribuyente que está siendo objeto de un procedimiento tributario de comprobación de valores no esta de acuerdo con el valor comprobado por la Administración, puede proceder de varias formas; y una de ellas es promover la Tasación Pericial Contradictoria.

Un contribuyente si no esta de acuerdo con la comprobación de valores puede presentar:

• un recurso de reposición, o
• una reclamación económico-administrativa y
• una tasación pericial contradictoria

Si se simultanea el recurso de reposición o la reclamación económico-administrativa con la tasación pericial contradictoria, se otorga preferencia a esta última.

“La mayoría de las comprobaciones de valores se llevan a efecto por el método de estimación por referencias a valores oficiales.

Validez del coeficiente multiplicador en la valoración administrativa de inmuebles

Desde hace años viene cuestionándose la validez del método del coeficiente multiplicador.

El Tribunal Supremo en su sentencia de 23 de mayo de 2018, ha confirmado, fijando doctrina, que la valoración administrativa de inmuebles a los efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados no se pueden realizar multiplicando el valor catastral por índices o coeficientes.

Y esto es extrapolable a cualquier otro tributo en el que la base imponible se determine por referencia al “valor real”.

Y ello es así debido a que este método, excesivamente genérico, no tiene en cuenta las características del bien concreto.

La sentencia acentúa que este método solo será válido si la Administración complementa su valoración con una comprobación directa del inmueble.

La Administración debe motivar, tanto el resultado de su valoración, como las razones por las que, a su juicio, el valor declarado no se corresponde con el valor real.

Por lo que no basta para justificar el inicio de la comprobación la simple disconformidad con el valor administrativo, máxime si este se calcula de forma genérica y abstracta.

En contundente la sentencia, al pronunciarse de que aplicar este método de valoración por índices o coeficientes no dota a la Administración de una presunción reforzada de veracidad. Por lo que, la utilización de este método no invierte la carga de la prueba acerca de la valoración, ya que seguirá recayendo en la Administración.

Para concluir, el Tribunal confirma que el sujeto puede oponerse a la valoración administrativa. Puede hacerlo, impugnando directamente la liquidación o promoviendo la tasación pericial contradictoria, a la que no está obligado a acudir.

Liquidaciones tributarias por comprobaciones de valores antiguas

Todas las liquidaciones tributarias que son o hayan sido objeto de rectificación por la Administración modificando el valor del inmueble utilizando un método de comprobación de valores de coeficientes podrán impugnarse o solicitar su rectificación.

«Existe la posibilidad de instar la reclamación dentro del plazo de prescripción tributaria de 4 años.

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